關(guān)于當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)的若干思考

鮑 勇

（1 合肥工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院，安徽 合肥 230000）

（2 淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院，安徽 淮北 235000）

隨著城鎮(zhèn)化速度的不斷加快和人民生活水平的不斷提升，人們對(duì)購(gòu)買住宅和改善居住條件的需求愈來(lái)愈強(qiáng)烈。我國(guó)政府在加大對(duì)低收入者廉租保障房等安居工程建設(shè)的同時(shí)，也在加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控。當(dāng)前住房市場(chǎng)暴露出價(jià)格畸形、市場(chǎng)泡沫等問(wèn)題越來(lái)越突出，如何客觀認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)、判斷住房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及怎樣構(gòu)建公平公正的住房市場(chǎng)制度等問(wèn)題都值得深入思考，并提出解決辦法，以期為政府決策和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供參考。

1 我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

1.1 畸形高房?jī)r(jià)危害我國(guó)經(jīng)濟(jì)、滋生腐敗

近年來(lái)，由于“全民炒房”，特別是有人爭(zhēng)相購(gòu)買多套住房，導(dǎo)致住宅商品房空置率高達(dá)30%，形成了“有房沒(méi)人住，有人沒(méi)房住”的現(xiàn)象。大量住房空置閑放，不僅造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，而且進(jìn)一步助推了房?jī)r(jià)的快速上漲。高房?jī)r(jià)推動(dòng)了土地價(jià)格、租金及工人工資上漲，導(dǎo)致企業(yè)成本迅速增加；高房?jī)r(jià)分流了產(chǎn)業(yè)資本，致使企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力下降。2003年以來(lái)，由于擁有房產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，社會(huì)大量資本向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，尤其是住房投資呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，住房投資市場(chǎng)明顯過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)成了最賺錢(qián)的第一吸金產(chǎn)業(yè)，使得無(wú)論國(guó)企還是民企都熱衷于搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，于是科技進(jìn)步、自主創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)模式等都成為一句空話。房地產(chǎn)泡沫終結(jié)大量制造業(yè)的利潤(rùn)，促使制造業(yè)大面積破產(chǎn)倒閉。房地產(chǎn)泡沫必然帶來(lái)過(guò)剩性危機(jī)，高房?jī)r(jià)正在威脅中國(guó)制造業(yè)。此外，由政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房及保障性住房的建設(shè)和分配，由于不按市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行，導(dǎo)致它在生產(chǎn)、服務(wù)過(guò)程中頻繁出現(xiàn)低效、腐敗、不公平等問(wèn)題。畸形高房?jī)r(jià)誘惑著一些人爭(zhēng)相購(gòu)房、土地供應(yīng)短缺及市場(chǎng)需求過(guò)旺等導(dǎo)致房?jī)r(jià)升幅過(guò)快，很多地方的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民的購(gòu)買力，普通民眾難以承受。居住條件的巨大差異能夠最直觀地反映出人們之間的財(cái)富不平等，從另外一個(gè)層面也表明了社會(huì)腐敗現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。很多腐敗問(wèn)題都與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，其混亂現(xiàn)象反映了政府管理不力。

1.2 政府對(duì)住房的保障功能重視不夠，導(dǎo)致住房市場(chǎng)政策混亂

長(zhǎng)期以來(lái)，政府對(duì)住房問(wèn)題的特殊性認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)需求，解決住房問(wèn)題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場(chǎng)效率；住房政策則是社會(huì)公共政策，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房生存需求。多數(shù)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)證明，住房供應(yīng)既要靠市場(chǎng)手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，政府混淆了這兩個(gè)表面相似而有實(shí)質(zhì)區(qū)別的問(wèn)題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，忽視了住房的保障功能。政府不斷出臺(tái)的限購(gòu)、限價(jià)政策，導(dǎo)致人為把房子當(dāng)成稀缺品，限購(gòu)的目的是壓房?jī)r(jià)，結(jié)果完全相反，房?jī)r(jià)不跌反漲；限購(gòu)和征交易稅使房源減少，推高房租，致使二手房?jī)r(jià)格飛漲。政策混亂導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象。我國(guó)現(xiàn)階段中低收入居民購(gòu)房能力處于較低水平，完全通過(guò)市場(chǎng)化解決這部分居民住房問(wèn)題是行不通的。

1.3 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度亟待改進(jìn)與完善

中國(guó)現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障制度主要是公積金、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度。住房公積金的惠及面十分有限，主要幫助了那些單位效益好、收入高且穩(wěn)定的非低收入消費(fèi)者，而真正需要扶持的低收入消費(fèi)者卻被排斥在住房公積金的受益對(duì)象之外，繳交模式拉大了貧富差距，管理存在較大的制度缺陷和漏洞。廉租房制度及建設(shè)力度均未得到足夠的重視，覆蓋面小。面臨分配對(duì)象如何界定的難題，根據(jù)目前國(guó)家規(guī)定和各地的做法，其分配對(duì)象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，政策排斥了“夾心層（購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房有困難，又不符合廉租房條件的群體）”、流動(dòng)人口、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工群體等住房弱勢(shì)群體，不利于體現(xiàn)公平原則。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房制度，很多專家認(rèn)為應(yīng)該廢除。其主要原因一是經(jīng)濟(jì)適用房制度容易造成官商勾結(jié)與權(quán)力腐敗；二是經(jīng)濟(jì)適用房制度不適合國(guó)情，國(guó)家根本沒(méi)有這樣巨大的財(cái)力；三是經(jīng)濟(jì)適用房制度擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制，不符合在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中對(duì)公平公正的法律要求。

2 我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)改革的對(duì)策與路徑

2.1 厘清住房市場(chǎng)調(diào)控的“手段”和“目標(biāo)”，用新“兩個(gè)凡是”思想指引住房市場(chǎng)改革

當(dāng)前，住房市場(chǎng)有太多人為的、行政的干預(yù)。“住房市場(chǎng)中的限價(jià)、限購(gòu)、限批等政策，從憲政的角度來(lái)看，其實(shí)就是限制貨幣的使用，相當(dāng)于侵犯私人財(cái)產(chǎn)，是用權(quán)力代替貨幣去配置資源，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法律基礎(chǔ)相背離。”[1]政府限制行為阻礙了公民的自由遷徙權(quán)，阻礙了資源的合理配置。住房市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是解決居民住房問(wèn)題，應(yīng)把 “中低收入群體人均住房面積增加和改善”的數(shù)據(jù)作為目標(biāo)考核指標(biāo)，限購(gòu)、限價(jià)——降低房?jī)r(jià)只能是手段，并不是達(dá)成目標(biāo)的唯一手段，限購(gòu)政策的“多輸”，是在提醒政策的制定者亟須厘清住房市場(chǎng)調(diào)控的“手段”和“目標(biāo)”，盡快推出長(zhǎng)效機(jī)制。住房市場(chǎng)改革就是要從一個(gè)完全信賴政府、信賴計(jì)劃的模式轉(zhuǎn)向越來(lái)越尊重市場(chǎng)和個(gè)體，可以說(shuō)新“兩個(gè)凡是”是對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)改革的一個(gè)指引。從長(zhǎng)期來(lái)看，住房市場(chǎng)改革首先是思想上的改革，思想的解放更是決定性的力量。正如凱恩斯所說(shuō)“和思想的逐漸侵蝕相比，既得利益的力量被過(guò)分夸大了”[2]。

2.2 改革土地制度，放棄“倒賣土地”財(cái)政行為

科斯說(shuō)：“產(chǎn)權(quán)界定是市場(chǎng)交易的必要條件。”[3]由于土地沒(méi)有清晰的產(chǎn)權(quán)界定，很多交易無(wú)從產(chǎn)生，無(wú)法讓市場(chǎng)發(fā)揮配置資源的作用。不完善的土地市場(chǎng)制度造成中國(guó)獨(dú)有的大量“小產(chǎn)權(quán)房”，因而在土地房屋征遷過(guò)程中就產(chǎn)生了眾多的土地糾紛，從而導(dǎo)致了大量群訪問(wèn)題，嚴(yán)重影響著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。貪污腐敗、貧富兩極分化多半與土地產(chǎn)權(quán)制度漏洞密切相連。房?jī)r(jià)高主要是由需求高而供應(yīng)低造成的，而供應(yīng)低的主要原因是土地供應(yīng)被地方政府壟斷了。因此，要徹底解決高房?jī)r(jià)就要給予農(nóng)民一定的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民從土地產(chǎn)權(quán)交易中受益。

2.3 建立官員財(cái)產(chǎn)定期申報(bào)與公示制度，大力遏制住房市場(chǎng)腐敗

“房姐”、“房叔”等事件凸顯住房市場(chǎng)中的官員腐敗問(wèn)題日趨嚴(yán)重。建立官員財(cái)產(chǎn)定期申報(bào)與公示制度，不僅可以減少官員通過(guò)權(quán)利尋租而非法得到房子的機(jī)會(huì)，而且可以解決因官員炒房而致使房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題。對(duì)擬提拔的干部必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)公示。官員財(cái)產(chǎn)定期申報(bào)與公示制度是治理房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗、促進(jìn)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的一副“濟(jì)世良藥”。

2.4 調(diào)整人口政策，科學(xué)應(yīng)對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

發(fā)達(dá)國(guó)家生育率在1970年后期開(kāi)始低于更替水平，2010年后勞動(dòng)力開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯衰落現(xiàn)象。可見(jiàn)，人口對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響有20多年的滯后性。目前中國(guó)人口的素質(zhì)結(jié)構(gòu)是典型的“兩頭大、中間小”，即農(nóng)民和城里富人生的孩子多，中間工薪階層主要是知識(shí)分子只能生一個(gè)。如不及時(shí)調(diào)整人口政策，長(zhǎng)此以往，中國(guó)人口素質(zhì)必然是越來(lái)越低。從現(xiàn)在起，應(yīng)該果斷放開(kāi)二胎政策，即每個(gè)家庭可以生育兩個(gè)孩子，這樣才能有效預(yù)防中國(guó)人口坍塌的真正風(fēng)險(xiǎn)。若根據(jù)現(xiàn)在超低的人口生育率，中國(guó)人口將在2018年開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，到2100年只有4.6億人。有專家預(yù)測(cè)，到2025年中國(guó)勞動(dòng)力人口（潛在需要房產(chǎn)的人）將達(dá)到頂峰，住房市場(chǎng)將由供不應(yīng)求向供過(guò)于求方向發(fā)展。因此，2020年之前還是投資房產(chǎn)的可行性時(shí)期，之后住房市場(chǎng)將不再適于投資。

2.5 改革戶籍制度，暢通人力資源流動(dòng)，進(jìn)一步發(fā)揮住房市場(chǎng)的作用

當(dāng)前的戶籍制度已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了人力資源的流動(dòng)，阻礙了城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程。戶籍改革的方向應(yīng)是：公民遷徙到一個(gè)新地方，就自動(dòng)成了那里的居民，自動(dòng)擁有該地政府的選舉權(quán)和參與其他政治的權(quán)利，自動(dòng)享受當(dāng)?shù)厣鐣?huì)福利待遇。世界上有戶籍管理制度的國(guó)家只有三個(gè)，絕大多數(shù)國(guó)家的公民是可以自由遷徙的。通過(guò)改革戶籍制度，可以暢通人力資源流動(dòng)，進(jìn)一步發(fā)揮住房市場(chǎng)的作用。美國(guó)正是憑借其公民擁有的駕駛證、身份證、社會(huì)保障卡就可以在遷徙地自由居住的登記制度，而成為當(dāng)今世界上人口流動(dòng)量最大的國(guó)家。

2.6 適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅，發(fā)揮對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控與導(dǎo)向作用

發(fā)達(dá)國(guó)家的遺產(chǎn)稅均在50%左右，且交現(xiàn)金，不能以其它資產(chǎn)替代。征收遺產(chǎn)稅，可以增加國(guó)家財(cái)政收入，特別是能夠增加社會(huì)公益性資產(chǎn)，促進(jìn)財(cái)富在人群中橫向再分配。遺產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)的導(dǎo)向作用應(yīng)是：父母如果有房，子女盡量不買；若子女沒(méi)房，父母留給子女房子可以免交遺產(chǎn)稅，否則就要交一半以上的遺產(chǎn)稅。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)給人們帶來(lái)貧富差距，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身不能解決的問(wèn)題。適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)稅，可以縮小貧富差距，更能體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。

2.7 制定并完善房產(chǎn)稅，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用

房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是為納稅人所持有的房產(chǎn)增值而設(shè)立的稅收。從房產(chǎn)稅的本來(lái)意義上說(shuō)，推出該稅的目的不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是為了讓房屋升值，藏富于民。從地方政府的角度來(lái)看，房產(chǎn)稅可以作為一種可持續(xù)性的稅收來(lái)源，可以培養(yǎng)地方政府的長(zhǎng)期行為，促使政府盡快退出土地財(cái)政。目前，房產(chǎn)稅的征收面臨諸多難題，比如房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定、房屋價(jià)值的評(píng)估、房產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)與公開(kāi)、國(guó)內(nèi)房屋70年的使用期與國(guó)外土地大都完全私有的不同國(guó)情等問(wèn)題。實(shí)施房產(chǎn)稅有可能會(huì)造成一些負(fù)面影響，針對(duì)房屋出臺(tái)的一些政策法規(guī)也有可能會(huì)導(dǎo)致假離婚等社會(huì)混亂現(xiàn)象的發(fā)生。因此，開(kāi)征房產(chǎn)稅須遵循程序正義，要經(jīng)過(guò)民主討論和正式立法，政府決不能用一紙公文下發(fā)了事。房產(chǎn)稅試點(diǎn)不適宜大面積推廣，更不能強(qiáng)行實(shí)施。當(dāng)前，房產(chǎn)稅改革應(yīng)堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，否則，改革無(wú)法進(jìn)行。試點(diǎn)工作只能先針對(duì)持有高端房屋及多套房屋者，對(duì)該人群征稅有利于打擊投機(jī)炒房。征收房產(chǎn)稅可以引導(dǎo)個(gè)人合理進(jìn)行住房消費(fèi)，抑制個(gè)人房地產(chǎn)投機(jī)行為，調(diào)節(jié)居民收入和優(yōu)化政府財(cái)稅結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地的集約利用及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

3 正確客觀地認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)

3.1 城市化助推房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上升

目前城市化世界平均水平為47%，發(fā)達(dá)國(guó)家城市化平均水平為75%。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：城市化進(jìn)程達(dá)到30%時(shí)，會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，達(dá)到70%時(shí)，會(huì)放慢速度。中國(guó)的城市化率現(xiàn)在約為51%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率相比，還有很大的空間，城市化是未來(lái)10年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)主題。中國(guó)正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)均處于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性，具有了“投資與消費(fèi)二重性”。對(duì)土地的投資有開(kāi)發(fā)性溢價(jià)，對(duì)房產(chǎn)的投資有交易性溢價(jià)，目前房地產(chǎn)“剛性需求”中有相當(dāng)部分不是消費(fèi)而是投資需求。只有當(dāng)中國(guó)的城市化進(jìn)程接近完成，例如城市化率達(dá)到60%以上時(shí)，房地產(chǎn)的剛性需求才會(huì)從投資需求轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)需求，就像美歐國(guó)家已完成城市化進(jìn)程，土地的開(kāi)發(fā)性溢價(jià)和房產(chǎn)的交易性溢價(jià)基本消失，住宅就會(huì)回歸消費(fèi)品本質(zhì)，“那時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)下跌”。

3.2 物權(quán)法的頒布激發(fā)了對(duì)住房市場(chǎng)的投資熱情

住房市場(chǎng)的商品化在新中國(guó)僅有一二十年發(fā)展歷史，公民的投資熱情正在逐步升溫，房?jī)r(jià)恰好處于快速上升時(shí)期。2007年通過(guò)的物權(quán)法確立了公民的私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯，物權(quán)法的頒布更加激發(fā)了公民的投資熱情。作為公民最重要的私有財(cái)產(chǎn)-住宅房地產(chǎn)的投資，自然成為公民投資的首選。另外，從投資角度看，由于股市沒(méi)有開(kāi)放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能借錢(qián)投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補(bǔ)充了股市的缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)的螺旋式上漲趨勢(shì)。

3.3 發(fā)展不均衡是導(dǎo)致大城市高房?jī)r(jià)的主因

大城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)程度遠(yuǎn)高于其他城市，就業(yè)機(jī)會(huì)和福利水平也遠(yuǎn)高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，造成大城市剛性購(gòu)房者太多，形成了房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，并非全國(guó)性問(wèn)題，而是區(qū)域性問(wèn)題。在東部沿海很多城市吸引了眾多人口蜂擁而入的同時(shí)，中西部廣大的區(qū)域卻出現(xiàn)了嚴(yán)重的人口外流，而在這些城市里，土地資源充裕，并不存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，同樣表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間。城市化的浪潮，使農(nóng)村大片土地沒(méi)有得到充分運(yùn)用。如果不解決城鄉(xiāng)差別問(wèn)題，農(nóng)村缺少足夠的吸引力，而中國(guó)的城市化過(guò)程仍將繼續(xù)，城市土地資源將更為缺乏，指望房?jī)r(jià)下跌，是不可能的。必須在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市布局的大格局下考量。

3.4 城市結(jié)構(gòu)的畸形是房?jī)r(jià)高的另一個(gè)根源

城市的資源流動(dòng)如果完全靠市場(chǎng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)，則資源利用效率較高。但在我國(guó)，行政化調(diào)動(dòng)資源必然產(chǎn)生資源利用的不節(jié)約甚至是浪費(fèi)，大城市都在爭(zhēng)相建設(shè)“國(guó)際大都會(huì)”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場(chǎng)，不少工程完全違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律，城市規(guī)劃不合理并經(jīng)常調(diào)整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國(guó)大城市房?jī)r(jià)更高和上漲更快更突出的另一個(gè)根源。

3.5 超級(jí)城市的高房?jī)r(jià)成為調(diào)節(jié)人口流動(dòng)的重要工具

超級(jí)城市是稀缺資源，而稀缺資源必然產(chǎn)生高溢價(jià)，于是高房?jī)r(jià)成了調(diào)節(jié)人口流動(dòng)的工具。稀缺性溢價(jià)調(diào)節(jié)人口流動(dòng)和人才進(jìn)出非常殘酷。“超級(jí)城市的房?jī)r(jià)遵循一個(gè)典型的 ‘二八定律’，即接近80%的外地人口決定房?jī)r(jià)而不是20%的本地人決定房?jī)r(jià)。”[4]超級(jí)城市是人才薈萃之地，財(cái)富匯聚之地。所以說(shuō)“有才如此居亦易也”，那么無(wú)才的自然被擠出這個(gè)城市。城市流動(dòng)人口決定房?jī)r(jià)，外來(lái)人口流動(dòng)性越大，經(jīng)濟(jì)越強(qiáng)，城市房?jī)r(jià)就越漲。由此可看到：一個(gè)地區(qū)或一個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格上漲由流入資源引起，因此資源的凈流入決定了價(jià)格上漲。這就是在城市化和人口遷徙的過(guò)程中必須接受的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。所以說(shuō)：“長(zhǎng)安不易，豈可白居”。

對(duì)于高房?jī)r(jià)問(wèn)題，不能人為的壓抑和扭曲，這改變不了市場(chǎng)自然的過(guò)程。某種意義上高房?jī)r(jià)也是發(fā)展過(guò)程中必須付出的代價(jià)。顯然，高房?jī)r(jià)既有合理因素，也有不合理因素，應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)住房市場(chǎng)的制度建設(shè)來(lái)約束房?jī)r(jià)。總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的適度增長(zhǎng)對(duì)國(guó)家對(duì)百姓都是有益的。

4 中國(guó)住房市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

4.1 住房的剛性需求及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮為住房市場(chǎng)的發(fā)展提供了前提和基礎(chǔ)

人的一生中一般會(huì)出現(xiàn)兩次購(gòu)房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在30歲前后，二次置業(yè)一般在40歲左右。中國(guó)第二個(gè)人口出生高峰是1982～1990年，與之對(duì)應(yīng)的需求高峰為 2013～2021年、2023～2031年。2020年之前，預(yù)計(jì)將新增2.89億對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者，中國(guó)的勞動(dòng)人口將會(huì)占總?cè)丝?0%以上，整個(gè)社會(huì)負(fù)擔(dān)較輕，利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，稱為“人口紅利”。 顯然，住房的剛性需求依然支持未來(lái)10-20年的房?jī)r(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮為住房市場(chǎng)的發(fā)展提供了前提和基礎(chǔ)。

4.2 由于人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增，而住房市場(chǎng)也將從“超高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L(zhǎng)

未來(lái)，隨著20-34歲的青年人口數(shù)量下降，簡(jiǎn)單型住宅需求量隨之減少；35-49歲的中年人口數(shù)量變化不大，功能齊全、規(guī)模適中的舒適型住宅為主要需求方向；50-60歲中老年人口數(shù)量劇增，到2025年可能上升到30%，高品質(zhì)、高性能住宅的需求量將猛增；65歲以上的老年人數(shù)量持續(xù)上升，專門(mén)適用于老年人的老年公寓、親情住宅等便利型、特殊性住宅將成為未來(lái)新的發(fā)展方向。由于人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，中國(guó)將由“勞動(dòng)力無(wú)限供給”時(shí)代進(jìn)入到勞動(dòng)力相當(dāng)緊張進(jìn)而勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然隨之告別“超高增長(zhǎng)”，進(jìn)入勞動(dòng)力約束下的“次高增長(zhǎng)”，而住房市場(chǎng)也將從“超高增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L(zhǎng)。

4.3 住房市場(chǎng)將從“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，從“商品時(shí)代”轉(zhuǎn)為與“產(chǎn)品時(shí)代”并重

從2012年起，住房市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，而供過(guò)于求的局面將主導(dǎo)未來(lái)住房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。估計(jì)到2017年，住房市場(chǎng)才能重新恢復(fù)供求平衡，2020年后住房需求量將進(jìn)入下滑年代，住房市場(chǎng)將徹底由熱鬧浮躁的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場(chǎng)。支持住房市場(chǎng)健康發(fā)展的核心動(dòng)力是人流和資金流。人流和資金流越聚集的城市，其住房市場(chǎng)越有潛力，城市的聚集效應(yīng)越明顯。而人和資金的流向取決于該城市經(jīng)濟(jì)的吸引力和輻射力。“在未來(lái)，不同城市的住房市場(chǎng)將從‘普漲時(shí)代’進(jìn)入‘分化時(shí)代’，房地產(chǎn)業(yè)不可能擺脫商品屬性，但無(wú)疑會(huì)日益回歸其產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)業(yè)的屬性將從瘋狂的‘商品時(shí)代’轉(zhuǎn)為與‘產(chǎn)品時(shí)代’并重。”[5]

4.4 住房市場(chǎng)將從只注重效率優(yōu)先時(shí)代進(jìn)入到相對(duì)公平時(shí)代

從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)。其中行政、財(cái)政、貨幣方面的調(diào)控政策均屬暫時(shí)性政策，唯保障性住房一項(xiàng)為長(zhǎng)期政策。隨著城市保障房的推開(kāi)以及農(nóng)村土地制度改革的啟動(dòng)，房地產(chǎn)的受益分配將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向相對(duì)公平改善狀態(tài)。未來(lái)十年依然是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展期，而房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)、小幅升高的趨勢(shì)。

5 用科學(xué)發(fā)展觀構(gòu)建公平公正的住房市場(chǎng)制度

古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。制度的作用就體現(xiàn)在這個(gè)“預(yù)”字上。制度可以塑造人性，制度可以調(diào)節(jié)資源配置。當(dāng)前，中國(guó)住房市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)明晰的制度起到約束與導(dǎo)向作用，這使得大量的資源都浪費(fèi)在房地產(chǎn)上。中國(guó)住房市場(chǎng)之亂象，有些是在住房市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中不可避免出現(xiàn)的，有些是認(rèn)識(shí)上的偏差或錯(cuò)誤所導(dǎo)致和加劇的。房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的步伐已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上形勢(shì)發(fā)展的速度，“只能通過(guò)改革，走共同富裕發(fā)展的道路，否則兩極分化到最后就是社會(huì)撕裂，誰(shuí)的利益都保不住”。[6]人類社會(huì)發(fā)展到今天，應(yīng)該用以人為本為核心和全面協(xié)調(diào)可持續(xù)為基本要求的科學(xué)發(fā)展觀構(gòu)建公平公正的住房市場(chǎng)制度，這也是構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。住房市場(chǎng)的制度建設(shè)導(dǎo)向應(yīng)是：政府應(yīng)保證每個(gè)公民都有房子住，即沒(méi)有房子的人可以買到房子或租到房子，有房子的人盡量不住大房子且不敢多占房子；要把住房市場(chǎng)定位在公民的生存居住上、定位在公民的住房消費(fèi)上；要用制度把住房投機(jī)關(guān)進(jìn)籠子里，要有意限制住房市場(chǎng)的規(guī)模和利潤(rùn)，要把有限的資源留在社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富。

欲復(fù)興大國(guó)，必先再造中國(guó)夢(mèng)。居者有其屋是中國(guó)夢(mèng)中的很大一方面，改革住房市場(chǎng)管理制度，創(chuàng)新住房市場(chǎng)管理機(jī)制是實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的必然抉擇。

[1] 茅于軾.限購(gòu)讓我們走回頭路[N/OL].金融時(shí)報(bào)，2011-08-24（6）.

[2] （英）凱恩斯.就業(yè)、利息和貨幣通論導(dǎo)讀[M].天津：天津人民出版社，2010：22.

[3] 盛洪.長(zhǎng)城與科斯定理[M].上海：上海遠(yuǎn)東出版社，2011：86.

[4] 金巖石.糊涂人在股市樓市發(fā)財(cái)?shù)牡览韀EB/OL].（2009-10-08）[2010-02-16].http：//blog.sina.com.cn/sam1zhao.

[5] 趙曉.中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)十大趨勢(shì)[EB/OL].（2013-2-22）[2013-03-29].金融界網(wǎng)站 http：//www.jrj.com.cn/.

[6] 華生.收入分配改革方向?qū)O中山都想到了 現(xiàn)在裝傻嗎[N].中國(guó)青年報(bào)，2013-01-16（2）.