投資機會在于養老地產和旅游地產

袁元

2013年，全國房價給人留下的印象是一個“漲”字了得。2014年房市的投資機會在哪里？房市未來的投資趨勢又是什么？我們如何配置屬于自己的房市投資？

每逢新春佳節，親朋好友喜慶團圓、酒足飯飽之余，吹牛聊天就成了亙古不變的選項。而房價如今則是國人聊天之中無法回避的話題，上至古稀老人，下至剛剛邁入職場的“90后”，買不買房，買什么樣的房，在什么地方買房，今年是不是買房的好時機，等等，一說起這個話題，立刻就能得到大家的積極響應，爭論的熱鬧程度能把房頂掀開。

這是因為房價業已成為每個國人心中“會呼吸的痛”。2008年之后，房價走出一波低谷后快速反彈，其上漲速度一點也不亞于金錢豹捕捉獵物的速度。這讓沒有及時出手買房的人后悔不迭，也促使很多國人下定了及早出手買房的決心。據媒體統計，國人買房的平均年齡已經落到30歲之下，很多剛剛邁入職場的人沒有忙著結婚戀愛，而是忙著看房、買房。買房成為每一個國人的頭等大事，就像現在過年同學聚會，你要是頂個“沒房沒車”的標簽，都不好意思出門。

席卷而來的買房潮，讓地產商們近年來賺得盆滿缽滿，紛紛開足馬力去國內外融資，以便加大力度“ 搶地”，這也讓依賴土地轉讓收入的地方政府笑逐顏開。但是在2014年到來之際，不管是官方媒體，還是平頭百姓，對于2014年房價是漲是跌，每個人都有自己思考的角度，以往一味看多房價的輿論似乎出現了雜音。

我們知道，任志強一直是看漲房價的死多頭，不過在剛剛閉幕的亞布力企業家論壇上，任志強認為今年房價大幅上漲的態勢將會減緩。另外一位著名的房地產大佬馮侖在內部會議上談及去小米公司調研的感受時，說驚異地發現小米科技公司的人正在談論如何涉足房地產。倘若這是真的，那么互聯網思維下的賣房子，會不會撼動國內地產業的地基？不光如此，還有有媒體報道恒大地產正在醞釀一輪大的降價銷售活動。如果恒大邁出這一步，這對馬年地產的走勢無疑具備威懾力。春江水暖鴨先知，由此來看，今年房產想大幅漲價不容易。

盡管2013年的房價經歷了明顯的上漲過程，但是各種信號顯示，2 014年的房價走勢或許將以“穩”字打頭，再度大幅上漲的空間不大。中國人民大學公共管理學院教授黃燕芬指出，除了調控政策的限制，土地供應量大幅增長就是一個明顯的市場信號，因為土地供應量大增，必將帶來房屋供應量的增加，而市場需求在一定期限內變化不大。供應量增加，需求相對穩定，房價就失去上漲的底氣。

除了土地供應量大幅增加的因素以外，中央財經大學中國金融發展研究院助理教授李晟認為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈，同樣限制了房價可能出現的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決，房價不排除繼續較快增長，而在部分二三線城市，由于庫存較多，房價必然增長乏力，部分甚至可能出現下跌。

其實，買不買房以及買什么樣的房，可以簡單地劃出兩條線。一是剛需型買房。對于這種類型的買房人來說，何時出手都是沒有疑問的，只要你準備好首付就成。不過，如果你的買房行為屬于投資理財型的話，那可就要好好掂量了。為此，記者分析2014年以及未來幾年國內房價可能的走勢，為讀者投資買房勾勒出以下規劃。

養老地產項目為投資首選

如今，隨著我國快速步入老齡化社會，加上國人生活水平、營養水平以及醫療水平的提高，人均預期壽命已經提高到75歲之上，很多80多歲的老大爺、老太太不光能夠自己照料自己的生活，還能帶帶孫子輩，享受天倫之樂。但是，一個無法否認的事實是，由于子女忙于打拼事業，多數老人身邊缺乏子女照料，加上“失獨”家庭的存在，養老已經成為國人無法回避的問題。

為了解決養老問題，在現有社保、醫保的基礎上，有人提出仿效國外“以房養老”的方式，將老人所擁有的房屋折現或回購出租，以此化解國人養老難題。但是，這種方式觸及了老人打算把房產留給子孫的傳統思維底線，實施難度很大。而如果通過社會化融資方式，興建以養老公寓、養老院為主的養老地產項目，讓身邊缺乏子女照料的老人在養老地產中安度晚年，會得到老人和子女的理解。

如果按照這種養老思路，國人對于養老地產的需求可謂巨大。因為一般來說，養老地產主要建筑在離城市中心相對偏遠一點的地方，地價不高，不需要豪華高檔，關鍵是要實用和舒適，一切設施要以適合老人使用為原則，其出租價位不會太高，但是勝在收益穩定。對于正在尋找穩定收益的投資者來說，投資養老地產不失為首選。

旅游地產項目緊隨其后

去年12月，《紐約時報》在頭版刊登了一篇叫做“大理現象”的文章。文中說道，如今，很多原來在北上廣一線城市打拼的中年人，因為厭倦了一線大城市緊張的工作，以及籠罩在一線城市上空揮之不去的霧霾，開始逃離北上廣，到風景秀麗的云南大理，找了一份薪水較低卻是工作壓力不大的工作，呼吸著大理的清新空氣，感覺那叫一個爽。

“大理現象”的出現，告訴了我們，隨著追求自我發展、追求個性化發展的“8 0后”、“9 0后”逐漸進入職場，其對工作的認識和“6 0后”、“70后”截然不同。由于國人家庭財富日漸累積，這些新近入場的職場人的生存壓力并不大，有的甚至不依賴工作，也能過得很滋潤。因此，他們不再追求“拼命三郎”般的工作作風，轉而尋求自我、舒適、個性的生活，寧愿哼著小曲在大理的小路上行走，也不愿背負著大城市巨大的工作壓力，這就使得在國內風景秀麗之地修建旅游地產，成為地產商未來新的利潤點。

看到國人對于旅游地產項目的需求，國內知名地產商紛紛加大了在旅游風景區的圈地步伐，從萬科到綠地，從恒大到保利，一個個都把眼光盯上了正在興起的旅游地產，一個個旅游度假村將取代傳統的酒店，成為國人閑暇出游的新去處。因此，抓住旅游地產即將爆發的機遇，適時參與投資旅游地產，或許會成為國人投資地產的新趨勢。

寫字樓投資正當其時

除了上述養老地產和旅游地產項目之外，寫字樓投資也會成為國人投資房地產的新潮流。因為在投資住宅遭遇限購政策之后，不受限購政策限制的寫字樓投資前景逐漸明朗起來，尤其是隨著國內經濟的升級轉型，從實業擴張型轉向服務擴張型，寫字樓的需求越大，這從國內一線城市寫字樓租價一路上漲就可看出。也許有人擔心電商發展會對寫字樓的投資前景有所沖擊，但是具體看來，電商業務發展再迅猛，其首先沖擊的還是商鋪，對寫字樓的沖擊影響有限，因此，投資者可以把投資視野適度轉向寫字樓。