淺議房地產項目開發階段財務風險的識別

李秀萍朱治國/.開封國龍置業有限公司；.河南能源化工集團義煤公司

淺議房地產項目開發階段財務風險的識別

李秀萍1朱治國2/1.開封國龍置業有限公司；2.河南能源化工集團義煤公司

近年來，我國房地產行業對風險的識別、管理，無論是在主觀意識方面，還是在風險管理控制方面，都顯得遠遠不夠。因此，對房地產發項目開發階段的風險進行管理與控制顯得尤為重要。

房地產項目；開發階段；財務風險

一、引言

項目財務風險識別能夠幫助開發階段的項目管理人員進一步了解該項目該階段的財務風險情況，并為風險管理決策層采取合適的風險應對和處理措施提供依據和參考。財務風險識別的最終目的就是讓項目開發階段的管理人員認清財務風險，明確財務風險受哪些因素的影響，使其能夠更好的對財務風險進行預防和控制。

二、財務風險識別的主要方法

一是專家識別法。專家識別法的關鍵和核心在于專家有專業的知識儲備和豐富的實踐經驗，對于相關領域的風險識別有清晰準確的看法。找到潛在的財務風險問題后，在已識別到的財務風險的基礎上，對該風險可能發生的概率和有可能造成的后果進行估計、評價和處理。二是情景識別法。情景法的識別原理是以未來發展多樣性的發展為依據，對風險系統的有關問題進行相應的分析，在分析的基礎上對未來的情景設計出各種各樣的可能性，并對風險系統的整體發展狀態進行從頭到尾的情況和途徑描繪。鑒于情景分析的方法過程繁雜，在我國房地產項目開發階段的應用還很少見，一般應用于大型的跨國公司的大項目風險識別工作。三是分解分析法。按照分解的原則，將相對復雜的財務影響因素進行分解，得到簡單、易識別的單一影響因素，在對單一財務風險影響因素進行識別的過程就是分解分析識別過程。四是報表識別法。財務報表是房地產企業財務狀況的具體反映，項目開發階段由風險帶來的損失和房地產企業進行風險控制的成本也會體現在財務報表上。在財務報表的基礎上，對財務報表進行具體分析，得到房地產企業開發階段有可能存在財務風險。

三、房地產項目開發階段財務風險的表現

房地產開發階段財務風險總結分為兩類：投資風險和融資風險。投資風險指的是房地產項目開發階段投入的資金無法獲得預期收益的風險。房地產項目開發階段是房地產項目的關鍵階段，其中涉及土地一級開發等大規模的資金投資，閑置資金的短期投資等，如果在進行投資中沒有科學、正確的進行風險因素識別和分析，就有可能帶來資金風險，造成房地產項目的財務風險。另外，房地產項目普遍是被投入放占有和使用資金，因此被投資方監督管理的缺失、財務控制不到位，都有可能給房地產項目帶來財務風險。融資風險是源于房地產項目對于資金的需求。房地產企業進行項目開發往往沒有足夠的自有資金，要通過大規模的銀行貸款、信托融資、發行企業債等方式進行籌資。房地產企業未能有效的進行資金風險的識別、預測和控制，就可能給房地產項目帶來巨大財務風險。

1.短期償債風險。房地產企業開發階段的短期償債風險因為開發階段投資較大，企業多是負債經營。在某一時間內企業開發支出較大，幾乎沒有現金流入量，現金流出量不斷增加，若無法及時通過籌措資金，則有可能中斷開發過程的進行，更是影響整個房地產項目的順利進行。除此之外，開發階段沒有現金流入，很可能造成房地產企業償債能力降低，陷入債務危機。

2.財務杠桿風險。房地產項目的融資是必然，因此就會有融資資本帶來的收益和融資成本的比較。房地產企業的負債程度將影響其融資的成本，企業資產負債率增加，融資成本固然會增加。因此適當的負債，充分發揮企業負債的財務杠桿作用，能夠再給股東帶來收益的同時，降低房地產項目開發的財務風險。

四、房地產項目開發階段財務風險識別流程

第一步要確定財務風險識別對象。確定財務風險識別對象就是首先要明確進行風險識別的對象是房地產項目開發階段的財務風險，要明確房地產項目以及開發階段財務活動的特征和實際情況，做到有的放矢、目標明確，同時也為財務風險的識別和分析限定了具體研究范圍。第二步要收集財務風險因素信息。明確財務風險的識別對象為房地產項目開階段財務活動后，就要通過各種各樣的方式了解識別目標對象，收集關于房地產項目開發階段財務風險可能受到哪些因素的影響，不同的影響因素是通過何種方式對開發階段的財務活動造成影響。第三步要進行財務風險因素分解。財務風險因素的分解過程是應用分解識別法對房地產項目開發階段財務風險進行風險識別的關鍵環節。要通過對該階段財務活動風險因素信息的收集、整理、分析和歸類，確認財務風險影響因素的大類，并在因素大類范圍內進行細化和分解，最終得到層次階梯式的財務風險影響因素集合。第四步要財務風險因素分解檢驗。財務風險影響因素的分解檢驗是對上一步中風險因素分解過程的檢驗，通過分解檢驗一方面確認分解后的風險因素是否都能對房地產項目開發階段的財務活動造成風險，另一方面確認財務風險影響因素分解的小類與大類是否匹配。第五步要確定財務風險影響因素。對分解后的財務風險因素進行檢驗后，通過對分解結果的檢驗和校正，應明確房地產項目開發階段財務風險的影響因素。最后要找出財務風險關鍵因素。分解后的財務風險影響因素種類較多，都對房地產項目開發階段財務活動風險有所影響，但是各種因素的影響不同。在明確全部影響因素的基礎上，應找出哪些因素對于項目開發階段財務活動風險影響較大，哪些較小。對于影響程度較大的應該予以重點關注，相對的影響較小的風險因素可以適當減少注意力。

五、利用分解分析法識別房地產開發階段財務風險

首先，確定風險識別對象：房地產項目開發階段的財務風險。其次，收集風險相關資料：對財務風險的分類及影響財務風險因素分析。第三，分解風險因素：根據財務風險因素信息收集和整理的結果，可以將該階段財務風險的影響因素分為五個大類，即為自然風險包括洪水、地震等因素；政策風險包括金融政策風險、土地政策風險等；財務管理風險包括財務管理人員風險、管理者素質風險等；經營管理風險包括招投標和合同管理等風險；金融風險包括利率風險、匯率風險及通貨膨脹風險等。第四，檢驗風險因素：通過對于房地產項目開發階段影響因素對于財務風險的影響過程分析，筆者認為上述對于房地產項目開發階段財務風險的影響因素分解比較全面、充分。第五，確定風險因素：通過利用分解分析法對于房地產項目開發階段風險的識別，可以總結的出：自然因素、政策因素、財務管理因素、經營管理因素及金融風險是影響房地產項目開發階段財務風險的主要因素。最后，確定關鍵風險因素：通過對于上表中房地產開發項目開發階段財務風險的分解對比，在為進行財務風險分析之前，可以根據理論和實踐經驗進行判斷。鑒于房地產項目開發階段財務活動中對于資金的依賴較大，可以初步判斷金融風險對于房地產項目開發階段財務風險會有較重要的影響，其次是財務管理風險因素的影響。

[1]彭勇，邵魯寧，王琛：房地產投資的風險識別與評價[J]，上海管理科學，2006.

[2]孫振山：施工企業財務風險之我見[J]，硅谷，2009.