關于律師查詢不動產登記信息的幾點思考

楊家學，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務所，重慶 400010）

關于律師查詢不動產登記信息的幾點思考

楊家學，彭嘉昊

（重慶偉豪律師事務所，重慶 400010）

編者按：《中華人民共和國不動產登記條例（草案）》將于6月出臺。此消息在法律、經濟、社會等各層面引發了廣泛討論。實則2007年《物權法》對此早有規定，多種因素致其進展緩慢。作為法制化進程中的一件大事，如何理性詮釋與推動之，是媒體的職責。

在《中華人民共和國不動產登記條例（草案）》即將出臺的背景下，如何加強《不動產登記條例（草案）》的可操作性、如何保護公民的隱私權以及如何讓權力在陽光下運行這三個問題非常值得我們思考。文章通過對美國、德國、日本及我國香港地區的不動產登記信息查詢制度進行比較，再結合我國的具體實際情況，提出現如今完全開放不動產登記信息查詢并不現實，而是應該在不動產登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關制度，這是因為律師作為法律從業的專業人士，具有專業化和便于行業統一管理的優勢。

不動產登記；不動產登記信息查詢；律師查詢；查詢制度；查詢規則

0 引言

受社會普遍關注的、正由國土資源部、住房和城鄉建設部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門聯合起草的《中華人民共和國不動產登記條例（草案）》正在加緊制定中。如何加強《不動產登記條例（草案）》的可操作性，如何保護公民的隱私權、以及如何讓權力在陽光下運行，值得我們深思。

筆者認為，不動產登記信息查詢是《不動產登記條例（草案）》的重點，關乎著不動產登記制度的社會施行效果。美國、德國、日本及我國香港地區的不動產登記信息查詢制度均已臻于完善，通過對上述區域的比較研究，結合我國本土的實際需要，筆者建議在我國的不動產登記信息查詢制度中引入律師查詢的相關制度。

不動產統一登記，意味著原來分散在各部門的不動產登記職責將統一到一個部門。以前由國土資源部負責登記的土地、由住房和城鄉建設部負責登記的房屋、由國家林業局負責登記的林地等不動產，將統一到國土資源部登記，并實現全國信息聯網。

2012年11月20日，國務院常務會議決定，建立不動產登記信息管理基礎平臺。2013年3月，國辦通知要求，出臺并實施不動產統一登記制度，2014年6月底前有望出臺 《不動產登記條例（草案）》。

筆者認為，這一條例的出臺有以下幾點重要意義：第一，不動產權利的歸屬和內容更加明確，有利于維護不動產權利人的合法權益；第二，不動產交易的效率會大大提高；第三，不動產交易的安全也會得到切實維護；第四，不動產交易市場會變得更加透明化，對“房叔”、“房姐”等腐敗分子起到遏制監督的作用。

但徒法不足以自行，制度的實現重在落實。不動產登記的最初設計思路，就是“信息化”和“可查詢”[5]，查詢的普及和便利不僅可以提高市場交易的效率，同時也可以大大降低交易成本和腐敗的發生率。

1 美、德、日、港的查詢制度

1.1 美國

美國是一個高度重視個人隱私的國家，但美國的個人房產信息卻極度透明，幾乎所有個人住宅的具體房屋信息都可以在商業網站或地方政府網站中查詢到。比如，登陸美國著名的房產網站Zillow，用戶只要輸入房產的具體地址，房產的所有信息一覽無余[1]。

美國的個人房產信息公開，緣于民眾對地方政府評估房屋價值，并收取房產稅的監督。另外也方便“民官”之間相互監督，美國幾乎所有信息都聯網，美國的媒體或者老百姓，想要查哪位官員或名人的房產情況，也輕而易舉，比如可以輕松查到比爾·蓋茨的房屋擁有信息。

1.2 德國

德國的每一個不動產均對應一個不動產登記簿，其由地方法院下屬的不動產登記簿局進行管理，每一個不動產均有專門的登記頁。

不動產登記簿就有關不動產的法律關系提供可靠的信息。諸如：誰是該不動產的所有權人，對于該不動產的使用和處分存在哪些限制，是否登記有與融資有關的負擔。不動產登記簿中所包含的信息是非常可靠的，不動產登記簿是法律外觀的載體，每一個沒有惡意的人均可以相信其內容上的正確性[2]。

德國房產登記制度在很大程度是公開的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關系，房屋登記簿的相關信息可以在房屋登記處進行查詢。德國相關部門提供了登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等幾項方式進行查詢。在一直以來以歷史資料保存完整著稱的德國，只要人們有興趣，甚至可以查詢到一棟建筑在20世紀初的歷史記錄。

1.3日本

根據日本《不動產登記法》規定，日本的不動產登記信息記錄在不動產簿上。不動產登記簿的信息是非常準確的，如果出現了登記錯誤，如該法第152條規定，由于登記官失誤造成他人損失時，受損失人可以向法務局局長或地方法務局局長提出請求審查申訴，也可向法院提出訴訟，要求經濟賠償。如查明確系登記官的失誤而使他人受到損害時，登記官不僅要依法賠償受害人的全部損失，還要被解除職務。

日本的不動產登記信息可以公開查閱，但需支付一定的費用。日本的《登記手續費令》第3條便規定了查閱的費用，如登記簿或其附屬文件的查閱費為200日元，地圖或建筑物所在圖的查閱費為每頁200日元。廉價的查詢成本，確保了日本不動產交易的平穩性[3]。

1.4 香港

香港的房地產登記機關是香港區政府下屬的 “土地注冊處”，俗稱田土廳（Land Registry，LR）。香港的不動產登記信息查詢是公開的，可以通過柜臺查詢或者網站查詢（“土地注冊處”網頁：www.iris.gov.hk)。

通常而言，登錄“土地注冊處”網頁的用戶只需要交納幾十港幣注冊，就可以按照“地址查詢”“地段查詢”查找任意一個物業的業主姓名、交易記錄、是否被訂契、地租、差餉、土地租期等。

但香港的“個人房產信息公開”，并不是指任意一位公民都擁有查詢另一位公民名下有多少不動產的資格，而是政府或者房地產網站根據房屋的具體地址或者地段，查出房主、納稅、交易歷史等信息。

2 大陸地區的查詢現狀

美、德、日、港將查詢權下放到普通民眾，是建立在其完備的法律體系基礎之上的。但相比之下，我國的法律體系仍有較大發展空間，群眾的法治觀念也相對落后，將查詢權下放到每一個普通公民并不現實，所以在本次的《不動產登記條例（草案）》中，普通公民的“以人查房”或仍為“禁區”[6]。

我國目前的不動產登記內容主要包括所有權人、所有權性質、地號、房屋狀況、契稅交納情況、使用土地面積及土地登記證號和他項權利[4]。

根據《土地登記資料公開查詢辦法》和我國其他法律法規的規定，目前可以對不動產進行查詢的只有所有權人、經所有權人授權的代理人和權利相關人、國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門，查詢面相對較窄。

普通公民在進行不動產交易時，很難掌握該不動產的詳細信息，給交易時帶來嚴重不便。那是否可以通過聘請專業律師代為查詢，而順利解決這一問題呢？

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十一條、《中華人民共和國律師法》第三十五條所述，律師無論承辦民事訴訟案件還是非訴訟案件，都有自行調查取證的權利。而不動產登記信息查詢，往往是律師承辦相關案件中調查取證的關鍵一環。

但目前面臨的實際情況是，民事訴訟案件必須在立案之后，律師才能對不動產登記信息進行查詢，而查詢往往是能否立案的關鍵問題，于是便陷入循環之中；對于非訴訟案件，律師必須獲得不動產所有權人的授權才能查詢，但所有權人往往是該律師委托人的相對方，獲得授權的可能性幾乎為零。

3 問題的解決思路

綜合世界各國以及我國香港地區的實踐經驗，結合我國的具體實際情況，我們認為現如今完全開放不動產登記信息查詢并不現實，但律師作為法律從業的專業人士，具有專業化和便于行業統一管理的優勢，是完全可以參與不動產登記信息查詢工作的。

因此，我們建議在《不動產登記條例》中應當寫入：“律師持律師執業證書及律師事務所查詢函即可到不動產登記部門查詢不動產登記信息。但本《條例》規定律師不得查詢的范圍除外。”

同時，為確保律師妥善使用該權利，還應當滿足以下條件：

（1）加強行業管理

律師必須遵守本行業協會及司法部門的管理，申請不動產登記信息查詢的律師在三年內不得有不良記錄和行業處罰記錄。

同時，國家司法部和全國律師協會應盡快制定《律師查詢不動產登記信息管理辦法》來規范律師的實際操作。

（2）嚴守查詢規則

律師申請不動產登記信息查詢，應當嚴守查詢規則，出具律師職業證書及律師事務所開具的查詢函。對于國家法律法規明確限定查詢范圍的，不得超越范圍非法查詢。律師可以將查詢結果作為證據使用，但嚴禁復制給當事人。

（3）全程監控措施

律師申請不動產登記信息查詢應當全程監控，除記錄查詢人姓名、查詢時間、查詢內容外，還應當對復制的內容予以登記記錄。登記記錄的結果將保留10年，以便對律師查詢結果進行跟蹤。

（4）禁止公開傳播

除作為證據使用和立案申請使用外，律師應對查詢結果保密，律師可口頭告知相關當事人查詢結果，但嚴禁律師將查詢結果復制給當事人。嚴禁律師違反保密規定將查詢公開發布，造成惡劣影響的，應給予嚴厲處罰。

（5）承擔賠償責任

由律師協會和律師事務所購買保險，如果律師違反規定，公開傳播查詢結果的，由律師事務所進行賠償，并對該律師處以行業通報、警告、罰款甚至吊銷執照的處罰，嚴重者可追究其刑事責任。

4 結語

綜上所述，筆者認為律師參與我國的不動產登記信息查詢是可行的，也是非常必要的。在國家不斷深化改革，不斷進行法治化進程的浪潮中，律師應當積極參與、充分建言，為我國的法治化進程作出應有的貢獻。

[1]陳永強.美國的不動產登記制度[J].中國房地產，2008（12）.

[2]馬玉娥，馬燕.德國不動產制度中的登記與公證[J].中國公證，2003（03）.

[3]郭永銀.日本不動產登記制度研究[D].濟南：山東大學，2012.

[4]李慧強.我國不動產登記制度研究[D].哈爾濱：黑龍江大學，2004.

[5]盤點"不動產統一登記"落地難關:全國聯網系核心[EB/ OL].(2014.03.28).中青在線-中國青年報(北京)http://news.163. com/14/0328/07/9ODIRL2K00014AED.html.

[6]不動產登記條例6月出臺：以人查房或仍被嚴格禁止[EB/OL].(2014.01.04).21世紀經濟.http://finance.sina.com.cn/china/20140104/050217842589.shtml.

相關鏈接

據地產中國網消息，關于《不動產登記條例》出臺的具體時間表在去年就已經確定。2013年3月底，《國務院機構改革和職能轉變方案》就要求出臺并實施不動產統一登記制度，并且在2014年6月底前出臺不動產登記條例。

今年2月24日，國務院正式發文同意建立"不動產登記工作部際聯席會議制度"，決定由姜大明任該會議召集人，會議成員來源于九大部委。這標志著不動產統一登記工作將進一步提速。

日前，國土資源部表示，按照國務院建立不動產登記制度的有關要求，目前，各地正采取措施，積極推動不動產統一登記職責和機構整合工作。據國土資源部地籍管理司（不動產登記局）負責人介紹，截至4月25日，全國已有17個省（區、市）明確由國土資源部門牽頭負責不動產統一登記職責整合工作。

據新華網報道，5月7日，國土資源部辦公廳下發了《關于在地籍管理司加掛不動產登記局牌子的通知》。《通知》明確，在國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。

不動產登記局掛牌成立，意味著建立實施登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺"四統一"的不動產登記制度有了組織保障。

去年11月20日，國務院第31次常務會議已明確要求整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系。

新華網還說，有專家表示，推進不動產登記目前最大的障礙是部門利益與既得利益。"讓一些部門把權力轉移交給國土部門，他們可能狹隘地認為這會損害其利益而不積極配合。"

另外，有助解決房產稅開征"技術障礙"。征收房產稅首先要知道房屋的來源，但目前稅務部門并不掌握居民的房源信息。

同時，不動產登記的信息會嚴格地保存在登記部門，查詢及使用會受嚴格控制，"不是說任何部門或者任何人都可以隨便查閱"。（本刊綜合報道）

Reflections on Lawyer Query about Real Estate Registration Information

With the issue of Real Estate Registration Ordinance of People's Republic of China,how to strengthen its operability,how to protect the privacy of citizens and how to ensure authority's transparency call for consideration.Based on the comparison in real estate registration information inquiry system among the United States,Germany,Japan and HongKong,and combined with the specific actuality in China,it's proposed that it's not realistic to fully open real estate registration information inquiry system,and lawyer query system should be introduced into it.Because as professionals,lawyers are equipped with advantages of professionalism and convenient uniform management.

real estate registration;real estate registration information query;lawyer query;query system;query regulation

F293.31

A

1671-9107（2014）05-0023-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.05.023

2014-04-23

楊家學（1965-），男，重慶人，研究生，一級律師，教授，主要從事建筑工程、房地產及政府重大投資領域的立法論證、教學研究和法律實務工作。

彭嘉昊（1985-），男，河南新鄉人，研究生，律師，工程師，主要從事建筑工程、房地產及政府重大投資領域的法律實務工作。

孫蘇，李紅