房地產項目管理的精細化分析

王春輝

(中國房地產開發集團公司，北京 100037)

為響應中央新形勢下房地產調控的思路，各地區陸續加大保障性住房用地的供應力度，對當地商品房市場產生較大沖擊，商品房銷售量和銷售價格出現松動，市場購房者的觀望情緒濃厚。房地產企業面臨的資金壓力倍增，部分地區的個別樓盤出現低價走量的態勢。部分新聞媒體及專家開始大肆宣傳報道中國房地產市場進入下跌渠道，拐點已經到來，進一步加深了購房者看空樓市的心態。但與此同時，中國的城市化進程和棚戶區改造項目的開發將成為房地產行業的一個新的支撐。從筆者多年來從事房地產投資、開發的經驗來看，談論房地產市場進入下行渠道為時尚早，現階段狀態應為房地產行業調整過程中的必經之路，中國房地產行業至少還有近10年的發展期。但此后的10年與之前30年的發展明顯不同，購房者追求個性化和高品質住房，企業之間的競爭日益激烈，粗放式的發展模式導致項目開發的成本增加、財務風險擴大、利潤空間縮小，已不能適應下一階段房地產行業競爭的要求。在今后10年的房地產行業發展中，無論從市場格局變化提出的產品創新等外部環境，還是從向管理要利潤等內部環境，都對此后的房地產項目精細化管理提出要求，即房地產市場將進入“管理拐點”——從“粗放式”向“精細化”模式轉變。

1 精細化管理的概念

精細化管理目的是減少項目成本支出，不斷提高運營效率，通過標準化、系統化、流程化等一系列規章制度的建立，梳理公司在房地產開發過程中存在的漏洞，加強信息化和程序化管理，有效提高在房地產開發過程中的工作效率，嚴控成本，以保障在實現企業效益價值最大化的最終目標下實現成本的最小化，從管理中創造效益。

2 精細化管理的特征

房地產項目精細化管理主要有以下幾方面特征:

1)“三化”，即精化、細化、量化。所謂精化主要指質量，產品質量永遠要放在首位，要保證工程質量，做出精品。同時也要重點關注物業服務和物業管理，給業主呈現最好的服務和優質的管理。所謂細化就是要把握項目開發過程中的各項細節，細化各項操作程序，在各項核心和易錯的操作環節制定科學、合理的工作流程，并通過管理制度對其實施進行嚴格監督。量化即要使用具體的數值，盡量量化各個項目管理中的各項工作，如項目成本預算、進度安排、材料設備購置等。2)流程優化，協同高效。將房地產項目開發中每一項工作，按照具體的工藝順序詳細分解，并對前后銜接的工作板塊進行整體分析、簡化，促使整個流程高效、簡潔。同時，采用補位法、匹配法、短板改善法、流程再造法等手段使項目開發中的各部門、各崗位、各單元之間達成良好的銜接和配合，實現默契、統一。3)嚴格執行、準確判斷。通過制定嚴格的管理制度和管理流程，工作有章可循，加強監督，并采取適當的獎懲措施，保證規章制度存在的意義。準確判斷指的是項目管理的決策層要做到對項目事態發展狀況的準確判斷，包括計劃準確、指令準確、執行準確等等。

3 房地產項目開發管理中存在的問題

我國房地產行業整體發展尚不夠成熟，發展水平偏低。隨著政府調控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產企業在獲得持續的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實施工程質量精細化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。

3.1 管控制度不先進

受傳統體制的影響，我國房地產企業的組織管理體制適應不了當今市場化變化多端的管理需求，如項目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應商合作缺乏組織管理，缺乏規范解決問題的能力，對員工管理、內部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項目的建設成效，必須使用精細化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

3.2 成本控制不重視

在成本控制上，作為項目管理者，不能有效的從全局、系統著眼把控項目開發各環節中成本的管控。如在材料設備采購階段，不能全局的分析材料設備數量和質量性能，僅為了滿足工程需要而增加，或者為了節約成本購買一些性能較差的材料設備，造成資金的浪費;在有關合同的條款上不能很好地洞察、預見，出現后期承包商索賠等事項;不注重設計，與可操作性失節，致使項目實際施工過程中出現大量的設計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項目開發的成敗。

3.3 組織管理不明確

目前，多數房地產企業尤其是小型房地產企業，剛剛處于起步階段，對房地產項目工程建設中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學規劃施工現場，對于承包商缺乏完善的協調管理機制;材料和設備從釆購、進場、保管混亂，造成不必要的浪費;資金撥付沒有既定流程和整體規劃，致使資金利用率偏低。這種只重結果的粗放式管理必然會造成項目的建設成本增加，吞噬房地產開發利潤。

3.4 標準化執行不靈活

當房地產企業由粗放式向精細化轉變的過程中，勢必將建立各項規章制度來規范各項工作的開展。這些規章制度精細化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實施過程中，很難保證所有事情都如預想般順利發展，容易出現一些極端的情況，這時企業的制度和規范反而限制了企業的發展，它很大程度地限制了人在企業中的主觀能動性。

4 房地產項目開發管理精細化的實施

房地產項目的開發包括投資決策、策劃定位、規劃設計、施工建設等多道程序，精細化管理作為一項系統性的工程，其具體實施關系到開發過程的方方面面。

4.1 投資決策的精細化管理實施

房地產項目投資決策在項目前期過程中地位尤為重要。投資決策的精細化管理的重點在于明確項目初步定位，進行經濟測算，分析競爭結構等，這幾項內容在前期決策中起到相輔相成的作用，需要制定明確、高效的決策制度和流程，使決策程序進行得科學規范。

同時，在具體工作中，要利用SWOT分析法進行深入分析，關注項目競爭風險以及項目綜合影響因素。競爭風險主要包括落實企業間競爭、潛在競爭對手的入侵等，這將直接影響市場定位。綜合因素包括國家政策、經濟環境、社會環境、地理位置、自然環境、設計單位、施工單位、供應單位、分包商等等，這些均為后續項目運行過程中需重點關注的精細化管理。

4.2 策劃定位的精細化管理實施

社會文化環境、地段位置、行業競爭結構影響房地產企業開發項目的樓盤策劃定位的精細化管理。房地產開發企業應根據自身情況，對目標客群需求進行準確分析，對購買力進行精準判斷，并依據市場情況和目標客群響應情況進行調整和優化。

依托精細化運作思路，綜合分析地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，進行目標客群細分，分析目標客群價值定位變量，如目標客群響應率、目標客群銷售收入、推薦成交量等等，從中選擇出具有較高價值的客群目標，并提煉共同需求，以較高價值的客群目標的需求為導向優化營銷方案。

4.3 規劃設計的精細化管理實施

房地產項目精細化管理中的設計階段有著關鍵性的作用，此階段對整個工程成本的影響可以達到75%以上。項目規劃設計的精細化管理需要開發企業深入研究地塊規劃指標，周邊配套的自然環境和人文環境，結合策劃階段的項目定位，明確產品設計的整體格調、風格以及戶型配比，實現項目價值最大化。

同時，在設計過程中需要考慮施工的難易度，既能節省施工成本，又能使施工過程順利進行。開展限額設計，不斷細化設計的各項環節，最大限度減少后續設計變更等環節，切實控制成本支出。

4.4 施工建設的精細化管理實施

施工建設的精細化管理主要內容就是成本精細化管理。在行業集聚度不斷提升的形勢下，房企的成本管控能力在企業提升競爭力的過程中顯得尤為重要，具有較強的成本管控能力將取得比競爭對手更高的利潤與投資回報。控制項目成本實際上就是在保證工程質量的前提下，通過各種手段降低項目施工成本，使其在可行范圍內達到最小化。房地產企業一般的成本管理體系應該包括目標成本體系、動態成本控制體系、后評價體系、成本責任和考核體系這四個方面。具體措施可包括對技術方案進行專業的經濟技術論證，力爭采用新技術、新工藝等，降低工程成本;組建合理的組織結構，控制人工管理費用開支;對容易出現問題的業務流程進行合理優化，做到細化管理;建立長期有效的獎懲機制，最大限度的調動員工工作積極性等等。

5 結語

房地產企業精細化管理是房地產行業發展到一定階段的必由之路，也是市場進行優勝劣汰的主要手段。房地產企業只有不斷地加強開發項目的精細化管理，才能促進項目付出最小代價，獲得最大的收益，實現企業的可持續發展，激發企業活力，增強自身行業競爭力。

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