房地產企業的涉稅分析

董漢彬

（山東科技大學,山東 泰安 271000）

房地產企業涉稅密集，涉及的稅種特別多，我們現行的18個稅種中，除了資源稅和船舶噸稅外，其他稅種都有可能涉及。有人要問，房地產企業是否會繳納增值稅、消費稅和關稅嗎？一般情況下確實不會繳納，但在特殊情況下，也會繳納。如房地產企業在外國進口建筑材料，應在海關繳納進口環節的關稅和增值稅；如果房地產企業進口轎車，應在海關繳納進口環節的關稅、增值稅和消費稅。如果在國內采購建筑材料，雖然負擔增值稅，但不會是增值稅的納稅人。

房地產企業的經營經過三個階段，分別是購買土地開發建設階段，房產交易（清算）階段和剩余房產保有階段，不同的階段涉及不同的稅種，根據房地產企業的業務程序，現在把各個階段涉及的稅種分析如下。

1 開發建設階段涉及稅種的分析

開發建設環節的納稅涉及三個方面，一是購買土地，二是委托開發或自營開發，三是預收期房款。涉稅資料如表1。

表1 房地產開發公司階段涉及的稅種

購買土地涉及四個稅種，分別是契稅、印花稅、耕地占用稅和土地使用稅。首先要按3%～5%幅度比例稅率繳納契稅，全國各地大多按3%征收，由購買方繳納，房地產企業就是納稅人。其次是印花稅，購買土地屬于產權轉移，購銷雙方均按萬分之五繳納印花稅，房地產企業也是印花稅的納稅人。如果是購買的耕地，要先繳納耕地占用稅，滿一年之后，按年繳納城鎮土地使用稅；如果是購買的非耕地，就從辦理產權轉移手續次月起繳納土地使用稅，不繳納耕地占用稅。契稅和耕地占用稅可以計入開發成本，印花稅和城鎮土地使用稅計入管理費用。例如，某房地產開發公司購買15畝土地，支付土地出讓金1000萬元，假如當地土地使用稅稅額為8元/平方米。則房地產應納契稅30萬元（1000×3%），應納印花稅0.5萬元（1000萬元×5‰0），每年繳納城鎮土地使用稅8萬元（15×666.6667×8）。

委托開發只涉及印花稅，規模較小房地產公司，由于人員少，拿到土地后，委托施工企業建房，主要任務是售房，委托開發只涉及簽訂建筑工程承包合同，按合同金額繳納萬分之五的印花稅。

自營開發工程涉及二個稅種，繳納建筑環節營業稅，和隨營業稅附征的城市維護建設稅和教育費附加。規模較大的房地產公司自已有施工企業，有施工能力，可以自行開發。如某房地產企業自營建造一批商品房，成本價為1940萬元，假如施工企業的成本利潤率為10%，則當期應納建筑環節營業稅66萬元[1940×（1+10%）÷（1-3%）×3%]，自建工程建筑環節按組成計稅價格繳納。同時繳納城市維護建設稅和教育費附加6.6萬元[（66×（7%+3%）]。

預收期房款時涉及四個稅種，分別營業稅、城建維護建設稅和教育費附加、土地增值稅和企業所得稅。假如上述房地產企業在地級市，預收房款4000萬元，則應預收營業稅200萬元（4000×5%），同時繳納城市維護建設稅和教育費附加20萬元[200×（7%+3%）]，預繳土地增值稅80萬元（4000×2%），預繳土企業所得稅100萬元（4000×10%×25%）。

2 房產交易（清算）階段的稅種分析

房產交易階段就是銷售房產取得收入階段，涉及的稅種如表2。

表2 房產交易（清算）階段的稅種

企業銷售房產首先按“銷售不動產”征收營業稅，以及與之附征的城建稅和教育費附加；其次按“產權轉移書據”征收印花稅；再次按銷售房產收入預征土地增值稅，如果該批房產達到清算條件，按規范方式進行土地增值稅匯算清交，匯算清交，多退少補；最后按應稅所得，計算繳納企業所得稅。

例如，某房地產公司銷售現房一批，取得收入5000萬元，地價及開發成本2000萬元，發生管理費用250萬元（不包括本期印花稅），銷售費用400萬元，財務費用300萬元，假如無其他納稅調整項目。相關的稅收計算如下：

應納營業稅250萬元（5000×5%）。

城市維護建設稅和教育費附加25萬元[250×（7+3%）]。

繳納印花稅2.5萬元（5000×5%00）。

應納土地增值稅706.25萬元[土地增值稅扣除項目為2875（2000×1、3+250+25），增值額為2125萬元（5000-2875），增值率為，適用稅率40%，速算扣除系數為5%，應納土地增值稅（2125×40%-2875×5%=706.25）]

應納企業所得稅[應稅所得額1097.25（5000-2000-250-2.5-400-300-250-25-706.25）,應納企業所得稅為272.8125萬元(1097.25×25%)]

土地增值稅的扣除項目有法定扣除，企業所得稅的扣除項目是據實扣除。

3 房產保有階段涉及的稅種分析

剩余房產處在保有階段，有三種情況，可能待售，可能出租，也可能自用，涉及稅種見表3。

表3 房產保有階段涉及的稅種

如果保有房產待售，未做其他用途，只按相應比例征收城鎮土地使用稅；如果剩余房產出租，首先按租金收入征收營業稅、城建稅和教育費附加，然后再按租金收入計征房產稅，也征收土地使用稅，余額征收企業所得稅；如果是自用，按房產原值征收房產稅，按該部分房產占用面積征收土地使用稅。如果土地增值稅清算后剩余的房產再銷售，按規定繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，印花稅，土地增值稅和企業所得稅。特別是土地增值稅是按清算時的單位扣除項目計算再銷售房產的扣除項目，然后計算土地增值稅。

4 企業辦公財產涉及的稅種分析

企業本身辦公用資產，主要是房產、土地和車船，涉及稅種見表4。

表4 企業辦公財產涉及的稅種

企業在購進車輛時，首先繳納10%的車輛購置稅，以后正常使用，按年繳納車船稅；企業擁有的車輛按年繳納車船稅，客車按輛分級征收，排氣量大，載客人數多，征稅也多；貨車按自重噸位征收，船舶按凈噸位征收，噸位越大，征稅越多。企業的辦工用房產分兩種情況，正常自用，按房產原值計征房產稅；如果部分出租，按租金先征收營業稅等，再征收房產稅。企業辦公占用土地同樣按年繳納土地使用稅。企業股東、職工取得工資收入，其他收入按規定征收個人所得稅。

[1]注冊稅務師執業資格考試教材編寫組.《稅法》[M] .中國稅務出版社，2013（01）.

[2]國家稅務總局網站[Z].