企業將房產借與關聯企業使用該如何納稅

企業將房產借與關聯企業使用該如何納稅

問：本公司是一個集團公司，其中有一地產公司和商業公司。現在地產公司開發了一個大型購物廣場，無償出租給關聯企業商業公司用于商業經營，雙方簽有無租協議。請問，在無租金使用的這種情況下應如何納稅？主要涉及哪幾種稅？

黃龍集團有限公司 婁運

答： 《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第52號，以下簡稱《營業稅暫行條例實施細則》）第三條規定：“條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為（以下稱應稅行為）。但單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規定的勞務，不包括在內。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。”根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條的規定，納稅人有下列情形之一的，視同發生應稅行為：（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為；（三）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。根據上述規定，除列舉的應視同發生應稅行為計繳營業稅外，有償提供勞務應當繳納營業稅，反之無償提供勞務不征收營業稅。但對關聯企業之間無償提供勞務的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令2001年第49號）第三十六條的規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。作為正常經營的納稅人出租房屋收入應當繳納營業稅、房產稅、企業所得稅以及印花稅，由于房地產公司與商業公司之間構成關聯方關系，雙方不進行結算并不影響企業的整體利益，為了防止納稅人規避納稅責任，對此不正常的交易，《稅收征收管理法》作出原則性規定，即未按獨立交易原則進行結算造成少繳稅款的，稅務機關可以進行調整。所以，作為房地產公司主要涉及營業稅、房產稅、企業所得稅以及印花稅。

一、營業稅

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（國務院令2008年第540號）第七條的規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。以及《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業額＝營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。根據上述規定，母公司無償使用子公司房產，屬于價格明顯偏低情形，稅務機關要對營業稅進行調整。

二、房產稅

《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發〔1986〕90號）第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。另據《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第一條的規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。關聯企業之間無租使用房產，因為無租使用房產的房產稅如何征收已有明確規定，不能按照據市場公允的租賃價值從租計征房產稅。根據上述規定，雖然商業公司是無租使用地產公司房產，但仍應由商業公司代地產公司按房產原值繳納房產稅。

三、企業所得稅

根據《中華人民共和國企業所得稅法》（主席令第63號）第四十一條的規定，企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或者其關聯方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第一百二十三條規定：企業與其關聯方之間的業務往來，不符合獨立交易原則，或者企業實施其他不具有合理商業目的安排的，稅務機關有權在該業務發生的納稅年度起10年內，進行納稅調整。另據《國家稅務總局關于印發〈特別納稅調整實施辦法（試行）〉的通知》（國稅發〔2009〕2號）第三十條的規定，實際稅負相同的境內關聯方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少，原則上不作轉讓定價調查、調整。根據上述規定，對于母公司與子公司分屬于不同的法人主體，而且屬于關聯方，應按獨立交易原則收取房租，無租使用導致國家總體稅收收入減少的，將面臨被稅務機關進行企業所得稅納稅調整的風險。

四、印花稅

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務院令1988年第11號）的規定，企業在中華人民共和國境內書立、領受該條例所列舉憑證，都應當根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算繳納印花稅。租賃合同屬于應納稅憑證，應于合同簽訂時，按合同上租賃總金額的1‰繳納印花稅，稅額不足一元的按一元貼。關聯企業屬于各自獨立的法人，因此，它們之間的往來交易需要按稅法的規定交納印花稅。對關聯企業之間未按獨立交易原則造成少繳印花稅，稅務機關可以按照據市場公允的租賃價值計算征收印花稅。

康楚梅