西安市房地產企業土地決策的問題分析

吳 小 峰

(1.清華大學公共管理學院，北京 100083;2.陜西秦地地產開發公司，陜西西安 710054)

房地產市場需要發展，土地是其必要的承載物，其不可能不依賴于土地而獨立存在。房地產始終是圍繞著土地制度的變革而展開各種房屋建筑的開發建設與經營的［8］。土地的科學決策是保證房地產企業健康發展的前提，對建設社會主義市場經濟、國民經濟的可持續發展及構建和諧社會起著至關重要的作用［7，8］。本文的研究將以西安市房地產企業的土地決策作為實證研究對象，通過分析西安市房地產企業土地現狀及存在的問題，為西安房地產企業在選擇合適土地的過程中提供科學而準確的決策依據，并期望對各省市的房地產企業進行土地決策具有一定參考價值。

1 西安市房地產企業的土地交易現狀

政府先后出臺的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》《關于嚴格實行經營性土地使用權招標掛牌出讓的通知》等文件，明確了各類經營性用地(商業、旅游、娛樂和商品住宅等)在進行公開交易時務必選用招標、拍賣或者掛牌方式。在這樣的大背景下，西安市政府嚴格執行國家的政策，土地使用權的出讓也從2002年之前的協議出讓開始慢慢向著“招拍掛”方式轉變。下面我們在這個新的土地供應方式下，分析土地的供應及其成交特性。

1.1 土地供應分析

我們對2008年～2011年12月23日西安市近四年的土地供應進行分析。西安市2009年土地供應量同比2008年增加了43%。其中住宅類用地供應上漲幅度為80%;商業和辦公類上漲幅度為150%和178%，上漲幅度較大;綜合類用地供應量下跌幅度為83%，所占份額較少。2010年土地供應量同比2009年增加了17.8%。其中住宅類用地上漲幅度為14.0%;商業類用地上漲幅度為30.4%;辦公類用地則減少70.1%，下降幅度較大;綜合類用地供應量增幅為12.9%，所占比例不高。2011年土地供應量同比2010年增加了99.27%，其中住宅類用地增幅為20.5%;商業類用地增幅為255.68%，增幅較大。1)區域分布。整理2010年全年土地供應情況發現:城南區供應土地位居第一(43宗);其次是城東區(41宗)、長安區(15宗)、城北區(15宗)和高新區(13宗);緊接著是城西區和城內，分別為4宗和3宗。同樣地，整理2011年全年土地供應情況，位居第一的是城東區(66宗);城南區(64宗)、城北區(51宗)、城西區(30宗)和長安區(25宗)緊跟其后;而排名最低的是高新區和城內，分別有23宗和4宗。2)地塊面積。分析西安市2010年“招拍掛”出讓的土地面積，其中10萬m2以上的地塊面積所占的比例最高(52%)，1萬m2～5萬m2之間的地塊面積所占的比例其次(29%)，5萬m2～10萬m2的地塊面積所占的比例次之(17%)，所占比例最小的是1萬m2以下的地塊面積(2%)。對比分析西安市2011年“招拍掛”出讓的土地面積，同樣的10萬m2以上的地塊面積所占的比例最高(40%)，1萬m2～5萬m2之間的地塊面積所占的比例其次(32%)，5萬m2～10萬m2的地塊面積所占比例次之(25%)，所占比例最小的是1萬m2以下的地塊面積(3%)。通過分析，發現大面積地塊已逐漸成為西安土地市場供應的主流。3)地塊性質。2010年通過“招拍掛”供應的經營性土地中，位居第一的住宅用地約占土地供應面積的70%，位居第二的商業類用地約占土地供應面積的13%，位居第三的工業用地約占土地供應面積的11%。2011年通過“招拍掛”供應的經營性土地中，位居第一的住宅用地約占土地供應面積的42%，位居第二的工業類用地約占土地供應面積的25%，位居第三的商業用地約占土地供應面積的22%。

1.2 土地成交特征分析

2008年～2011年近四年，西安土地的供應量每年都在增加，經營性土地的成交價格表現為逐年攀升，其成交的均價在2011年已經達到了204萬元/畝。越來越高的經營性土地成交價格，從側面反映企業對土地的競爭日趨激烈。但是土地成交價格也就是房地產企業的土地成本，最后還是要進入到房地產產品成本之中，這就是近年來房價不斷上漲的原因。根據上述西安市房地產土地交易現狀的分析可知，西安市土地供應依然開始逐步適應“招拍掛”方式。在這個過程中，土地的成交價格呈逐年的遞增，同時土地成本與房地產產品的可銷售價格并沒有嚴格的正相關關系。那么，結合房地產企業的開發模式，企業想要獲得土地開發權而取得穩固發展，就必須更深層次地研究土地成交價格，也就需要房地產企業對土地要做出更為嚴謹的決策。

2 西安市房地產企業土地決策存在的問題

自從經營性土地要以“招拍掛”方式出讓以來，西安土地交易市場競爭異常激烈，眾多企業對于有意向的土地表現為互不相讓。但是通過認真研究各家參與土地競拍的企業，可以發現他們的決策水平迥然不同。但隨著國務院及地方政府相繼出臺及實行相關措施和政策對房地產市場進行調控，房地產業步入規范和調整的階段勢必發生，在這樣的背景下，對于那些決策能力差的企業其被繁榮市場隱沒的自身固有的缺點勢必會膨脹爆破，由此將會危及企業的生存發展。仔細觀察和分析西安市房地產企業土地決策，存在著很多問題，可歸納為:1)把握不準市場動態，欠缺市場研究。西安市房地產市場持續處于動態的發展過程中，諸如區域熱點、產品形式等方面，如購買者對產品的從小戶型向大戶型變化的需求亦在不斷變化過程中。倘若房地產開發企業只依靠決策者的經驗推測和直覺判斷，而缺乏研究市場動態，那么很容易導致市場與產品產生脫節的后果，最終導致開發項目的必然失敗［3］。2)市場定位能力低下，缺乏土地價格支撐。房地產企業所支撐的土地價格因不同的市場定位而不相同，因此土地購置價格的決策會受到對意向土地市場定位的影響［4］。2012年，一宗起始掛牌單價高達1 959萬元/畝位于西安市中心城區的商業地塊，已高出2011年由鐵峰地產創下的1 072萬元/畝的單價“地王”紀錄，成為西安市的新晉單價“地王”。該地塊是蘇寧以8億元拿下的，由于該地塊位于西安市中心城區的商業圈，雖有專家分析該地塊的絕佳位置使其開發前景較好、商業價值不可估量，但正是由于其所處的位置，使其在業態布局上的要求更為嚴格，這樣才能跟同行具有競爭可比性。同時，超高的地價對于開發商的資金實力也是一種考驗，如果開發商自身資金比較匱乏又不能在短期內收攏資金，就會造成企業的資金滯怠，給企業帶來很大的困擾。那么開發商如何進行這塊土地的定位與開發，才能防止上述問題的發生，成為企業需要慎重解決的問題。3)風險意識淡薄，對風險因素考慮的不夠全面。因房地產市場存在著很多不確定因素(包括社會、政策、技術、匯率、利率風險等)對其產生巨大的影響，造成房地產成為一個動態變化不穩定的市場［5，8］。然而，絕大部分西安市房地產開發企業沒有對風險因素的分析給予足夠的重視，想必也就沒有足夠的風險控制措施運用到土地的決策過程中。4)融資能力低下，喪失土地獲取機會。近年來，地價表現為節節攀升的態勢，這無疑成為房地產企業大筆的成本支出;再有，在土地拍賣成交后數月內，房地產開發商務必全額付清土地價款;而且，在項目實施階段，同樣需要巨額資金維持。所以，融資能力對于房地產企業來說顯得十分重要而關鍵［5，7］。據相關調查研究，在土地競拍價格的決策中，很多企業做出的最高報價通常是根據自身可以籌措到的金額來測算的價格，這個價格往往低于其根據市場定位所能接受的最高價。由此常產生兩種結果，一是因報價較低而失去取得土地的機會;二是冒著各種風險以高價搶得土地，但由于資金缺乏，項目的開發進度受到影響，結果是導致開發項目的收益受損［1，5］。5)缺少系統分析，主觀因素過多。西安市現行的房地產企業土地決策，無論是從選地還是從土地競拍價格的決策，注重的是經驗，在土地決策方面缺少客觀的、系統的分析。房地產企業的土地決策沒有一個系統的數學模型可以遵循，注冊評估師的主觀因素是其進行決策時所能依賴的［4］。以人工作業為主的西安市房地產企業的土地決策工作，遠遠滯后于房地產業發展的要求，突出的缺點是:a.系統性、統一性缺乏;b.效率低下而操作成本居高不下;c.人為因素介入過多，缺乏公正性、客觀性;d.信息傳播不暢，資源無法實現共享;e.難以保證評估成果;f.沒有予以綜合考慮空間關系;g.管理相關數據存在局限。分析上述問題，可看出西安市房地產企業在土地決策方面存在的不足較多，企業當前必須面對，不斷提高企業的土地決策水平。

3 結語

對于一個房地產企業來說，土地既是其最基本的生產資料，又是其必要的融資工具和資本手段。因此，房地產企業土地決策的科學性與準確性是其長期穩固發展的前提。為了確保房地產企業的健康發展，提高其土地決策的科學水平是亟待解決的問題。為此，論文針對西安市房地產企業土地現狀和政府加大對土地閑置與投機整頓的大環境，分析了西安市房地產企業土地決策的現狀及存在的問題，主要表現在五個方面:把握不準市場動態，欠缺市場研究;市場定位能力低下，缺乏土地價格支撐;風險意識淡薄，對風險因素考慮的不夠全面;融資能力低下，喪失土地獲取機會;缺少系統分析，主觀因素過多等。房地產企業如何在保證自身利益最大化的前提下，實現科學的土地決策，降低土地的決策給企業帶來的風險，對房地產企業意義深遠。

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