高度關(guān)注房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)

馬光遠(yuǎn)

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)注定是不平凡的一年。土地市場(chǎng)的火爆，與開年之際市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的表現(xiàn)為中國房地產(chǎn)奠定了極其“詭異”的基調(diào)：在經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，中國房?jī)r(jià)對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)造成什么樣的影響，都成為決定2014年中國經(jīng)濟(jì)好壞的關(guān)鍵性因素。

就土地市場(chǎng)而言，2014年開年伊始，包括京滬在內(nèi)的一線城市的土地市場(chǎng)仍然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計(jì)成交金額405.92億，超過了去年同期的7倍。但與土地市場(chǎng)的火爆冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交僅僅只有6908套，成交面積74.42萬平方米，無論是環(huán)比還是同比，都暴跌近50%。與此同時(shí)，北京對(duì)高價(jià)樓盤開始解禁也沒有帶動(dòng)樓市的回升，一線城市樓市在經(jīng)歷2013年的瘋漲之后，開始陷入猶豫。

在對(duì)房?jī)r(jià)未來的預(yù)判上，看空者明顯增多。中國社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對(duì)未來可能的下跌做準(zhǔn)備。同時(shí)，美國加大QE退出力度以及由此引發(fā)的新興市場(chǎng)的動(dòng)蕩更加劇了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的不確定。春節(jié)前后，信托行業(yè)相繼爆出可能違約的信息，也和房地產(chǎn)行業(yè)不無關(guān)系……

種種預(yù)示，2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化：一二線城市繼續(xù)上漲，三四線及以下城市房?jī)r(jià)下跌。由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預(yù)期可能逆轉(zhuǎn)，并導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)下跌。過去10多年房?jī)r(jià)上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、巨大的住房需求，已有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火：

一是貨幣超發(fā)盛宴的結(jié)束，一方面和中國努力告別貨幣驅(qū)動(dòng)投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式有關(guān)，另一方面和美聯(lián)儲(chǔ)退出之后，全球流動(dòng)性盛宴宣告結(jié)束有關(guān)。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美元走強(qiáng)意味新興市場(chǎng)在未來至少五年將面臨流動(dòng)性短缺問題，這將迫使中國央行被動(dòng)收縮貨幣，這對(duì)于快速上漲的房?jī)r(jià)而言，是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟(jì)事實(shí)上已經(jīng)告別了快速增長(zhǎng)，2013年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.7%，更多的是依靠房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入正常增長(zhǎng)，包括房地產(chǎn)投資在內(nèi)的增速不可能超常規(guī)增長(zhǎng)。

除此之外，從供求關(guān)系來看，就中國房地產(chǎn)的周期而言，需求最旺盛的階段已經(jīng)結(jié)束，從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實(shí)上已經(jīng)超過了40平，住房供求已經(jīng)基本平衡。未來五年，住房供應(yīng)出現(xiàn)過剩肯定會(huì)成為事實(shí)。

我們擔(dān)心，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟(jì)，能否承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，無論是中國宏觀經(jīng)濟(jì)，還是所有的老百姓，都可能要為房?jī)r(jià)的下降而陪葬。因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將未來房?jī)r(jià)的下跌后政策的應(yīng)對(duì)提上極其重要的地位，除了加快土地制度改革等一系列長(zhǎng)效措施的建設(shè)之外，更重要的，高層應(yīng)該對(duì)中國房地產(chǎn)目前的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的政策應(yīng)對(duì)。目前盡管風(fēng)險(xiǎn)凸顯的只有三四線城市，但就全局而言，2014年房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的可能極大。就中國經(jīng)濟(jì)而言，沒有比房?jī)r(jià)下跌更大的風(fēng)險(xiǎn)了。

責(zé)任編輯 張惠清e(cuò)ndprint