淺析我國房地產稅收體系對房價的影響

●楊振芳

淺析我國房地產稅收體系對房價的影響

●楊振芳

一、我國房地產稅收體系概述

在我國，目前與房地產稅收有關的稅種有11種，分別為耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、所得稅（企業所得稅或個人所得稅），這11種稅收構成了我國房地產稅收體系。

按照征稅環節可以分為房地產開發、保有、交易的稅收。其中開發環節涉及的稅收有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、印花稅；交易環節涉及的稅收有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、企業所得稅（或個人所得稅）；保有環節涉及的稅收有房產稅、城鎮土地使用稅。

按照稅款繳納人與稅負實際承擔人是否一致劃分，可以分為房地產直接稅和間接稅。房地產直接稅是以歸屬于私人的房產所得為課稅對象，稅款繳納人就是稅負承擔人，納稅人不能將稅負再行轉嫁。房地產直接稅主要有：房產稅、個人所得稅。房地產間接稅，是指納稅義務人不是稅收的實際負擔人，納稅義務人通過提高房價把稅收負擔轉嫁給實際承擔人。屬于間接稅稅收的納稅人，雖然表面上負有納稅義務，但是實際上已將自己的稅款加于所銷售的價格中，最終承擔稅收的人實際為房屋擁有者。房地產間接稅主要有：營業稅、土地增值稅。

二、房地產稅收對房價的影響

從房地產稅收體系設置來看，我國房地產征稅以開發、交易環節的間接性質稅收（營業稅、土地增值稅等）為主（開發和銷售環節稅負較重）；保有環節的直接性質稅收（房產稅）為輔（保有環節稅負較輕）。因此，房地產稅收體系的設置，在一定程度上對房地產市場的價格調控能力有限。

（一）從征稅環節看“重開發及交易、輕保有”的稅收體系未能有效抑制房價增長

從近15年房地產稅收政策變化來看：我國房地產稅收“重交易、輕保有”日趨明顯，以房產稅和城鎮土地使用稅為主的保有稅收占房地產稅收比重逐年下降，沒有起到抑制房價的作用。具體來看，1999年房產稅和城鎮土地使用稅占整個房地產稅收收入的比重接近70%，2008年降至50%以下，2013年比重已不足30%，與15年來房價的增長呈明顯的反向關系。

（二）從稅負能否轉嫁看“重間接稅、輕直接稅”的稅收政策增加了購房者成本

理論上，當房地產市場供不應求時，房地產間接稅的變動與房價變動呈正向關系，即房地產銷售者會通過稅負轉嫁，將增加的稅收轉嫁給購買者，增加了房地產的價格或是提高購房者的隱性負擔（即不包括在價格內，但仍由購買者負擔）。我國現行房地產稅收制度中，以營業稅、土地增值稅為主體的間接稅占房地產稅收比重達58%左右，以房產稅、個人所得稅等直接稅比重極低。因此，間接稅增加了購房者成本，購房者二次轉讓時，考慮成本彌補，勢必提高銷售價格，推高房地產交易價格。

（三）從稅收體系設計來看“窄稅基、多稅種”的特征刺激炒房動機

從目前房地產稅收體系來看，房地產稅收涉及11種之多，征收范圍集中在交易環節。對于保有環節征收的稅種少，并且保有環節稅基窄。以房產稅為例，目前僅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村、農場建筑物和土地不屬于房產稅征收范圍。而在西方發達國家房產稅的征收范圍還包括農村、農場建筑物和土地；另外我國房產稅的計稅基礎為房屋的原值，西方大多數國家以房屋評估值為計稅基礎。同時，營業稅征收涉及多個環節，導致開發及銷售環節稅負較重。一方面，對保有環節的房產稅征收稅基窄；另一方面又對營業稅、土地增值稅等稅款在多個環節征稅；刺激了投資客的購買和炒房動機，房地產市場出現泡沫。

三、美國、日本房地產稅制借鑒

（一）美國

美國是西方國家中房地產稅制最完善的國家之一，其對房地產市場價格的調控作用明顯。由于是聯邦國家，各州規定都不一樣，但大體分為：動產稅、交易稅、遺產贈與稅、所得稅。

其中動產稅占房地產稅收體系比重最大。動產稅又稱財產稅即對土地和房屋直接征稅，稅基是房地產評估值的一定比例（各州規定不一，從20%到100%不等）。目前美國有50個州征收動產稅，稅率在1%—3%之間。動產稅是各州地方財政的主要來源，也是平衡地方財政預算的重要手段，大約占地方財政收入的30%左右。

其他有關的稅種主要是根據房地產交易、所得、繼承與贈，分別為交易稅、所得稅、遺產贈與稅。其中交易稅是在房地產買賣時繳納，稅率約為2%；個人所得稅適用于個人對房地產出租，稅率按超額累進稅率（最低稅率為15%，最高稅率為39.9%）；資本利得稅是房地產公司出售房屋的凈利潤進行征收，資本利得稅稅率實行超額累進稅（分15%、25%、34%、35%四檔）；房地產作為遺產和被贈與時，收取遺產贈與稅，規定超過價值60萬美元的遺產和每次贈送價值超過100萬美元的物品征稅。

（二）日本

從上世紀90年代開始，日本針對房地產泡沫逐步形成了一套涵蓋房地產取得、保有、轉讓不動產的全過程成熟的房地產稅收制度。其稅收制度不僅為各級政府提供了稅收來源，同時為兼顧社會公平，穩定房地產市場，各種稅收按納稅主體的情況采取差別稅率。大體分為：保有稅、住房稅、空房稅、個人收益稅和居民稅等。日本房地產稅主要體現在：對保有房產者征收房地產保有稅，保有稅收入占稅收總和的30%左右；為避免業主空置，對空置房者征收特別土地保有稅、住房稅、空房稅；為避免投機交易活動，抑制投機行為，對出售2、3套以上住房者分別征收50%——60%的個人收益稅和居民稅。同時嚴格區分正常房產需求與投機性房地產需求，稅收政策上實行差別對待，保護合理需求。

美國和日本的房地產稅制具有共同的特征：稅制體系完整，以房地產保有稅類為主；稅基較寬，稅率形式靈活、稅率水平合理；直接稅比重較高，房地產稅計稅依據明確。因此，從2005年至今，日本房價逐步維持相對穩定水平；而美國的房價水平由于稅收體系完善則一直相對穩定。

四、對我國房地產稅收體系的建議

（一）調整房地產稅收內部結構，廣泛開展房產稅

為了有效抑制房價上漲，可以借鑒美國的經驗，加大保有環節的稅收，即加大房產稅征收力度，并將房產稅作為地方政府的主要收入稅種。我國傳統的安家立業思想，使得中國城市年輕人首次買房年齡均小于其他國家，出現城市居民家庭的提前購買行為非常明顯。目前，保有環節的房產稅只在上海、重慶試行，其他城市并未開展征收。在全國范圍內，可以從發達的東部開始，逐步向西部延展，分階段對保有環節征收房產稅。這樣一方面可以增加保有環節的成本，推遲年輕人購買住房的時間，在短期內減少住房購買需求。另一方面解決地方財政過度依賴于土地收入的局面。逐步調整目前房地產稅“重銷售開發、輕保有環節”的不良結構，實現“重保有、輕銷售”的房地產稅收結構目標，穩定地方政府財政收入來源。

（二）抑制房地產市場的囤積空置，開征空房稅，實行差別稅率

近年來，隨著人民生活水平的不斷提高，投資型購房者不斷增加，房屋閑置現象十分嚴重，多地出現“空城”、“鬼城”，對房地產資源造成閑置浪費的同時，由于持有成本過低，出現房地產市場囤積、空置。鑒于以上現象，為穩定房地產市場，可以借鑒日本的稅收調控方法，對于空置房除征收高額特別土地保有稅，購房者還需支付住房稅、空房稅。對出售第二、三套房產的賣主分別征收高額的個人所得稅等，抑制投機行為。

（三）完善房地產稅稅基評估機制，擴大房產稅稅基、合并相關的稅費

對房地產住房進行全面、細致的登記和評估，建立全國性住房信息系統，完善房地產稅基評估機制。將現有的城鎮土地使用稅以及與房地產相關的行政事業性并入房產稅的征收范圍，擴大房產稅的稅基，取消不合理的行政收費，減輕納稅人（開發商）的納稅負擔，變費為稅，簡化稅種，降低征管難度，保證稅收足額征收。

房地產稅收作為地方政府的主要財政來源，只有通過優化房地產稅收體系內部結構、降間接稅、增直接稅；調整房地產稅收占財政收入比重、將開發銷售環節的行政收費轉換成保有環節的房產稅稅基；對空置房實行差別稅率，調節貧富差距，實現房地產市場的稅負公平，保證房地產市場的持續、穩定、健康發展。

武漢市住宅開發公司）

(本欄目責任編輯：鄭潔)