基于住房反向抵押貸款理論的“以房養(yǎng)老”模式研究

廣東金融學(xué)院 張熙 林恩樂

基于住房反向抵押貸款理論的“以房養(yǎng)老”模式研究

廣東金融學(xué)院 張熙 林恩樂

隨著老齡化社會的到來，我國面臨著日益嚴(yán)重的養(yǎng)老危機，創(chuàng)新商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品，探索養(yǎng)老保障新途徑迫在眉睫。本文分析了構(gòu)建住房反向抵押貸款與商業(yè)醫(yī)療護理保險相結(jié)合的新型養(yǎng)老保險模式的可行性，通過確定保險公司、反向抵押貸款機構(gòu)、醫(yī)療護理機構(gòu)等利益相關(guān)主體的職能與分工，初步構(gòu)建了一種新型的養(yǎng)老保險保障機制，為完善我國養(yǎng)老保障體系、解決社會養(yǎng)老保險金不足的問題提供了新思路。

住房反向抵押貸款 以房養(yǎng)老 新型養(yǎng)老保障模式

2011年至2015年，我國60歲以上的老年人口將由 1.78億增加到2.21億。預(yù)計到2050年將達到4.2億，占總?cè)丝诘慕?/4。計劃生育作為一項國策實施幾十年之后，我國人口規(guī)模雖然得到了有效控制，但其負(fù)面效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)：一方面，隨著人口結(jié)構(gòu)老齡化，社會養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)日趨嚴(yán)重；另一方面，由于獨生子女政策的約束，直接導(dǎo)致了中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式舉步維艱。要解決日趨嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，除了政府層面的引導(dǎo)和管理之外，企業(yè)的商業(yè)化支持也很重要。

住房反向抵押貸款作為一種新型的養(yǎng)老方式，它起源于荷蘭，并在美國、加拿大、新加坡等發(fā)達國家獲得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。國內(nèi)有學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)階段我國的社會醫(yī)療保險水平“低水平、廣覆蓋”，根本無法支撐老年群體平日的醫(yī)療護理支出（張銘，2009）。針對此問題，(陳冬等人,2011）提出了“抵押房產(chǎn)，支付保費”，通過抵押老年人的房產(chǎn)為他們獲取養(yǎng)老保障的新思路。住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在我國推出不僅具有較強的現(xiàn)實意義，而且也有很高的可行性 （賈景梅，2010）。從家庭層面講，通過盤活老年人的資產(chǎn)，可以減輕子女的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；從社會層面講，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，促進金融機構(gòu)業(yè)務(wù)來源多元化（沈林靈，2006）。

雖然國內(nèi)已經(jīng)有部分學(xué)者開始關(guān)注“以房養(yǎng)老”問題，但現(xiàn)有研究主要集中于介紹國外的發(fā)展實踐及在中國應(yīng)用的意義和可行性，在具體的操作層面上尚未有一個明確的定位。鑒于此，本文基于住房反向抵押貸款理論，擬構(gòu)建一種集商業(yè)保險和社會保險于一體的新型養(yǎng)老保障模式。

一、住房反向抵押貸款的理論基礎(chǔ)及在中國的發(fā)展

(一)住房反向抵押貸款的基本原理

住房反向抵押貸款在某種意義上可以說是傳統(tǒng)抵押貸款的一種“倒轉(zhuǎn)”，房屋所有權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，由其依據(jù)房屋現(xiàn)值、未來的增值、折舊以及抵押人的年齡、預(yù)計壽命等因素進行綜合評估后，按年金形式支付給抵押人直至去世。這使得房屋所有權(quán)人可以提前支用該房屋的銷售款并在生存期內(nèi)繼續(xù)獲得居住權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝巳ナ篮?，金融機構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，可進行出租或者拍賣，所得收入用來償還貸款本息，增值部分歸金融機構(gòu)所有，相應(yīng)風(fēng)險亦由其承擔(dān)。

(二)中國住房反向抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀與前景

反向抵押貸款在我國發(fā)展遲緩，雖然曾出現(xiàn)過“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于經(jīng)營主體不明，制度落后，監(jiān)督不完善，最后都以失敗告終。早在2006年，全國政協(xié)委員賴明就建議對“以房養(yǎng)老”成立課題組進行調(diào)研，試點實驗，等到運作成熟后向全國推廣。2013年國務(wù)院明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，并計劃于2014年上半年試行推廣?？梢妵艺咴谝苑筐B(yǎng)老方面日趨明朗。

由中國老齡科學(xué)研究中心組織完成的調(diào)查顯示，截至2003年底，全國城鎮(zhèn)老年家庭大約有2000多萬戶，老年人家庭戶均住房面積70.3平方米，按均價每平方米4000元計算，老年家庭擁有住房價值約為6萬億元。隨著房改的進一步深化，住房的私有化率得到提高，房產(chǎn)二級市場的逐步成熟穩(wěn)定，中國發(fā)展住房反向抵押貸款的市場條件日益成熟，潛在市場巨大。

二、基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”運行機制分析

國內(nèi)外對于住房反向抵押貸款的養(yǎng)老研究充分，但鮮有涉及橫向研究——整合國外“以房養(yǎng)老”的先進經(jīng)驗,并結(jié)合我國老年群體在養(yǎng)老及醫(yī)療護理方面的特殊需求，探索符合我國國情的新型養(yǎng)老模式。范子文(2007)建議我國應(yīng)建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構(gòu)，通過“銀保合作”模式，設(shè)計符合我國國情的產(chǎn)品。

“以房養(yǎng)老”的一個基本思路是通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，將住房反向抵押貸款與養(yǎng)老醫(yī)護保險連結(jié)，開創(chuàng)“以房養(yǎng)老”與“新型養(yǎng)老保險”結(jié)合發(fā)展的新模式，使得老年人在保有房屋居住權(quán)的前提下，既提高養(yǎng)老金的收入，同時享受健全的醫(yī)療護理保障。由此我們設(shè)想通過將老人的房產(chǎn)向貸款發(fā)放機構(gòu)反向抵押，把評估的折現(xiàn)價值以年金的形式支付給老人，作為老人的養(yǎng)老金與醫(yī)療護理保費支出，以此來解決目前迫切的養(yǎng)老難題和老年醫(yī)護難題。（如圖1）

具體而言，保險公司將住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)交由貸款發(fā)放機構(gòu)操作，其本身與指定醫(yī)療護理機構(gòu)合作，經(jīng)營老人的醫(yī)療保險和護理保險等老年保險業(yè)務(wù)，由社會保障機構(gòu)對其進行監(jiān)管，超出保險期限的老年人，保險公司在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助社保機構(gòu)將其轉(zhuǎn)入家庭養(yǎng)老系統(tǒng)或社會福利養(yǎng)老系統(tǒng)，直至去世。新型養(yǎng)老模式的運作，最終使老人的養(yǎng)老、醫(yī)療護理與終老需求都得到更好地滿足。

三、基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”風(fēng)險控制分析

老人的房產(chǎn)由獨立的第三方評估機構(gòu)對其進行估價，將房產(chǎn)評估價值在扣除未來20年折舊及風(fēng)險準(zhǔn)備金等費用的基礎(chǔ)上，把剩余價值折現(xiàn)，按約定比例與期限分?jǐn)?，并以年金形式轉(zhuǎn)入老人的養(yǎng)老金賬戶和醫(yī)療護理保險賬戶。特殊情況下，老人可與貸款發(fā)放機構(gòu)協(xié)商其貸款總額，但不得超過扣除各項費用后的房產(chǎn)評估貸款限額，老人也可根據(jù)自身需求變更養(yǎng)老金的給付方式。

圖1

與此同時，保險公司也對老年人的健康狀況和預(yù)期壽命等做出檢測與評估，據(jù)此與老人簽訂一定保險金額的醫(yī)療保險和護理保險合同。保險費由老人醫(yī)療護理保險賬戶繳納。老人可在指定的醫(yī)療護理機構(gòu)享受相應(yīng)的醫(yī)護服務(wù)并在保險金額內(nèi)享有一定比例的重大疾病醫(yī)療費用報銷。

當(dāng)住房反向抵押貸款期限結(jié)束時，貸款發(fā)放機構(gòu)停止支付養(yǎng)老金，并開始計算住房反向抵押貸款賬戶的利息。醫(yī)護機構(gòu)也同時停止各項醫(yī)療護理服務(wù)與重大疾病醫(yī)療費用報銷。

由于貸款發(fā)放機構(gòu)對新型養(yǎng)老模式承擔(dān)較大的風(fēng)險，因此需對享受新型養(yǎng)老保險的目標(biāo)人群設(shè)定一定的標(biāo)準(zhǔn)。辦理住房反向抵押貸款的老年人必須年滿60周歲；其房產(chǎn)為自有產(chǎn)權(quán)房，每平米的評估價格不得高于當(dāng)?shù)赝愖≌科矫鬃馐鄣木鶅r；房齡不得超過40年，且該房產(chǎn)是老人的主要住所，除老人以外的任何人不得長期居住（特殊護工除外）；房屋的日常維護與清潔由老人負(fù)責(zé)；在辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的期限內(nèi)，房產(chǎn)不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。隨著老年人年齡的增大，其面臨的各類風(fēng)險也日益增大，為了降低保險公司運營老年醫(yī)療和護理保險的風(fēng)險，我們規(guī)定保險期限最長不得超過20年，具體反向抵押貸款期限與保險期限根據(jù)老人綜合評估狀況協(xié)商確定。

若老人提前去世，則房產(chǎn)的剩余價值作為遺產(chǎn)需由指定的繼承人繼承。若無繼承人，則在扣除折舊、風(fēng)險準(zhǔn)備金、歸還住房反向抵押貸款本息后，將其以社會養(yǎng)老公積金的形式按照一定比例捐贈給社會保障和福利機構(gòu)，用于籌建社會福利養(yǎng)老院等養(yǎng)老設(shè)施，剩余作為貸款發(fā)放機構(gòu)辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險收益。

新型養(yǎng)老模式中的貸款發(fā)放機構(gòu)承擔(dān)著產(chǎn)權(quán)期限、房屋折損、房產(chǎn)市場價格波動等不可預(yù)期風(fēng)險，可采取不同房齡區(qū)間分級費率；建立風(fēng)險應(yīng)急基金；增加風(fēng)險準(zhǔn)備金；開發(fā)房產(chǎn)二級市場等方式進行規(guī)避。

四、結(jié)束語

新型養(yǎng)老保障的運行模式復(fù)雜繁瑣，涉及多方金融機構(gòu)，需要加以嚴(yán)格監(jiān)管。各地政府需加強對相關(guān)金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)護機構(gòu)的監(jiān)督與扶持，完善相關(guān)法律法規(guī)；推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營規(guī)范化，增強社會養(yǎng)老的福利性；結(jié)合我國國情，加大對社會養(yǎng)老的財政投入，完善社會養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)與配置，積極推動配套養(yǎng)老型物業(yè)的建設(shè)。

面對社會養(yǎng)老保險只能提供最基本生存保障的現(xiàn)實，基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式能夠在基本生存保障的基礎(chǔ)上提升老人晚年的生活質(zhì)量，減輕社會養(yǎng)老壓力。

[1]范雪蕾、高子建.“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構(gòu)想[J].商業(yè)時代,2009

[2]張銘.老年護理保險需求影響因素研究[D].大連理工大學(xué),2009

[3]陳冬,趙萌,焦巖,秦楠.我國開展住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品研究[J].上海保險,2011

[4]賈景梅.我國發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式研究[D].河北大學(xué),2010

[5]沈林靈.美國人如何養(yǎng)老系列 反向住房抵押貸款——以房養(yǎng)老[J].大眾理財,2006

[6]范子文.我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析[J].經(jīng)濟界,2007

本文《基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式研究》得到2012年廣東省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目 （編號：115412043）和2012年國家級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目（編號：201211540043）的資助。