商業地產的未來發展趨勢

岳武

(北京綠地京創商業管理有限公司,北京 100101)

商業地產的未來發展趨勢

岳武

(北京綠地京創商業管理有限公司,北京 100101)

我們城市化的速度在不斷的加快,這其中房地產在其中所起到的作用是舉足輕重的,同時在國民經濟中也占有著一定的地位。而作為中國房地產業類的主要組成之一,商業地產也在不斷的成長,但是同時也會暴露出許多的問題,例如:使用率低,經營不善,投資與收入不成正比等等的不和諧的現象,而本文就商業地產企業的概述、特點、要求等幾個方面做出分析,希望對商業地產未來的發展有所幫助。

商業地產 運營管理 開發建設

伴隨著我國城市化建設的不斷進行，我國在地產方面也已經逐步進入了發展的狀態，而同時商業地產方面也有了一定的發展空間。現如今我國的商業地產方面已經進入了快速發展的狀態，但是隨之的也面臨了許許多多的問題，在國內外范圍內，商業地產的長期穩定發展都是一項復雜而又系統的工作。由此一來，必須要對商業地產的發展具有全方位的了解，在此基礎上，對商業地產企業的未來發展趨勢進行探索。

1 商業類地產業概述

商業地產，從字面上解釋，是用作商業用途的房地產。在用途上區別于工業生產用的工業地產，以及以居住用途的住宅房地產等。在廣義上來說，商業地產主要是用于各種經營功能的房地產，例如:餐飲、休閑、健身、批發、零售等。在功能、用途，以及經營模式上都與普通的住宅、別墅、公寓等形式的房地產存在區別。對于用于辦公的房地產，可以規劃如商業用地產范疇，也可以將其單列。在國外，一般都用零售地產來表示。而零售業的地產形式，屬于狹義的商業地產范疇。

在我國，商業類房地產業的開發，土地的使用權以及在該土地上建造商業類型的建筑和商業運營的行為都是根據《中華人民共和國城市房地產管理法》上的相關內容來進行的。在商業類地產項目整個的開發過程中包括了策劃、施工、交付還有設計等等，這一系列總稱為商業地產的建設。這其中商業地產的含義顧名思義指的就是用于商業用途的以商業用途為主體的這一類，一般不會用于居住、生產。這也是商業類地產的獨特之處。

商業地產的開發趨勢逐漸的飆升，也已經為多個商業的地產項目開拓了道路，逐漸的成為了房地產業的領導者，它主要具有以下幾個優點:實現商業投資的最大回饋、為住宅區提供便利的服務、挽救爛尾的工業項目。但是隨著商業地產的不斷開發，其弊端也逐漸的顯露出來，只有對癥下藥、尋找病因，才能使年輕的商業地產青春永駐，續寫商業地產新的傳奇。

2 商業地產的特點分析

2.1 商業地產建筑方面的特點

(1)建筑的結構較為復雜;商業類地產所開發以及經營的模式在現階段首先就要求建筑物要美觀大方，就好像一個天然的宣傳廣告一樣，給人能夠有一種耳目一新的感覺有一種想要踏進去的沖動，在加上現階段的城市規劃以及要求都需要體現出一定的文化底蘊以及當地風格，這也使得商業類建筑的設計以及建造都越加的復雜、美觀。(2)建設環節較多;我們知道商業地產所涉及到的部門以及項目管理的涉及面都很廣，商業地產項目在開發的過程中幾乎就包括了房地產業中的所有部門，例如:土地、規劃、建設、安全、環保、園林、綠化、衛生、交通、監控等等的部門都要參與到其中去，所以說建設的環節多也同樣是商業地產的特點之一。(3)建設規模龐大;在現階段商業地產所開發而出的經營模式多種多樣，同時的人們的消費水平以及精神需求也日益增大，綜合形式的商場逐漸走入人們的生活當中去，成為了當今社會的主流形式，根據調查顯示，現階段所建造的商業地產類項目在一半以上都會超過5萬平方米。(4)開發以及運營周期較長;商業類地產由于涉及面較廣，要求較高，所以在初期的開發上有著嚴格的要求，一般時間在2到3年，而開發的結束并不意味著整個項目開發的完成，而是剛剛開始，在建筑完成開始逐漸進入運營這一時間內則是重要的一環，而其中所要涉及到的時間會比初期開發時間更長更為緩慢。(5)建設需要成本高投資大;現階段商業地產大都以綜合形式呈現，集休閑、娛樂、餐飲等項目為一體，而這種類型的產業在投資建設方面會十分的巨大，同時由于商業類項目的特點只有在建成之后才會投入到運營當中才會有收入，所以合理的分配資金的運用以及控制也是重中之重。

2.2 商業地產運營方式方面的特點

(1)運營的組織方式具有差異性;在運營管理上來說，商業地產大都用來作為服務類型的行業，這其中大多是由人與人之間的交流以及交談對于需求來說因人而異，有著很大的不確定性，是無形的不是真實存在的。(2)顧客在經營模式當中起著積極的影響作用;現階段服務類行業盛行，商業地產的競爭力也逐漸增大，顧客作為一個直接參與到其中的群體，在其中有著至關重要的作用，顧客的評價是商業產業能夠良好運作的前提，要盡可能的使顧客對整個項目起到積極作用，要盡量使顧客對于運營的質量以及效率能夠起到一個向上積極的作用。(3)無形性的影響作用;在商業類地產中，其中所要涉及到的管理方式，方法，以及流程都會受到諸多因素的干擾，而這些因素大都是無形的不可觸摸的，所以要想保證一個商業項目的快速穩定發展還同時要關注以及特別對待這些無形的因素。(4)管理系統以及設計方式的差異性;運營管理是發生在人們日常消費中的，是同時進行的一種狀態，這樣就需要商業地產在運營中要保證運營的管理和服務必須要是同時設計的，因為其整體性就不允許分開。(5)對其價值的衡量以及評價的不同方式;在現階段的商業地產中，不能只是簡單的憑借收入的多少來判斷價值的高低，還應該注重以人為本的運營方式，要時刻關注運營的情況以及自身的特點等等，這些會導致商業地產在運營的過程中呈現出復雜化的情況。

3 新時期我國對商業地產要求。

由于商業地產的特點與其在開發建設中的問題，所以就導致了在開發以及建設的過程中存在許多要求:

(1)大型的商業地產一般都為市中心或者靠近市中心的位置上，對于整個城市的面貌起到了關鍵性的作用，所以能否得到政府的支持是相當重要的，這樣就需要商業地產開發商應該盡量的與當地政府合作，獲得政府的支持。(2)要嚴格的按照商業地產項目在建設上以及招商環節的規律進行策劃，項目在實施以前要充分并且周密的做好市場調差，同時項目的類型，區位的選擇也是至關重要的。在對其選擇的過程中應重點注意。(3)在建筑的風格，設計以及規劃上要與招商的項目以及客戶的需求達到吻合，對整個項目的組合類型，按照要求進行規劃和設計，要明確客戶的主次，對于主力店群的招商集中程度以及項目的業務組合，要明確在規劃前期，并且根據主力店群的需求在設計之初進行分析，使之日后與商業的經營模式相吻合。在商業地產的開發過程中，牽頭的應該就是商業的專家，規劃以及定位，而規劃等環節在商業地產中起到了領軍的作用。(4)選擇實力雄厚的合作商，與商業地產建設有經驗的承包商合作。這樣一方面可以提高項目建設的速度。同時還能夠保證工程的質量，而且另一方面可以讓承包商予以分擔一部分資金的投入，能夠減少資金投入過大造成的壓力，能夠保證項目后續發展的有力進行，同時項目的建設速度作為優先考慮的因素，在合作期間也會得到大大的提升，保證工期的快速進行，盡快的進入收益期。(5)商業房地產的融資要合理，在提前做好融資的策略以及實施工作的進行，要能夠靈活的運用現有的資金，得到更好的收益，要廣泛撒網，不能將資金集中于一處，同時還要有投資失敗以及分散風險的準備工作，要保證資金的長時間的運營，同時招商的進行，建設的速度等等都要盡量的加快，要先籌集到一手資金進行合理的分配，錢滾錢，不可以盲目的只是干投入而沒有后續的收益，這樣的投資往往只會是失敗的。無法準確的預測下一步的情況。

4 我國現代化商業地產的發展趨勢分析

我國商業地產經濟在我國的經濟結構中占據著重要的位置，發展著無可替代的作用。因此，，我國政府和相關部門都要采取政策、資金等方式的支持。現階段，考慮我國發展的實際情況，以及我國的國際外部關系。在商業地產企業的發展過程中，應該符合世界發展的形勢與潮流。以達到激活我國整經濟發展能力的目的，實現我國經濟發展的復興。經營與管理方法作為經濟增長的不竭動力，日益引起各國產業界、科技界和政府的重視。在市場經濟體制下，創新主體是社會，創新活動是市場。政府在創新過程中負有促進和引導的責任，在發展中國家，由于市場發展程度低，政府的干預在商業地產企業的經營與發展中的作用就更加舉足輕重。特別是在我國加入世界貿易組織之后，如何應對復雜的國際規則，分析商業地產企業的經營管理體系，并探索、討論其發展的規律與趨勢。

4.1 規范化

伴隨著我國經濟的不斷發展，以及經濟改革力度的不斷加大，我國的現代化商業地產體系逐漸形成。這一過程中，與我國社會主義市場經濟體制相適應的法律制度得以建立并得到完善，這代表，我國商業地產企業在經營與管理上將更加規范化。此外，我國經濟活動中，個別行業或地區存在的一些違規不違法的商業活動也會得到更有效的治理與控制，這也一定程度上致使我國商業地產企業的商業經營活動能夠最大限度的得以發展，并保持健康、穩定的勢頭。

4.2 信息化

新時期，在我國計算機網絡技術日益發展并創新的今天，為了適應社會發展的需要，各國都在著力提高本國企業的技術創新能力與現代化信息程度。這也為商業地產企業的發展提供了契機。例如:美國有專門的部門為企業提供可靠、及時的信息。英國的貿工部等很多地方服務中心為更好地為企業提供資料而成立了統一的工商聯系網。利用這一優勢資源，商業企業可以獲取多種多樣的商業咨詢與服務。而日本，則在國內各地建設了很多內部網絡，一些商業企業支援機構在加入網絡以后，能夠實時為商業企業在技術、管理與經營方面提供各種優勢服務;與國外相比，我國在企業的社會化服務體系的構建方面有一定差距，我國的商業地產企業在信息的獲取渠道上比較單一，信息的及時度也不夠，從而導致我國房地產企業的發展一直處于相對落后的局面，為了改變這一局面，我國近年來開通了中國產學研聯合網與中國技術創新信息網，由此可見，信息化也是商業地產企業發展過程中的一個趨勢。

4.3 全球化

我國現在已經是世界貿易組織的成員國，近年來，處于國內商品經濟與國際經濟接軌，正處于平穩過渡的重要階段。在加入WTO這些年中，我國一直嚴格遵守WTO的商業規則與規范。這對于我國商業地產企業的經營與管理來說，既是個千載難逢的好機遇，又是十分嚴峻的挑戰。一方面來說，我國商品地產企業將面對更廣闊的市場，此外，在市場上也面臨著更加劇烈的競爭，國內外的雙重壓力促使企業不斷革新技術，采用先進的經營管理手段。頻繁的貿易與合作能夠促使企業技術上的創新。現階段，國際化商業分工日益明確、精細，這更能推動商業地產企業進行經營管理上的創新，從而適應企業國際化的發展趨勢，對商業地產企業的長期穩定發展也有較大的推動作用。此外，生產要素的國際化，也能夠緩解我國地產企業在經營管理中的困境。另一方面，我國的商業地產企業，在對知識產權的利用與保護上沒有很強的意識，并且，商業地產企業內部并未建立完善的經營與管理體系，最終導致我國商業地產企業在國際競爭中處于劣勢地位，人力資源的頻繁流動，會帶給企業一定的制約，企業的經營與管理創新將受到網絡化、信息化的強烈沖擊。在我國商業地產企業建立并完善知識創新體系的過程中，應同國外進行深入的合作與交流，更好的實現我國企業的創新與發展。

5 結語

商業地產類作為我國快速發展的一類行業，在運營的理念上存在著許多的優越性以及不足。商業地產與其他地產都是歸于地域性強的一類行業當中，所以商業地產類項目不僅僅在運營方式上還有市場前景上都要有良好的保證，既要能使消費者感到實惠放心，又能夠使開發商的租金收取達到滿意，同時根據項目的類別規劃市場，地理位置條件，以及企業的資源情況等等，要能夠實現互利共贏，相互依存的美好前景，最終帶動整個市場，促進我國經濟的發展以及建設，達到項目持續運營的目的。

[1] 高永剛.建筑工程可視化施工模擬.工程三維模型與虛擬現實表現(第二屆工程建設計算機應用創新論壇),2009-9-24.

[2] 上海市商業經濟研究中心.2007-2008國際商業發展報告[Z].上海科學技術情報研究所,2008年10月.

[3] 王鑫鑫,王宗軍.國外商業模式創新研究綜述[M]外國經濟與管理,2009(12):47.

[4] 中投顧問產業研究中心,2010-2015年中國商業地產市場投資分析及前景預測報告[j]中投顧問,2009(6),1.

岳武(1971.05.19-):男,漢,北京綠地京創商業管理有限公司,工商管理碩士研究方向:企業管理。