挑戰大于機遇

張宇良

2014年的商業地產挑戰，遠遠大于改革紅利所帶來的機遇。

2013年的商業地產在打雞血中度過。凡企業必言地產，凡地產開發商皆言商業，凡購物中心皆面臨電商狙擊，凡有識之士皆追求差異化、主題化、體驗式。

經過2007年以來的商業地產投資熱潮，目前商業地產已經泡沫橫飛。預計中國購物中心每年以300家的速度增長，到2015年，中國購物中心總量將達4000家。從投資角度看，到2012年年底，全國購物中心的累計投資額有望突破1萬億元。2013年是商業地產的巔峰之作，盛極而衰，從2014年開始，解決招商難、銷售難、開業難、經營難將逐步走上開發企業的議事日程。二三線城市的絕大多數商業項目將陸續出現連難局面，商業地產熱潮有望告一段落，而真正的商業地產平泡沫破裂之痛可能逐步蔓延開來。

招商難只是商業地產困境的序幕。基本消費面毫無起色：購物中心的供給速度呈幾何級增長。而消費市場的近幾年增長幅度在13%左右。在國內，消費占GDP的比重只有不到40%，與發達國家消費占GDP70%以上的格局相去甚遠。電商對實體經濟的沖擊，間接加大了招商難度。根據國際數據公司最新預測，到2015年，中國網購交易額將占社會消費品零售總額的7%，2010年至2015年，電子商務市場年復合增長率將達到46.1%，遠高于全球同期的11.7%。支撐地級市購物中心的主力店——超市、百貨店卻是江河日下。截至2013年9月初，43家公布上半年業績的百貨類上市公司中，將近一半企業凈利潤下滑，且普遍出現“增收不增利”現象。

銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期，以住養商的模式，主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業可售面積過大，市場表現遠低于預期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無人問津……

不管裸售還是返租銷售，總之，項目開發在銷售完成階段就已經體現出來，而一個運營為主的商業項目，其增值是在開業之后，通過商業運營和管理來實現的。由于招商、銷售模式、經營團隊專業性等原因，即便闖過招商和銷售大關，也難以逾越經營階段的挑戰。而商業地產的本質是“商業”，是經營，而非地產！

可以說開業后，商業地產才真正拉開商業層面的競爭。而消費者定位，經營策略，與時俱進的消費趨勢把握，體驗式、主題式的詮釋，對電商的對抗，才是真正考驗商業地產是否成功的關鍵指標，但很可惜，這對于地產開發企業來說，是一個充滿挑戰的新領域，尤其是在電商強勢崛起的時代。

商業地產的成功需要經歷九九八十一難，相比于住宅開發交房即拿錢走人的粗放式生產方式，商業地產是真正的人才密集型、智力密集型生產模式。包含傳統住宅開發企業所無法預想到的困難和阻力。加之近幾年政府非理性引導，商業地產整體已經供過于求，很多三四線城市已經出現嚴重的泡沫。這一次行業調整困難會沉淀和浪費不計其數的財富，尤其是住宅開發企業在前30年獲得的“原始積累”，很可能在此一戰中消耗殆盡。

伴隨三中全會對市場的再定位，民營企業已成為改革的最大受益者，但2014年的商業地產挑戰，遠遠大于改革紅利所帶來的機遇。endprint