試論房地產企業審計方法

作者簡介：焦楓（1977.12-），女，漢，北京人。研究生，北京汽車集團有限公司，審計師，主要方向：審計。

近幾年，我市房地產行業發展迅速，大量資源與資金被房地產公司迅速消化，嚴格監控房地產公司的業務與資金已成為審計的一項重點工作。筆者將近幾年參與的大型房地產公司審計項目中不斷摸索和實踐出的適合房地產公司審計的方法與各位讀者分享，不足之處敬請批評指正。

一、充分做好審前準備，全盤掌控企業投資項目情況。首先應充分收集審計期內國家及地方對房地產行業適用的相關政策制度。從項目立項開始，房地產項目的各個開發環節均有直接約束和控制。近幾年，國家不斷出臺調控房地產的政策，審計前應熟讀相關規定，做到對政策制度基本了解。其次應與被審計單位反復座談，了解公司近幾年房地產開發的戰略方向，項目基本情況，項目開發的內部程序，內部制約與監督手段等。第三，收集被審計單位審計期內的房地產項目資料及清單，清單中應包括項目名稱、項目性質、地點、建筑面積、批準概算、土地價格、建設資金、開工日期、竣工日期、是否開盤、房屋套數、已售套數、每平米均價、已售金額等內容，通過分析清單，可以幫助審計人員事先全盤掌握公司審計期內房地產項目情況，并初步確定審計重點。通常我們選擇資金量較大，建設周期較長或銷售情況不佳的項目作為審計重點。

二、分析土地資源，評價發展潛力。房地產公司發展潛力是否強勁，通常取決于手中的土地資源是否充足，資金是否雄厚。一般我們通過審核公司摘地過程資料及項目可研分析報告，分析土地開發價值，并實地檢查儲備土地的實際情況，走訪相同地塊的其他開發項目，分析評價可研報告是否貼合實際情況，評價公司預判房地產市場走向的能力以及自身發展能力。

三、查閱審批及施工資料，分析建設周期是否正常，核查建設周期過長的原因。我們曾經審計的某房地產公司就存在多個項目開發時間超過10年，尋根究底，查出了該單位資金缺口較大，相關證件辦理不齊而無法開工等問題。另外，因開發時間過于拖沓，導致該公司個別項目因國家房地產調控政策的改變而中途擱置，不僅影響了公司的信譽與形象，更無效占用了大量資金，造成了國有資源的閑置。

四、對照銀行貸款協議查閱資金賬簿，核查貸款資金實際用途，有無混用貸款資金問題，有無將銀行貸款用于支付土地出讓金問題。房地產是一個高度資金密集型產業，項目投入需要巨額資金支持，通常情況下，開發商會通過各種渠道籌措資金，其中以銀行貸款為主。銀行貸款協議書中均會明確注明資金的投向，所以審計人員應查閱會計賬簿，逐項比對貸款資金的流向，對不符合銀行貸款約定內容使用的資金應予以披露和糾正。房地產企業往往因為資金需求較大，忽略對貸款資金專項使用的約束管理，項目資金混用，甚至將貸款資金與企業流動資金混用，貸款管理混亂。另外，按照中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定：商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。即企業銀行貸款均不能用于土地出讓金的繳納，這也是審計中應關注的重點之一。

五、整體與分項分析相結合，核查項目資金需求，評價財務風險。房地產企業通常投資資金額巨大，資金周轉期較長，變現能力較差，且較易受到國家宏觀調控政策的影響，財務風險高于其他行業。審計中，應重點關注房地產公司各開發項目的資金缺口，一般用計劃投資額或合同金額與實際已投入資金的差額對比項目目前可支配資金額分析得出。這一對比分析過程還要結合國家地方相關政策，按照資金需求的輕重緩急予以綜合分析。例如，土地出讓金的繳納一般限制較嚴格，企業須用自有資金支付，如果企業自有資金較少，貸款資金較充裕，仍然說明該企業存在資金風險。另外，審計人員也要結合銀行貸款協議對企業貸款的償還能力進行審查，主要是結合還款方式和時間對應審查企業資金鏈的連續性，評價籌資風險。

六、審核分析房屋銷售情況，查看有無捂盤惜售問題，有無低于市場價格出售房屋問題。房地產企業一般都會詳細記錄房屋銷售的各種細節，這些信息有時會以紙質方式記錄，審計人員需在訪談過程中有策略的引導對方說出記錄內容和存放地點，以便獲取第一手資料。這些資料中往往會為審計人員提供較多信息，如樓盤實際成交信息、成本價、實際成交價、購房人信息等。我們可以從中分析出樓盤中的樓王等位置以及結構、朝向較好的房屋是否存在捂盤惜售現象，是否存在低于市場價甚至于成本價銷售的內部交易問題。我們曾用此方法查出某房地產公司將項目中的樓王以低于成本價格銷售給關系單位，造成了國有資產的損失。有時，開發商會用精裝修等手段變相將房屋低價出售給關系戶，審計人員需要調閱售房合同、物業合同等協議資料，并與財務記錄相結合進行分析，同時配合實地勘察發現違規問題。有的開發商會為避稅，而通過暫時隱藏銷售情況，將房屋收入暫緩入賬。例如，審計中我們走訪了已出售項目的物業公司，調閱了業主入住證明資料，物業費繳納資料等，以核實銷售記錄是否與實際業主收房情況一致，結果我們查出共有45套已售房屋未計入銷售臺賬，近2億元收入未及時入賬。

七、分析工程資料，檢查資料的完整性，評價內控的嚴謹性，審核招投標過程是否符合國家有關規定，洽商變更及結算中是否存在舞弊。通常我們會對項目從立項直至竣工結算的整個過程進行內部控制流程審計，查看項目實施流程是否符合企業內部相關要求，內控設計及運行是否有效。這一過程的檢查包括：時間是否符合先后順序，是否逆程序進行；施工方資質驗證；審核過程是否按照公司內控管理流程進行，相關負責人是否全部簽字確認；招投標過程是否符合有關規定；中標金額與內容是否與合同約定相符；備案合同是否與實際執行合同一致；結算方式是否與備案合同約定一致；洽商變更是否經過施工方、監理方和甲方共同確認，變更內容是否真實合理；付款依據是否充分；施工過程中有無損失浪費現象等。審計中我們發現有的開發商為回避招投標環節，而將施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的項目分解成若干小項目，這是國家招投標法明令禁止的，應重點關注；有時開發商會因為工期緊張而先開工后招標，這種虛假招標的問題可以通過審查招標資料和施工日志對比查驗出來；還有開發商背離備案合同，與施工方另行簽訂施工協議，這也可以通過調閱2份合同審核查出；另外，在洽商變更中也會出現高于市場報價或重復建設以獲得額外工程款的問題，這就需要通過協查和實地踏勘查驗。上述審查過程較為專業，審計部門可以根據審計人員實際情況外聘專家配合實施。

八、調閱項目竣工決算資料，以及項目后評價工作報告，對房地產項目整體情況進行綜合評價。竣工決算一般會反映出房地產公司成本費用控制能力以及整個施工監管的控制水平，很多房地產企業遲遲不做竣工決算，就是怕暴露出自身在成本控制或施工監管環節上的漏洞，這是我們應將其列為審計重點的一項線索，通常這類項目會存在較多問題。后評價報告是近幾年房地產企業普遍開展的一項自我評價工作，通過查閱該報告可以幫助審計人員提高對項目整體情況的了解，將該報告與項目前期可研報告對比，可以評價企業制定項目計劃的科學性和嚴謹性，同時對評價企業整體運營管理情況也是較為全面的參考。

房地產企業的審計較為專業和復雜，不同的工程規模、不同的管理模式都使得審計工作存在差異，審計方法也不盡相同。但審計的目標都是為了規范企業管理，挖掘企業潛在經濟效益，促進企業健康發展。（作者單位：北京汽車集團有限公司）