淺談城市拆遷及安置現狀

胡利蘋

摘 要：隨著社會經濟在我國的快速發展，尤其是加快了國際社會接軌的步伐，城鎮化建設在中國逐漸加快速度，隨著城鎮化建設程度的日新月異。城市改建，擴建成為了發展中的必然選擇。城市改、擴建的一個基本前提是城市的建筑拆遷，拆遷工作順利與否，對城市化的整體發展產生直接影響。打造煥然一新的城市，城市建設拆遷的過程中不可避免會產生的拆遷侵權問題等一系列問題。這些問題的出現，使我們必須高度認識在城市拆遷的問題，積極尋找解決方法，減小社會矛盾。

關鍵詞：城市拆遷行為；拆遷安置房；社會保障

拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批準的用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，將該范圍內的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償的法律行為。城市的發展是一個不斷進行再建設的過程，隨著我國經濟體制改革的順利實施，社會主義市場經濟的逐步建立，生產力得到空前的發展。為了城市的整體規劃，有時也為了國家專項工程建設的需要，有必要對原有建筑房屋進行拆除、搬遷，達到整體的整齊劃一或對日益緊張的國有土地資源的合理利用。

現在，我國各個城市相繼開展舊城區，棚戶區改造工程，擴展新城區的建設活動，在解決低收入家庭住房困難，保障低收入家庭基本生活，推進城市發展的同時，也出現了一些如拆遷行為不規范，被拆遷人利益受損；拆遷補償標準低，被拆遷人購房困難；部分安置房質量差，被拆遷人無法居住；安置房地理位置偏，不便于居家住戶；拆遷糾紛不能及時解決等問題，這些問題在網絡中流傳，引起社會廣泛關注，如何解決這些問題是相關工作者現在面臨的一個重要課題。

1 我國拆遷過程中遇到的主要問題

1.1 拆遷行為不規范，被拆遷人利益受損

目前的城市拆遷工程中，為了獲取利益，主管部門負責人在沒有廣泛群眾調查、未做深入調研的情況下，為了是利益最大化，甚至以權謀私，對拆遷工程進行暗箱操作，封鎖拆遷時間、拆遷范圍、拆遷補償標準信息，如在已決定拆遷區域時隱瞞，利用時間差獲取經濟利益；降低補償標準，從中獲取私利；甚至采取打、砸、搶等非法手段威脅和恐嚇被拆遷人，導致被拆遷人沒有獲得國家規定的足額補償，經濟利益受到損害。

1.2 拆遷補償標準低，拆遷人購房困難

單方面由地方政府制定補償標準，使補償標準低于市場價格，甚至低于二手房市場價格，使被拆遷人無法買到新房，生活失去保障。

1.3 部分安置房質量差，被拆遷人無法居住

在舊城區改造過程中，由于商品房面向市場，而安置房不需要出售，所以開發商們往往重視商品房、輕視安置房，導致安置房質量得不到保證，出現漏水、停電、墻面起皮，甚至開裂、不隔音、保溫性能不好、門窗破損等，嚴重的甚至樓房歪斜、墻面開裂等。

1.4 安置房地理位置偏，不便于居家住戶

由于住房的利潤考慮，安置房基本上都是在城市的偏遠地區，遠離城市中心，基本上屬于城區的邊緣，導致購物、工作不方便，交通擁堵，教育、醫療條件差，不容易居家生活。

1.5 拆遷糾紛不能及時解決

房屋拆遷糾紛涉及到的法律關系比較復雜，拆遷部門對于當事人的申訴和上訪處理不當，使得原本簡單的問題復雜化，導致拆遷遺留問題越積越多，在糾紛中拆遷部門偏向開發商，對個別被拆遷人的投訴不予理會，部分領導干部與開放商勾結，漠視群眾利益，導致問題無法解決，甚至引發群體事件。

2 安置房問題的成因分析

2.1 法律制度不健全

非法的房屋拆遷行為，主要是由于我國不完善的城市拆遷法律和法規。我國《城市房屋拆遷管理條例》不區分為公益和商業目的，專注于開發者的利益保護，使被拆遷人的利益需求無法得到滿足。

2.2 市區安置補助費不足

由于地區發展水平有限，還有就是缺乏資金。

2.3 社會住房保障體系不健全

由于社會住房保障體系的不健全，使得被拆遷人員在房屋拆遷后很難申請到合適的經濟適用房及廉租房來維持拆遷過后的住房問題。主要原因有以下兩個方面：

2.3.1 經濟適用房門檻過高，且實施不規范

自1994年起至今，經濟適用房的確是解決了一部分中低收入家庭的住房問題，一定程度上發揮了造福于民的功效，但是在實施過程中也暴露出了種種問題。第一，建設面積超標。2004年出臺的《經濟適用住房管理辦法》明確規定，經濟適用房要嚴格控制在中小套型。但是從目前實行情況來看，大多為120平方米以上。第二，購買對象出現變化。經濟適用房越來越大越來越高檔，使得原本面向“中低收人家庭”變成面向“中高收人家庭”。第三，倒賣現象嚴重。一些符合經濟適用房購買資格的人在購買經濟適用房之后，進行倒賣活動。由于經濟適用房的房價低于市場商品房，所以有很多人競相購買，為倒賣活動提供了一個很“廣闊”的市場。

2.3.2 廉租房體系不健全

實際生活中，廉租房建設與目標相去甚遠。主要表現在以下幾個方面：（1）缺乏明確的目標和長遠計劃；（2）廉租房一定時期內的具體目標沒有進一步的細化；（3）廉租對象過于狹窄，主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭；（4）廉租房的供應量不足；（5）廉租資金來源渠道單一；（6）供應手段缺乏且建設進程緩慢。這樣就使得住房市場上缺乏有保障性的房源來滿足拆遷安置戶的住房需求，使得住房市場十分混亂。

2.4 安置房買賣監管力度不夠，市場混亂

安置房余房應堅持公開、透明的原則，通過公開競價方式銷售，安置房銷售收入應全部上繳政府財政。

3 解決城市拆遷問題的幾點建議

3.1 完善相關法律法規

完善拆遷機制，區別公共利益和商業利益，明確界定政府在拆遷活動的職權范圍。

3.2 維護不同拆遷主體之間平等的法律地位

被拆遷人和拆遷人擁有平等的法律地位，政府的利益不直接卷入爭端，以確保公平合理的補償。

3.3 拆卸過程中的程序的規范

在城市拆除的過程。應當遵循平等，自愿，協商的原則，保障是被拆遷人的知情權，通過聽證和其他方式來維護拆遷人的知情權，便于拆遷工作順利進行。

3.4 盡量完善低保措施，執行的人性化拆遷活動。

對于拆遷時搬遷臨時住房問題，應該體現人性化拆遷的原則。

3.5 完善的福利保障體系

拆遷是為人們創造更美好的生活環境，筆者認為，只有完善并結合行政理念，有關部門依法執行現行法律制度，執法人性化，才能使人民群眾真正獲利。補償標準的確定不是一個簡單的產權問題，以市場價格來確定補償標準，使得許多工作無法完成。法規，以市場價格作為補償標準的前提是不能讓情緒左右立法程序。

基于以上的分析，我認為目前在我國設計拆遷補償方案的過程中，首先應樹立“全額賠償”的原則，從有關國家和地區的做法中汲取教訓，補償規定該項目的詳細信息，政府應起到監督和限制的作用，同時被拆遷人應充分了解拆遷項目的補償原則，以利于保護自己的權利；其次，應該從家庭用戶來說，新規定對拆遷條例第4條僅是對所有房屋的補償和安置拆遷的保護立法是不全面的，將“被拆遷人”界定為“所有人和其他與該房屋有直接關系的權利人”，在保護房屋所有人利益的同時同樣使利害關系人的利益得到全面保護，以體現立法的公平、公正。

參考文獻

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