宏觀調控背景下房地產企業應對策略

劉景茂/哈爾濱好民居建設投資發展有限公司

宏觀調控背景下房地產企業應對策略

劉景茂/哈爾濱好民居建設投資發展有限公司

近年，隨著我國國民經濟的持續快速發展和城鎮化進程高速推進，我國房地產投資總量急劇增長，房地產業過熱跡象逐漸顯露，面對各地持續上升的房價和輿論的壓力，中央近期連打房地產市場調控“組合拳”開始了新一輪樓市調控。因此，如何正確看待宏觀調控，便成為房地產企業應對宏觀調控的關鍵。

房地產；企業；調控

當前，居民住房消費占國民經濟各行業消費比例持續擴大，房地產業成為國民經濟中舉足輕重的重要產業。因此，為了遏制房地產業投資過熱，房價虛高的勢頭，國家從2010年伊始就相繼出臺了很多的宏觀調控政策。因此，伴隨著國家調控政策的出爐與實施，我國房地產行業近幾年來遭遇樓市寒冬。對于房地產開發企業來講，目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻。在這樣的大背景下，房地產企業如何謀求生存與發展，成為了重要的課題。

一、宏觀調控對房地產企業的影響

1.調控政策規范市場，有助于為房地產企業創造一個公平的市場競爭環境。近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現供求兩旺的發展勢頭。房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展，拉動經濟增長作出了重要貢獻。但是，局部地區出現了房地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快等問題。在宏觀調控形式已經明朗化的背景下，預期在未來一段時間內房地產市場都將處于調整周期，作為房地產市場的主體之一的開發企業無疑面臨的沖擊最大。所以對企業來說，競爭模式也會發生相應的變化。但筆者認為，隨著調控政策的深入和落實，未來房地產企業競爭的著力點會更多地轉向市場，競爭模式會發生變化，可以斷定相當一部分缺乏競爭優勢的房地產開發企業將要淡出市場。

2.融資渠道變窄，融資困難。房地產業涉及到與百姓相關的重大民生問題，房地產的發展也是社會和經濟發展的一種表現，調控措施將帶來的資金壓力。由于房地產企業具有投資規模大、風險大、回收期長等特點，使得產業發展要求走規模經濟的道路。宏觀調控以來，房地產行業經營環境日益艱難，緊縮政策下銀行貸款難度加大，房企再融資遭拒，房地產信托融資受限等因素，使得房地產開發企業的資金壓力日益加大。特別是中小開發企業瀕臨困境，將迫使一些開發企業轉變開發方向和開發計劃。同時，調控勢必有可能把更多的投機性開發商逐出市場，企業將回歸理性和本分。

3.業績下滑，壓力加大。近年來，中國房地產業可謂歷經波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時以北京、上海領頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅進行試點的房產稅，以及央行繼去年以來連續五次加息，銀監會一再強化對房地產項目貸款的審查，政策的疊加效應給艱難前行的房地產業雪上加霜。據調查，2013年將是中國房地產市場的轉型之年，諸多地產企業在紛紛謀求突破，一方面，商業地產、工業地產、旅游地產等新型業態成為地產集團搶占和轉型的方向，另一方面，二三線城市成為實力房企的必爭之地。從銷售來看，國家通過調節市場消費能力等方式來影響市場購買力，并進而影響房地產銷售，造成房地產企業業績下滑。

二、房地產企業的應對策略

1.正確看待房地產業的發展前景。房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。因此，首先，我們要正確看待房地產市場需求。近期，我國一些地方房地產市場成交量有所增大，個別樓盤甚至出現久違的熱銷場面。與此同時，對于房地產調控政策，社會上出現一些猜測和議論，甚至是誤讀。這一系列新動向使房地產市場再次成為人們關注的焦點。目前房地產市場發展是由實實在在的需求所支撐的。從今后發展來看，經濟快速增長必然帶來對房地產的大量需求。房產需求將保持穩定、旺盛狀態。其次，要正確看待房地產企業利潤。房地產企業資金投入量大、周期長、環節多、風險也較高，在正常操作情況下，房地產利潤率稍高一些，也應視為正常。房地產市場處于均衡狀態時，房地產資金利潤率水平，一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產企業資金投入量大、周期長、環節多、風險也較高，在正常操作情況下，房地產利潤率稍高一些，也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產市場公平競爭環境的形成，房地產開發獲得暴利的時代總體上已過去，平均利潤的時代已經到來。

2.準確定位找準目標市場。在社會主義市場條件下，服務政府的基本職能是經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務。為切實加強對房地產業的管理與服務，確保房地產業持續健康的發展，切實保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據自身的職能，圍繞房地產業發展的基本動力，針對房地產業存在的問題，以發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的政策措施。因此，自限購、限貸、上調存款準備金率等調控政策輪番出臺，樓市漸趨低迷。面對史上最嚴的調控政策，筆者以為，開發企業需要正確看待、理性評估當前房地產市場發展局勢，合理制定開發投資的時間、推出價格合理的樓盤，以及適合需求的房源……

3.注重品牌的定位與塑造。房地產行業的競爭從價格競爭到產品競爭，再發展到品牌競爭，房地產品牌開始對消費者的購房決策產生重要影響。品質的提升是支撐市場的靈魂，我們要做好項目匹配，即項目類型、價格等元素一定要與客戶充分匹配，要加大新材料、新工藝的應用，要加大景觀的投入等等，綜合提升樓盤品質。如今，房地產業已進入品牌競爭的時代。在品牌創業階段，競爭的重心以從單個樓盤間的較量，變成企業間實力的比拼。品牌是一種無形資產，更是一個整體概念，除有形產品外，還包括附加產品，即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優勢并且經驗豐富的房地產企業，才會贏得更大的發展機遇。

三、結束語

2010年以來，為了確保我國經濟持續健康、穩定的發展，中央政府實施了被稱為史上最嚴厲房地產調控政策。宏觀調控對房地產企業既具有直接影響又會造成間接影響。因此，面對國家宏觀調控，房地產企業可以采取準確定位找準目標市場，科學規劃調整發展戰略，積極合作提升應對能力等舉措。

[1]方浩旭；新經濟背景下我國房地產行業面臨的挑戰及對策［J］；知識經濟；2012年04期.

[2]于斌；理性思維下的房地產企業與宏觀調控政策［J］；時代金融；2011年18期.

[3]段洲鴻；胡勱；當前房地產市場特征及房企應對策略［J］；中國房地產；2011年21期.