淺談住房制度改革變遷及北京市保障性住房理念的回歸

葉南標 平易

摘 要：文章通過對北京市1999年以來商品房與經(jīng)濟適用房的銷售面積及價格變化的數(shù)據(jù)對比分析，結(jié)合北京市近些年的住房制度改革政策變遷，進而闡述和印證北京市保障性住房理念的回歸。

關(guān)鍵詞：住房制度；住房商品化；房價；保障性住房

國內(nèi)的房產(chǎn)新政，此起彼伏，縱觀住房制度改革這十幾年，結(jié)合對住房改革政策的學習和實際應用，現(xiàn)對北京市近十五年來住房制度改革以及北京市保障性住房理念的回歸，做一個簡單梳理和研究。

1 “城鎮(zhèn)住房新制度”確立及初期平穩(wěn)發(fā)展階段

1998年國務院頒發(fā)《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，開啟了國內(nèi)的住房制度改革的篇章，要求穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。

1999年中共中央辦公廳頒發(fā)《在京中央和國家機關(guān)進一步深化住房制度改革實施方案》及北京市人民政府頒發(fā)《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》進一步確認并明確了北京市的住房制度改革以下幾個方向：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐步實行住房分配貨幣化；繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，加快實現(xiàn)住房商品化；繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，加快實現(xiàn)住房商品化；建立和完善面向不同收入家庭的住房供應體系改革住房供應方式，逐步實行住房供應社會化。

不可否認，上述制度的定位很到位，構(gòu)建了一幅解決和改善居民住房的宏偉藍圖。根據(jù)對北京市統(tǒng)計年鑒及北京市建委相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，1999-2004年這一階段，北京市完全貫徹了住房改革制度的總體方針，穩(wěn)步發(fā)展及推進房地產(chǎn)建設(shè)工作，在住房投資結(jié)構(gòu)上，商品房投資與經(jīng)濟適用房投資基本保持各自較穩(wěn)定的比例和增長速度，而在商品房銷售均價上來看，也基本維持在相對穩(wěn)定的水平，具體參見圖表1、2。

圖表1 北京市1999-2004年住房銷售結(jié)構(gòu)對比圖

圖表2 北京市1999-2004年商品房銷售均價變化圖

總體來說，北京市這一階段的住房制度改革政策實施比較成功。在保證穩(wěn)步推進住房商品化的同時，也同步推進經(jīng)濟適用房這一保障性住房的建設(shè)，保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康、平穩(wěn)發(fā)展。

2 完全的市場化、社會化階段

在推行住房商品化過程中，房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問成為新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)經(jīng)濟也實實在在成了推動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的一艘超級航母，尤其是商品房的投資和高收益，使得北京市乃至全國在一段時間內(nèi)，把民眾全推向市場，要求住房完全的市場化、社會化，“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”成了一紙空文。

2005-2010年，經(jīng)濟適用房投資逐年下降，所占住宅投資總額比例也由2000年的11.86%下降為2008年的3.82%，銷售面積也由2004年的611.4萬平方米銳減至2008年的108.3萬平方米，取而代之的是高檔住宅的投資比例逐年增加，具體參見圖表3、4。

圖表3 北京市1999-2010年經(jīng)適房銷售面積變化圖

圖表4 北京市1999-2010經(jīng)適房與商品房銷售面積絕對比值變化圖

而商品房銷售均價方面，從2004年開始呈現(xiàn)出逐年高速增長態(tài)勢，具體參見圖表5。

圖表5 北京市1999-2010年商品房銷售均價變化圖

2004年到2008年這五年，不可否認，北京市住房商品化、社會化取得了顯著的成效。然而，政府在這一制度改革的過程中，完全把其應承擔的那部分責任忽略了，一下子把所有的民眾全推向市場，要求完全的市場化、社會化。在由政府主導的解決和改善居民住房條件的經(jīng)濟適用房等保障性住房無論是絕對量還是與商品房的絕對比均逐年銳減。因為這些年，由于取消了福利分房政策，新參加工作的人員均成為實實在在的購房剛需，按照保障性住房的申請條件和供給，這些絕對多數(shù)的剛需均不合符也更無法享受到保障性住房。這種井噴式的剛性需求和一些擁有大量資金的投機者的共同作用，將北京的房價推上逐年猛增的態(tài)勢。

3 政府職能逐步回歸階段

從2007年開始，政府逐步意識到不能完全“住房商品化、社會化”，應適當承擔起在住房問題方面解決和改善民生這一責任，從中央到各地方政府，保障性住房一次次被提及，也逐步重視起來。

北京市無論是在保障性住房的宏觀政策方面（具體參見圖表6），還是保障性住房的實際供給量（參見圖表7），均凸現(xiàn)出北京市在著力建立和完善以政府主導的保障性住房政策體系。

當然，住房問題是涉及全社會的民生問題，住房政策的制定和完善是一個系統(tǒng)性的復雜過程，需要國家、各級政府以及全社會的共同協(xié)作，統(tǒng)一思想、建立有效機制、完善住房改革制度，加快保障性安居工程的建設(shè)，加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

參考文獻

[1]國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知[Z].國發(fā)[1998]23號，1998.

[2]在京中央和國家機關(guān)進一步深化住房制度改革實施方案[Z].廳字[1999]10號，1999.

[3]北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案[Z].京發(fā)[1999]21號，1999.

[4]北京南五環(huán)外樓面價破3萬元/平方米[EB/OL][2013-8-15]新華網(wǎng)-中國經(jīng)濟網(wǎng)，http：//news.xinhuanet.com/local/2013-09/22/c_125420695.htm.

[5]百度文庫相關(guān)文獻.

作者簡介：葉南標，2004年8月-2012年9月，北京師范大學資產(chǎn)管理處從事住房制度研究與管理相關(guān)工作；2012年9月至今，北京師范大學檔案館從事人事檔案管理工作。

平易，2012年1月-2013年7月，北京師范大學資產(chǎn)管理處工作；2013年8月至今，北京師范大學基建處工作。