淺析如何提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的措施

溫宇軍

摘 要：文章首先介紹房產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容，分析房產(chǎn)測繪中存在的問題，提出了房產(chǎn)測繪改進(jìn)方法措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測量；建筑面積；措施

1 房產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容

房產(chǎn)測繪是一項技術(shù)性和政策性較強(qiáng)的專業(yè)測繪。工作具體包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等七個方面的工作。其中，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪的第一步，屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測量；房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)要素測量包括房屋和房屋用地及其相關(guān)要素的調(diào)查和測量，是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)籍管理的依據(jù)；房產(chǎn)圖繪制主要是指房產(chǎn)分幅平面圖（簡稱分幅圖）、房產(chǎn)分丘平面圖（簡稱分丘圖）、房產(chǎn)分戶圖（簡稱分戶圖）三種圖的繪制；房產(chǎn)面積的測算包括測算出房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積以及房屋用地面積等；房產(chǎn)變更測量是由于房產(chǎn)狀況的不斷變化而進(jìn)行的一項經(jīng)常性房產(chǎn)測量工作；成果資料的檢查與驗收工作作為房產(chǎn)測量的最后環(huán)節(jié)，是保證房地產(chǎn)成果資料質(zhì)量的最后一道關(guān)口。房產(chǎn)測繪成果為產(chǎn)權(quán)的登記、轉(zhuǎn)移和糾紛提供依據(jù)，確認(rèn)以后的房地產(chǎn)成果資料具有法律效力。

2 房產(chǎn)測繪中存在的問題

2.1 房產(chǎn)測繪市場發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

盡管房產(chǎn)測繪作為一項專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場，實行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

2.2 存在地區(qū)差異，做法不統(tǒng)一

房產(chǎn)測繪離不開現(xiàn)場外業(yè)測量和數(shù)據(jù)計算、繪圖等內(nèi)業(yè)處理工作，然而對于這些工作，在不同地區(qū)、不同的測繪機(jī)構(gòu)或者不同的測繪人員，各自的做法都有差別。

另外，在房產(chǎn)測繪的運作模式、資料格式、數(shù)據(jù)處理、信息化程度等方面也存在地區(qū)差別，其技術(shù)成果質(zhì)量難以評定，不便于地區(qū)、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監(jiān)督，也不利于房產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。

2.3 房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范有待完善

雖然 GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)測繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定，但在具體操作中仍然存在一系列細(xì)節(jié)問題。

2.3.1 斜面結(jié)構(gòu)房屋數(shù)據(jù)采集施測困難根據(jù)

GB/T 17986- 2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影計算建筑面積，層高在2.20米以下的部位不計算建筑面積。”這項規(guī)定在實際操作中卻遇到了麻煩。因為房屋建成以后，房屋各層的結(jié)構(gòu)層層面已被上層構(gòu)造層層面所埋蓋，實測很困難。另外，結(jié)構(gòu)面是一個粗糙的不平表面，無法進(jìn)行更為精確的測量。這樣一來，對于斜面結(jié)構(gòu)的樓板厚度就難以采集，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計算當(dāng)然就可能有較大偏差。

2.3.2 特殊部位易產(chǎn)生誤解

對于無頂蓋的室外樓梯，根據(jù)規(guī)定，“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。”這在現(xiàn)實中存在三種理解：第一種是將無頂蓋的室外樓梯建筑面積等于該室外樓梯各層水平投影面積之和的一半；第二種是把上一層樓梯看作是下一層樓梯的頂蓋，無頂蓋只針對室外樓梯頂層而言。因此，無蓋室外樓梯頂層應(yīng)按一半計算，下部各層應(yīng)計算全部建筑面積；第三種是因室外樓梯頂層無蓋，不應(yīng)計算面積，下部各層以上一層樓梯為頂蓋，應(yīng)按各層水平投影面積的一半計算。三種理解得到的結(jié)果都不同。

2.3.3 建筑面積計算不盡合理

成套房屋建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。其中，套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成；共用建筑面積系各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，遵循“誰使用，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t。但在具體實施中，部分房屋結(jié)構(gòu)的使用性質(zhì)往往是無嚴(yán)格定義的，其服務(wù)范圍也難以明確劃分。

2.3.4 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產(chǎn)測繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測繪工作水平較低。

3 房產(chǎn)測繪不足的改進(jìn)方法

3.1 加快房產(chǎn)測繪市場化步伐，規(guī)范并形成競爭有序的房產(chǎn)測繪市場

首先，實行測管分離和測繪市場準(zhǔn)入制。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現(xiàn)象，規(guī)范市場行為；加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場準(zhǔn)入，推進(jìn)開放房產(chǎn)測繪市場步入市場化、專業(yè)化、法制化的軌道。

其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測繪誠信體系。嚴(yán)格按照市場機(jī)制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測繪單位應(yīng)對其測繪成果承擔(dān)法律責(zé)任，對個別在測繪中不執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴(yán)肅查處，追究相關(guān)責(zé)任。

3.2 建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一管理，加強(qiáng)交流與合作

測繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺，形成統(tǒng)一的運作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，達(dá)到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動行業(yè)技術(shù)進(jìn)步；既規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，又能確立房產(chǎn)測繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。

另外，利用測繪行業(yè)協(xié)會和大專院校的測繪專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達(dá)到房產(chǎn)測繪工作平衡發(fā)展。

3.3 結(jié)合新工藝、新技術(shù)完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測繪應(yīng)結(jié)合新的建筑設(shè)計規(guī)范和建筑施工新工藝、測繪新技術(shù)的要求，逐步完善房產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使其更具可操作性，以解決房產(chǎn)測繪中實際可能出現(xiàn)的新問題。

如坡屋頂房屋，由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結(jié)果，若采用凈高為標(biāo)準(zhǔn)，問題即迎刃而解。

另外，若以中國成年男性的平均身高1.70m 作為參考，單純從居住和使用的角度上看，房間凈空高度確定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通風(fēng)采光功能的斜面結(jié)構(gòu)居室或儲藏室，其凈高在 1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積，凈高大于 2.05m的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術(shù)上還是經(jīng)濟(jì)上說都應(yīng)該是合理的，更具人性化、直觀化，易于操作，也體現(xiàn)了坡屋頂房屋的利用價值。

作業(yè)人員根據(jù)質(zhì)檢人員野外檢查意見對分層平面圖進(jìn)行認(rèn)真修改，經(jīng)質(zhì)檢人員復(fù)核后，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的各地有關(guān)房屋面積計算細(xì)則和要求進(jìn)行面積測算和公攤處理。

作業(yè)人員必須對成果進(jìn)行認(rèn)真的自檢自查，主要有以下需認(rèn)真核對： 總面積是否與規(guī)劃面積不一致、分層面積是否與分戶面積累計一致、分?jǐn)偸欠癞惓＃蟹穸嗷蚵㈠e（露臺變陽臺情況、露臺變套內(nèi)、陽臺是否有蓋等、是否在紅線內(nèi)等），形成技術(shù)總結(jié)提交質(zhì)檢人員進(jìn)行內(nèi)業(yè)檢查。

3.4 加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)

當(dāng)?shù)販y繪管理部門對房地產(chǎn)測繪活動進(jìn)行相應(yīng)管理、作業(yè)指導(dǎo)和房產(chǎn)測繪規(guī)范細(xì)則的培訓(xùn)、房產(chǎn)測繪技術(shù)的支持和建設(shè)。對從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)、注冊、管理，是有效提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)測繪技術(shù)的行之有效的措施之一。同時，測繪工作領(lǐng)導(dǎo)小組要定期召開例會，聽取測繪工作進(jìn)展情況匯報，并總結(jié)工作、協(xié)調(diào)各種疑難問題的解決。

4 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，對房產(chǎn)測繪的要求也越來越高，要加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理，建立房產(chǎn)測繪資質(zhì)管理及運行的監(jiān)督和指導(dǎo)。房產(chǎn)測繪單位要認(rèn)識房產(chǎn)測繪發(fā)展的前景，根據(jù)房產(chǎn)測繪市場發(fā)展?fàn)顩r制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展策略。我們要以科學(xué)的發(fā)展觀發(fā)展房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，使房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理得到不斷發(fā)展。房產(chǎn)測繪工作在加強(qiáng)重視的同時，還應(yīng)加大研究力度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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