樓市：高位震蕩 趨于降溫

楊紅旭

對于房地產相關人群來說，2014年將更多地出現迷茫、彷徨、無措之情緒。

2013年，對于中國樓市而言是個熱鬧的年頭，市場整體回暖，其中一線城市很是張狂，但多數中小城市也只是溫和而已，甚至還有鄂爾多斯、溫州這樣繼續掙扎的城市。展望2014年，市場又將有何表現？

不妨將主要的房地產指標歸結為3類：供應、成交和價格。接下來，分類進行2013年的回顧及2014年的預測。

供應指標

總體看，2013年的供應指標處于見底后的上行階段。

其一，全國開發企業購地面積較為低迷，前10個月，一直呈同比下跌狀態，第11個月才逆轉為10%的正增長。

其二，全國房屋新開工面積由2012年的負增長轉為2013年多數月份的正增長，前11個月為12%。

這兩個供應指標，2014年還將繼續增長，預計二季度前后增幅見頂。預計從2014年下半年開始，新房供應量將會顯著增長，從而有助于緩解一線城市和少數二線城市供應偏緊的局面。2014年度，預計購地面積和新開工面積的同比增幅分別為7%和10%。

其三，全國住宅存貨持續增加（主要是三四線城市供大于求），一二線城市則于2013年前三季度筑底，四季度開始增長，2014年步入上行通道。

商品房成交指標

2013年全國新建商品房成交增幅，年初跳增至近50%，其后增幅持續回落，前11個月約為21%。預計2014年增幅還將繼續回落，全年增幅為8%左右。

從區域看，2012年一線城市成交率先回暖，二三線滯后，2013年一線城市成交量增幅不足2成，而二三線則超3成。預計2014年，一線城市成交量將出現沖高回落，很可能出現年度同比下跌，而二三線仍將滯后慣性正增長。

價格指標

其一，2013年全國開發企業購地均價持續上漲，前11個月同比上漲20%，地王頻出，地價熱過成交量，主要是一線城市暴漲，三四線平淡。預計2014年全國地價增幅收窄至10%，一線止漲，二三線慣性小漲。

其二，2013年全國商品房銷售均價增幅，年初跳至18%，其后持續收窄，前11月為8.2%。預計2014年全國房價漲幅收窄至7%。

其三，70個大中城市房價環比漲幅，3月見頂后持續回落，同比增幅很可能于12月見頂。2014年環比與同比漲幅皆繼續收窄，下半年部分月份，環比可能出現止漲或小跌。

2011年底，筆者曾預測2012年全國樓市將經歷三部曲：探底、筑底、復蘇；2012年底，又預測2013年全國樓市將是一根線：振蕩上行，有驚無險。對于2014年，筆者的預測是：高位振蕩，趨于降溫。上半年高位振蕩，余溫仍存，下半年，降溫顯化。

需要指出的是，2014年的降溫，仍屬房地產短周期波動的范疇，幅度有限，適度調整，絕非泡沫破滅，而且預計市場降溫的幅度超不過2008年年底和2011年年底的那兩輪低點。作為自住型購房者，應關注市場變化，但大可不必驚惶。總而言之，對于房地產相關人群來說，2014年將更多地出現迷茫、彷徨、無措之情緒。endprint