房地產開發商在工程量清單招標時需注意的問題

張 東

(1.太原理工大學建筑與土木工程學院，山西 太原 030024； 2.山西萬景源房地產開發有限公司，山西 太原 030012)

·招標投標·

房地產開發商在工程量清單招標時需注意的問題

張 東1,2

(1.太原理工大學建筑與土木工程學院，山西 太原 030024； 2.山西萬景源房地產開發有限公司，山西 太原 030012)

通過市場調查，詳細分析了建設單位在工程量清單招標中存在的對材料價格不確定、不重視市場價格因素等問題，并提出了具體的解決策略，以降低工程成本，實現建筑企業間的良性競爭。

房地產，工程量清單，招標，競爭

為了規范參與建設工程各主體方的計價行為，同時也為了使建筑市場更合理更有序地走向良性競爭，國家推行了工程量清單計價規范。根據“量價分離”的原則，在招投標采購過程中，建設單位對招標工程內容和工作量負責，建設單位對投標工程價負責。那么，在上述原則下，作為房地產開發單位，如何有效地實施招投標采購，實現工程更經濟、更安全的發包，就上述問題進行了詳細闡述和分析，以求達到促進房地產業主單位更理性地開展招標工作的目的。

1 現狀及問題

招標方和投標方，從立場上來看是兩個對立的主體，行為一致，根本目的卻不一樣。招標方想要通過招標采購獲得價低質優的工程服務，而投標方則希望通過招標采購獲得可觀的利潤。而雙方實施的行為，都是為招投標中的標的服務。房地產開發行業中上述對立表現的更為突出。房地產行業，由于近幾年工程量清單的推動力度加大，工程招投標過程中越來越多的涉及了工程量清單的計價問題。比如太原，凡是進入建筑市場進行招投標的房地產工程，清單計價模式的應用比例基本接近100%。但是，我們在使用清單計價中，究竟有沒有實質上達到清單計價的目的，實現良性競爭、降低造價等等初衷，卻值得進一步落實。這里面有人為的問題也有制度的問題，但更多的是工程量清單招標本身的問題。

經過市場調查，我們認為建設單位在工程量清單招標方面現狀及問題如下：

1)工程量清單編制前，往往缺少必要的內容切分，容易導致投標不平衡報價。一項房地產開發工程，主要包括：樁基、降水、土石方工程、結構、建筑、初裝修、公共區精裝、水電暖通安裝、消防、庭院工程、市政接入等。我們招標時如果把上述工程統一打包招入總承包的范圍，那么，在實際施工中，我們會發現一些問題，主要包括：a.土石方工程常常因為開發所在地的常住居民的限制從而造成不得不由當地居民分包的情況。b.公共區精裝修通常在招標階段設計不完善，從而導致實際施工時變更。c.給水工程目前存在自來水工程公司的行業壟斷，住戶水表之前的工程將不得不發包給自來水工程公司相關單位。d.電氣工程按照目前太原市供電局的政策，對于照明電氣以戶表為界，戶表前的變配電工程往往由供電局指定的施工企業進行施工，按照120元/m2繳納配套費。上述問題一旦發生，如果投標方在投標時已提前預計上述問題的發生，那么，投標方就可以在投標時把上述相關的報價報低，無形中在一個控制價下把其他的報價報高，從而造成不平衡報價，一旦不平衡報價方中標，那么，意味著業主方要為工程實際投資多付出造價。

2)工程量清單編制過程中，對材料、設備價格不確定導致投標不平衡報價，招標后施工方容易與業主發生糾紛，造成招標競爭失效。我們在編制一項房地產開發工程招標控制價時，比較大的困難是材料和設備的計價問題，材料主要包括：防水材料、保溫材料、植筋、外墻裝飾材料、精裝修材料、給排水管材、閥門、配電箱(柜)、暖通表計、消防材料、門、窗等；設備包括：泵房設備、人防設備、消防設備、智能化設備等。這么多的材料和設備，如果我們在招標控制價編制時計入的高了，無形中對施工方投標價放寬了政策，如果我們計入的低了，又會影響控制價的編制結果，容易在招標前引起投標單位的疑問，造成招標中的反復修改控制價的不利局面。不管上述哪一種情況，最終都將導致施工方投標不平衡報價。這種報價一旦中標，往往是要么施工方因為投標材料或設備價太低，買不回來，要求業主增加費用；要么是施工方投標時材料或設備價太高，業主認為實際進場的材料或設備物不所值，雙方發生糾紛，這種糾紛又往往是以業主低頭讓步為結果的，這就意味著招標競爭失效。

3)招標方對材料、人工等市場價格風險因素不夠重視，導致投標方不平衡報價。清單計價從本質上來說是要解決“量價分離，風險分擔”的問題，但是，我們在招標時往往淡化這一觀念，從政府的政策發布來看，也是常常發布利于施工方的政策，對材料、人工價格的規定缺乏基于清單計價基本思路的初衷，給人的感覺是：只要材料價格漲了，施工方就可以找建設方調價格，只要人工政策工日價漲了，施工方也可以找建設方調價格。大部分清單招標工程甚至還存在動態調差的工作，企業基本上不編制自己的企業定額，招標控制價受建筑市場影響過分依賴于定額依據，導致清單招標計價的實質仍為定額計價，導致清單招標風險流于形式。在這種風險情況下，業主單位總是被動地接受來自于施工方、市場、政策等多方面的風險，給人的感覺是業主就是“沉默的羔羊”，各方都在剪羊毛，羊毛出在羊身上。

2 注意問題，提前解決

既然上面的問題這么多，而且每一個問題面臨的都是造價的提高。這種情況下業主方就需要對問題作出提前預防的姿態，不能任由之而為，而應該相機而動。

我們招標的基本原則是公平競爭，如果因為我們在工程量清單招標時清單編制的問題而導致招標的不公平，那么，我們造價人員是有不可推卸的責任的。所以，我們在招標時一定要注意問題，提前解決。1)清單編制前一定要與業主方、項目管理方進行有效的溝通，落實實質的招標內容。對于設計不明確的工程、市場價與定額價偏差較大的工程、施工方案摸不清的工程、有可能壟斷經營的工程我們都要確定范圍，給出暫估價，這樣，所有投標商投標時對于上述不確定的工程都按一個標準投標，剩下的工作內容就可以形成有效競爭。2)清單編制過程中我們通常會遇到各種各樣的新材料、新設備，我們不可能在編制控制價的短時間內完全摸清相關的市場價格。同時，即使摸清相關的市場價格，我們也不好對將來使用的材料、設備檔次及品牌進行確定。因此，對于這一部分我們設置材料(設備)暫估價，材料(設備)進場時按實際認價即可，這樣保證投標方在材料和設備上不容易制造不平衡報價。3)要重視“量價分離，風險分擔”的基本原則，避免在招標合同簽訂涉及執行市場材差的合同條款，即使必須考慮市場價格波動，也要以風險因素范圍的形式約定，同時還要約定清楚調整的材料范圍，最好是合同中直接點明哪些材料。要重視《計日工表》《總承包服務費計價表》等，在招標清單中要列入并提醒投標方認真填寫，在合同執行過程中也要認真執行。

3 結語

建設單位在工程量清單招標時，對招標清單的編審是一個很重要的工作，過程中要注意上述容易引起不平衡競爭的問題，只有上面的問題解決好了，招標清單才可以形成有效競爭，才可以在投標方中采購到最有競爭力的供應商。

[1] 中國建設工程造價管理協會.建設工程造價管理理論與實務[M].北京：中國計劃出版社，2011：67-70.

[2] 張 東.政府投資項目的全過程監控造價管理工作的探討[J].山西省工程建設標準定額信息，2012(5)：12-16.

[3] 李士杰.談工程量清單計價方式下的招投標工作[J].山西建筑，2013，39(8)：221-222.

ThemattersneedingattentionofrealestatedevelopersinBOQbidding

ZHANGDong1,2

(1.ArchitectureandCivilEngineeringSchool,TaiyuanUniversityofTechnology,Taiyuan030024,China; 2.ShanxiWanjingyuanRealEstateDevelopmentLimitedCompany,Taiyuan030012,China)

Through the market survey, this paper analyzed in detail the existing uncertainty of material price, unemphasis on market price factors and other problems of construction units in BOQ bidding, and proposed specific solution strategy, in order to reduce the engineering cost, realized the benign competition among construction enterprises.

real estate, BOQ, bidding, competition

1009-6825(2014)33-0242-02

2014-09-13

張 東(1979- )，男，在讀工程碩士，工程師，經濟師

TU723.2

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