淺談地籍調查中的權屬核查

胡家偉　隋廣巖

摘 要：權屬核查是土地管理的基礎性工作，是數字地籍調查的核心。文章結合溫嶺市1∶500城鎮數字地籍調查（二期）工作的實際情況，對權屬核查工作中的內容和常見問題進行了總結和分析。

關鍵詞：權屬核查；權利人；界址線

1 引言

為進一步全面掌握溫嶺的土地利用現狀，建立和完善土地調查、統計和登記制度，達到對土地信息采集、處理、發布、應用全過程的數字化，實現土地資源信息的社會化服務，滿足經濟發展及國土資源管理的需要。根據《浙江省人民政府關于開展第二次全省土地調查的通知》（浙政發[2007]15號）的要求，結合省國土資源廳《浙江省第二次土地調查實施方案》和臺州市政府關于開展全市第二次土地調查的相關規定，溫嶺市國土資源局在已完成中心城區120平方公里范圍內地籍測量和權屬調查工作的基礎上，對溫嶺下屬的八個鄉鎮共計56平方公里范圍內的地區進行溫嶺市1∶500城鎮數字地籍調查（二期）工作。受臺州市國土資源溫嶺市分局的委托，浙江省測繪大隊承擔該項目的實施工作。

2 權屬調（核）查

權屬調（核）查是依據有關法律程序對測區范圍內宗地進行實地的權屬核查，核查的主要內容包括土地權屬狀況、利用狀況的調查，土地使用權合法性的調查及界址調查等；目的是查清每宗（塊）土地的具體位置、界線、數量、四至關系、用途及其四周違法建筑物、附著物等基本情況，從而滿足土地登記、管理的日常需要。

2.1 權屬調（核）查的流程

2.1.1 資料整理：對于有檔案信息的宗地，進行歸納整理、打印；對于沒有檔案信息的宗地，需要到實地確定權利人姓名、土地坐落等信息后，進行判繪。

2.1.2 根據已有的地形圖，核實規定范圍內每間房屋權利人的姓名。

2.1.3 根據打印的檔案資料和實地調查結果對地形圖進行界址線的判繪。

2.1.4 制作調查底圖。

2.1.5 進行外業核查，根據核查情況如實填寫核查表信息。

2.1.6 復核界址線，復核并更新核查表信息。

2.1.7 根據要求，重新劃定街坊線的位置。

2.1.8 按街坊編寫新宗地號、編制新老宗地對照表。

2.1.9 以街坊為單位，按宗地號從小到大的順序整理核查資料，做到圖表一致，移交內業建庫。

2.2 內業界址線判繪的基本原則

2.2.1 宗地現狀與原發證信息一致的，以發證四至及界址位置描述為準。如邊長有差異的，經實地核實地形圖無誤的，按現邊長為準，核查表備注欄種注明邊長有誤的相關信息（如：宗地本次核查面積為95.28，原登記面積為92.1，南北方向原邊長有誤（與發證邊長相差0.36米）引起了面積誤差，建議宗地面積以本次調查為準）。地形圖有誤的，根據實地量取的數據對地形圖進行修改后再判繪。

2.2.2 房屋出現部分變化的，按原發證信息進行判繪，備注欄中描述房屋改建相關信息（如：該宗房屋北面擴建，超占面積為10m2）。

2.2.3 現狀完全變化的，能夠確認實地房屋已經重建的，按虛擬宗地進行上圖。

2.3 外業核查

外業調查工作是權屬核查中最辛苦的一個環節，也是最重要的一個環節，只有通過調查人員不辭辛苦的耐心工作，才能清楚的掌握調查區域內房屋、權利人的現狀與發生的變化。

調查員利用1：500地形圖為底圖，逐戶核實宗地的相關信息（如：土地坐落、土地權屬性質、權利人姓名等）。針對原權利人已故，房屋由其子女繼承或房屋已轉賣他人但未做土地變更的情況，需要重新確定權利人信息，進行權屬上圖圖的同時在備注欄中加以說明；對于宗地四周出現的違章建筑，也要確認到戶，按虛擬宗地進行上圖，為國土局日后的處理工作提供方便。

2.4 核查表填寫

權屬核查表是內業數據錄入的重要依據，填寫的是否詳細直接關系到最終成果的好壞，所以填寫的內容一定要保證圖、表、實地的一致，一定要做到沒有遺漏與準確無誤。對于共有宗地，要將每位戶主的姓名、土地證書號、發證日期等信息輸入到表格內，附在核查表后。

2.5 街坊線的劃定

街坊線的劃分一般尊重歷史，因為便于檔案的管理和減少地籍變更的工作量，這是在老街坊劃分正確的基礎上而言的。如果街坊的劃分不符合要求或鄉鎮內街道和宗地變化過大，則需要重新劃分街坊。

街坊界線一般以道路中心或邊線、河流中心或邊線為界進行劃分，劃分街坊的界線一定不能切割到房屋的地形線與權屬線，所劃分的街坊內的宗地也不要超過9999個。

2.6 宗地編碼

編寫宗地號，相當于給街坊內的每個宗地一個新的“身份”編號，從而方便國土局日后便捷的查詢和跟蹤掌握土地使用情況，真正做到對土地的實時全程監管，最終實現地籍管理的信息化。

這次鄉鎮編碼采用三層11位層次碼結構，分別表示為鎮區號（3位）、街坊（3位）、宗地號（5位），如018-001-00001，表示為城南鎮第1街坊的第一宗地。

2.7 數據建庫

數據建庫軟件采用“杰思科地籍調查軟件”。按照《浙江省地籍調查數據庫規范》和甲方地籍管理信息系統的要求開展數據建庫工作。地籍數據建庫包括地形建庫、地籍建庫、地類建庫。地形建庫包括點狀地物、線狀地物、面狀地物、文字注記等要素建庫及其屬性入庫。地籍建庫包括宗地面、宗地界址線、宗地界址點、街坊面、街道面等要素建庫及其屬性入庫。地類建庫包括地類圖斑構面及其屬性錄入。地籍數據以街坊為單位進行建庫并保存。

3 權屬調（核）查中常見的問題與解決

3.1 因為原有的檔案資料大部分都是手工繪制的，所以導致證書內的宗地草圖形狀、面積與實際的形狀、面積存在較大的差異，這種情況則需要根據調查的結果對其進行確認。

3.2 個別宗地存在多次發證的情況，也就是說原有土地證沒有被注銷就又給該宗權利人發放了土地證書，最令人不解的是相同宗地被發過五次證的情況都出現過，對于這樣的宗地根據最后一本證書對其進行確認。

3.3 個別宗地登記信息為79年建造的石質房屋，但經過重建后、房屋的形狀和面積都發生了巨大的變化，對于這樣的宗地建議上級主管部門注銷原有證書的同時對其補發土地證。

3.4 工業區新建廠房多為臨時土地證，按宗地資料中界址點坐標進行繪圖后發現，相鄰廠房的權屬線有交叉的情況發生，說明坐標成果不夠準備，需要對其重新測量后在做確認。

4 結束語

權屬核查的目的是全面查清區域內土地的利用現狀，掌握真實的土地基礎數據，并對調查成果實行信息化、網絡化管理，建立和完善土地調查、統計制度和登記制度，實現土地資源信息的社會化服務，滿足經濟社會發展、土地宏觀調控及國土資源管理的需要。雖然說權屬核查工作單調、辛苦，有時甚至還會被他人誤解，但是本著對宗地權利人和地籍工作負責的態度，既要有一顆持之以恒的心，又要有一股不怕辛勞的韌勁，這樣才能將核查工作完成好，才能為實現地籍管理的信息化貢獻出自己的力量。

參考文獻

[1]浙江省城鎮數字地籍調查暫行規定，浙江省國土廳，2005.

[2]浙江省城鎮地籍測量電子數據成果規定（修訂），浙江省國土廳，2005.