房地產企業應當如何預繳企業所得稅

房地產企業應當如何預繳企業所得稅

問：我公司是一家查賬征收的房地產開發企業，公司企業所得稅采用按照季度的實際利潤預繳方式預繳。公司2013年度一季度的會計利潤為－138萬元；應彌補未彌補的以前年度虧損為40萬元；2013一季度未完工開發產品的預售收入為1800萬元，按照10%的計稅毛利率，預計利潤為180萬元。請問，我公司2013年一季度應當如何預繳企業所得稅？

天麟房地產開發有限公司 林霞

答：企業所得稅是以年度應納稅所得額作為計稅依據的，但為了達到企業所得稅稅款均衡入庫的目的，《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號，以下簡稱《企業所得稅法》）規定：企業所得稅實行“按年計算，分月或分季預繳，年終匯算清繳，多退少補”。平時按月或季預繳企業所得稅時，暫時以企業的實際利潤額預繳企業所得稅。預繳企業所得稅是根據企業的“實際利潤額”，“實際利潤額”并非是指企業賬面實現的會計利潤。根據《國家稅務總局關于發布〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的公告》（國家稅務總局2011年第64號）的規定，實際利潤是指按會計制度核算的利潤總額加上“特定業務計算的應納稅所得額”，減除“不征稅收入”、“免稅收入”、“彌補以前年度虧損”后的余額。“彌補以前年度虧損”是指按照稅收規定可在企業所得稅前彌補的以前年度尚未彌補的虧損額。因此，按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額可以彌補以前年度虧損。對預收銷貨款取得的收入，不論是會計制度，還是企業所得稅法，均不確認收入的實現，相應地也不確認其所得，但對房地產企業例外：由于房地產開發企業對未完工開發產品實行預售方式，其額度很大，如果按照企業所得稅法規定的收入確認原則計算征收企業所得稅，就很容易出現稅收收入的大起大落。為了使房地產企業所得稅均衡入庫的目的，對房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入應按《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第九條的規定處理，即企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。所以，房企業企業在平時預繳申報時，根據國家稅務總局2011年第64號文的規定，從事房地產開發業務的納稅人，本期取得銷售未完工開發產品收入按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額計入“特定業務計算的應納稅所得額”。

預繳企業所得稅是以會計利潤為基礎，而會計利潤中當然是扣除了期間費用，并且國稅發〔2009〕31號文第十二條明確規定：“企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。”所以，在實踐中，有的地方稅務機關根據房地產企業收取的房款直接與計稅毛利率按25%計算預繳企業所得稅是錯誤的，當然如果實行核定征收企業所得稅的，是不考慮企業的期間費用扣除。

應當注意的是：對預收款繳納的營業稅等應當不能在繳納的當期進行扣除。因為，從會計處理上，根據權責發生制原則，按預收款繳納的稅費不能計入當期損益，應當計入應交稅費，待確認收入時計入營業稅金及附加科目。從國稅發〔2009〕31號文第十二條的規定來看，允許在當期扣除的營業稅金及附加、土地增值稅是指“已銷開發產品”。也就是對已確認銷售收入的，才能扣除相應的營業稅金及附加、土地增值稅。

由此可見，你公司2014年一季度預繳企業所得稅的計稅依據為：180-138-40＝2（萬元）。由此計算一季度應預繳企業所得稅：1．如果符合小型微利企業條件的，應預繳企業所得稅：20000×20%＝4000（元）；2．如果不符合小型微利企業條件的，應預繳企業所得稅：20000×25%＝5000（元）

楊芳