住宅小區內的土地是否需要繳納土地使用稅

住宅小區內的土地是否需要繳納土地使用稅

問：我公司開發的樓盤小區為半封閉小區。請問，小區內的公用道路、廣場、綠地、會館、車位、游泳池、小賣部、會所、物業用房等設施用地能否享受免繳土地使用稅政策？

天工房地產開發有限公司 任敏

答：根據《中華人民共和國物權法》（主席令第62）第七十三條的規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外；建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外；建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。《最高人民法院印發關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（法辦發〔1988〕6號）第八十八條規定：“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有。”由此可見，房地產開發公司開發商業住房，在房屋交付業主后，相應小區內的的公用道路、廣場、綠地屬于全體業主所有。在房產建成交付使用后，綠化、道路等用地成了小區住戶的公共用地，這種用地具有一定的社會性，根據《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務院令第483號）中重新公布的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第六條的規定，市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅。可見，小區內屬于全體業主所有的公用道路、廣場、綠地應屬免稅土地。但對會館、車位、小賣部、會所、物業用房等設施用地應當繳納土地使用稅。根據《國家稅務總局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（國稅地字〔1988〕15號）的規定，土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。但在實踐中，稅務機關一般將資產管理人即物業公司作為土地使用稅納稅義務人。

對開發用地中用于綠化、道路等公共設施用地，在國土部門簽發土地使用證日到開發項目完工并開始交付使用期間，應按土地使用證載明實測面積全額納稅，包括在紅線圖內的道路、廣場、綠化等公共設施用地。這是因為在土地閑置及施工建設期間，雖然規劃圖內已經規劃了綠化等公共用地，但實際使用人是房產開發商而不是社會公眾。

許斌