我國房地產稅制度安排的探析

闞君鎮/七臺河市第二建筑工程有限公司

我國房地產稅制度安排的探析

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目前，世界上大多數國家都在征收房地產的稅，雖然它存在一些缺點，而由于它在地方稅體系中的獨特功能，依然保留至今。房地產稅是各國地方政府重要的財政收入來源，在地方財政體系中地位非常重要。

一、房地產稅征稅對象

我國房地產稅應采用房屋、土地合并征稅模式。一是土地和房屋合并征稅模式，即對土地和房屋統一征收房地產稅。如美國、波蘭、印度等國家和地區采用此模式。二是土地和房屋獨立征稅模式，即對土地和房屋分開征收土地稅和房屋稅。如澳大利亞、德國、英國、俄羅斯等國家。我們認為，房產在地理上依附于地產，房價和地價更是緊密相連財產價值評估也常把二者結合在一起的，人為對連為一體的房產價值與土地價值分別評估、分開計征，應該說并不具備實際可操作性。

從當前現實情況看，房地產保有稅的征稅對象界定為房地產是比較適宜的。把征稅對象界定為房地產主要是因為：（1）有利于明確和規范征稅范圍。（2）有利于征管工作的可操作性。（3）有利于評稅工作的開展和落實。

二、房地產稅征稅范圍

在房地產稅稅制要素的設計中，征稅的范圍從理論和實踐上看，現行的房地產保有階段的相關稅種在征稅對象設置方面存在的主要不足為：一是征稅對象存在房、地分離現象，既不利于征管操作，也不利于房地產真實貢獻和價值的準確反映。二是征收對象范圍過窄。現行的士地使用稅和房地產稅只在城鎮和工礦區征收，農村地區的房地產被排除在征稅范圍之外，由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產以及個人非經營用的房地產等列為免稅對象。三是征收對象內涵模糊。現有房地產稅涉及的征稅對象有房屋、房產、土地、土地使用權、地產、房地產甚至建筑物等，非常模糊，不規范，邊界也不清晰，給征管工作帶來困難；各種房屋或土地附屬設施、附屬物的歸屬處理也無明確的界定。四是征收對象與當前房地產市場發展程度不相適應。房產和城鎮土地的概念并不能與房地產的概念規范銜接，分類方法與房地產的專業慣例不相適應。造成了征收對象分類不清、概念不規范等，造成了征稅對象價值難以準確、客觀和按等價交換原則計量，直接影響了征管的規范性和公平性。

我國現行房地產稅制對家庭、公共部門、非營利組織保有環節的不動產不征稅，而房地產稅實際上構成了公共部門和非營利組織的“生產成本”為提高公共部門和非營利組織的效率，應按照其接受地方公共服務的量征收房地產稅。按照這一標準，在對財政、稅收體制進行重大改革的基礎上和在政府職能轉變的配套安排下，對公共部門占用的物業開征房地產稅也是可能的。

房地產稅改革中可能出現城鎮居民納稅義務與納稅能力的矛盾，減輕農民負擔與激勵農業向市場經濟體制“一元結構”轉化的矛盾，政府間財權與事權劃分的矛盾，對“流量”征稅與對“存量”征稅的矛盾，地區間稅收轉嫁與稅收競爭的矛盾，稅收收入與征管成本的矛盾，稅、費、租金“錯位”和“越位”的矛盾。解決以上矛盾和沖突，制度設計是基礎，改革策略是關鍵。

三、房地產稅的計稅依據

目前，國際上房地產稅的計稅依據一般都是市場價值或租金價值，少數國家以土地或建筑物的面積作為計稅依據。這一規定沒有考慮房產價格不斷上漲導致房產市場價值遠超過房產原值的現實，造成房地產稅稅基無法隨房地產市場價值的變動而變動，致使房地產稅組織收入的能力嚴重不足。我國房地產稅改革完善的重要內容之一應是重新核定房地產稅的計稅依據。

“面積”不宜作為我國房地產稅的計稅依據，這樣會造成稅收收入不能隨房產價格變化而變化，使稅收收入缺乏彈性。而“租金”也不宜作為我國房地產稅的計稅依據。一是房產的租金收益已作為計稅依據征收了營業稅，若再作為房地產稅的計稅依據，則存在重復征稅的可能；二是按租金計稅不符合房地產稅的“存量”特征；三是我國房屋出租市場并不完善，租金受到政策的限制，租金價值一般不能反映不動產的市場價值。以房產的市場評估價值為計稅依據，能夠比較客觀地反映房產的價值和納稅人的承受能力，且稅源豐富有彈性，同時經濟發展和公共服務改善帶來的房產增值可以在稅收收入中得到體現，符合量能負擔原則，并使房地產稅發揮一定的再分配功能。所以，應該以市場評估價值作為房地產稅的計稅依據。

四、稅收優惠要充分考慮國情

房地產稅的減免稅優惠規定極為細致復雜，但總體而言，以下類型的房產或土地在大部分地區都能獲得不同程度的房地產稅減免優惠。（1）低于一定價值或面積的居民自用房產；（2）空置的士地或房產；（3）用于慈善目的的房產；（4）用于宗教事務的房產；（5）用于公共目的的房產，比如公墓、學校和圖書館機構的房產；（6）用于農業用途的房產；（7）特殊群體擁有的房產，比如低收入群體、殘疾人未成年人、老年人的房產等；（8）軍事組織和機構的房產；（9）政府和事業單位的房產；（10）外國使領館擁有的房產等。

當前，我國尚處在體制轉軌期。傳統體制下居民住房被當做福利來安排，而市場化改革后，居民住房私有化成為必然，且居民房產占有狀況已成為貧富判斷的一個重要標準。所以，制定稅收優惠政策時，要細致考慮各種復雜的體制因素，以及不同利益群體的利益訴求，而且在征收房地產稅的初期，不宜盲目擴大征稅范圍。要在以市場評估價值為計稅依據的基礎上，把市場評估價值和房產面積結合起來設計適當的起征點和免征額，有助于解決相當多的特殊難題。

一是對僅有一套住房者實行起征點政策。對超過起征點的單一住宅業主應選擇按免征額征稅的政策，以防止發生負擔過重和征免交叉點附近的納稅人之間的稅負懸殊。

二是對有多套住房者實行免征額政策。為公平稅負，對有多套住房者，要按目前將住宅分為普通住宅和非普通住宅的做法，將住宅劃分為征稅部分和不征稅部分。這樣，在征收初期，進入征稅范圍的是住宅相對高檔或負稅能力較強的住宅納稅人，隨著經濟的發展居民收入的提高，以及各項惠民措施的完善，可適當降低起征點和免征額，逐漸將普通住宅納入征稅范圍。

對房產變更的優惠，國外主要以鼓勵投資為準則。例如，房產出售者如果把收入用于再投資（房產），那么稅收是可以優惠的。因此，可以考慮流動性的需要，將房產變更，但在另一處再投資（相當于房產搬家）。

五、房地產稅評估及爭議解決機制要明確

1.評估機構要確保評估結果具有公正性。房地產稅評估機構可以分為以下三種：一是稅務部門下屬機構。二是第三方獨立的評估人員或機構；三是稅務部門以外的政府機構或委員會。我們認為，第二種比較適合我國，第三種次之。評估環節和征稅環節相互獨立，可以確保評估結果公正。

2.爭議解決機制應科學、合理、簡捷。在納稅人對房產價值評估結果不滿或出現糾紛時，要有科學、合理、簡捷的爭議解決機制，以保護納稅人的合法權益。在有些國家當納稅人對房產價值評估結果不滿意或發生糾紛時，納稅人可以逐級向上申請復議，直至上級法院最終仲裁或州仲裁委員會最終仲裁；如果納稅人對評估結果不滿，應直接向法院起訴。我國房產構成復雜，納稅人眾多，征收經驗不足，納稅評估爭議解決機制更應注重科學、合理與簡捷。