房地產經濟發展的政策導向研究

趙微/哈爾濱房產交易中心

房地產經濟發展的政策導向研究

趙微/哈爾濱房產交易中心

房地產經濟，作為我國國民經濟中的重要一員，其能否保持一種健康穩定的發展態勢顯得尤為重要。然而，我們可以清楚地認識到，無論什么經濟活動，實際上都有著背后的經濟政策作為指導和規范。無獨有偶，就房地產這一特殊的行業來說，國家對其采取的宏觀調控政策實際上也顯得尤為重要，但是，就這種政策而言，其實際上又是對目前房地產經濟發展的現狀而提出的，而且其在實際的制定和實施過程中又容易因為受到多方面因素影響而暴露出自身的一些問題。本文主要圍繞著房地產經濟發展的政策導向這一中心主題，對其提出的依據、運用的現狀以及相應的改進建議進行論述。

房地產經濟；政策導向；問題；對策

房地產經濟，是作為一種特殊的經濟行業出現在國民經濟之中的，其與人們的日常生活有著最為緊密的聯系，因此，如何運用相關措施將其在發展過程中可能出現的問題進行及時消除，顯得尤為重要。事實上，就如今的房地產而言，其在實際的發展過程中已經出現了大范圍的泡沫現象，供需嚴重失衡。但就這樣一種失衡的原因來說，我們又可以具體將其歸結為國家宏觀調控以及相關房地產開發商在落實政策以及實際開發過程中的失敗。但這種失敗實際上又在很大程度上與國家對其制定的政策導向有關。因此，在這種環環相扣的因果關系之中，我們可以發現，只有很好地把握其經濟發展政策，才能從根本上實現房地產經濟的更好更快發展。

一、房地產經濟發展政策的制定依據

眾所周知，房地產行業，與其他工業、服務業相比，是一個特殊的行業，其與人們的正常生活有著更為密切的關系，而這種關系也就直接決定了房地產經濟在整個國民經濟中的重要地位，而也正是在這種地位的要求和趨勢之下，國家相關政府機構在保證其朝著一個健康、穩定向上的發展方向上而不懈努力，而就這種努力而言，其實際上又可以集中地表現為為其制定并實施的政策。當然，就這些政策而言，其并不能是無源之水、無本之木，相反的，其要緊緊依據著其所處時期中的房地產發展方向，并結合某一特定城市的實際情況，包括人們的生活水平、房地產市場的供需情況、房地產開發商的實際情況在內的多種因素進行綜合考慮。因為，只有將這些因素作為相關房地產經濟發展政策制定的依據，才能從根本上保證其政策的可行性、可執行度、合理性等多項指標。

事實上，就我國的房地產經濟發展來看，我國已經首先在2003年首先提出了對房地產進行宏觀調控的概念，并且主張從管理信貸的管理方向入手，并在此同時頒布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通》作為政策指導性文件，不過，由于當時的房地產供求水平都較高，因此隨著其房地產經濟的不斷壯大，其逐漸失控。隨后，在2004年，國家又推出了關于二套房首付的政策；2005年，全國的房地產房價以及向上攀升，國家出臺了相應的“國八條”，將個人房貸的首付比例上調；2006年，北上廣等大量一線城市的房價繼續飆升，國家又相應推出了“國六條”，將房貸基準的利率上調，以期抑制投資過熱；2007年，國家則延續2006年的政策，繼續對房地產的信貸及土地進行宏觀調控，在這一年，房價雖然增長放緩，但依舊沒有停止上漲。

實際上，就房地產經濟而言，國家并沒有停止對其的宏觀調控工作，而這種工作實際上又具體體現在國家對其相應政策的制定和落實之上。因為自2009年以來，我國已經在原有宏觀調控政策的基礎之上，又后續依據當年的實際情況而制定了相應的政策，而這種政策實際上綜合起來講又可以具體分為激勵式及抑制式兩種類型。其中的激勵式，顧名思義，就是運行相關手段，刺激整個房地產市場發展，而與其相對應的抑制式，則是對房地產經濟的增長過快或投資過熱等現象進行有效制止。但是我們可以這么說，無論是抑制式，還是激勵式，其最終目的以及根本出發點是一樣的，即為整個宏觀調控的進行營造良好的經濟環境。例如，2009年后，在金融危機的影響之下，世界中的銀行均降下利息利率，而在這種經濟危機的大背景之下，并不那么理性的購房熱使得整個房地產市場陷入不安之中，因此，為了有效抑制其市場過熱，我國及時地出臺了抑制式的“國四條”，對相關的投機性購房進行了嚴厲的打擊。又如，我國在2010年和2011年又先后出臺了“國十條”以及“新國八條”，大規模地建立起相關的經濟保障房，有效地刺激了整個房地產經濟的發展。此外，2013年的第一次國務院常務會議，又創新地提出了“國五條”。

二、房地產經濟發展的政策導向

1.實施穩健的貨幣政策。近些年來，我國的貨幣供應量一直保持在較高的水平，貨幣的超額發行不利于社會的穩定，也給我國的經濟帶來較大的隱患。無論從社會還是經濟方面考慮，貨幣政策的穩健性都有其必要性。央行的貨幣政策應該逐步回歸穩健。這樣不但可以顯示出控制貨幣供應量的決心，抑制通貨膨脹，還可以合理的引導信貸的投向，進行產業結構的調整引導。提高準備金率，抑制社會上的投資熱，也會讓房地產開發商的投資變得謹慎。

2.完善房地產信貸政策。由于房地產價值大資金占用量大回收期長，相應的開發經營成本也大需要有巨額固定資金和流動資金作墊支。為了使其正常運轉，必須要有相應的金融業務系統來為其融通資金。同時，居民購買住房也需要金融業務的支持。因此房地產生產和消費的發展與金融體系關系密切，金融貨幣政策的調整對房地產市場的運行具有較大影響。為防止當地產泡沫對銀行金融體系的沖擊，可以通過一系列的政策進行防線的控制與預防。在控制房地產開發貸款風險方面，實施經濟資本管理，全面衡量房地產貸款業務的風險，嚴格業務流程，完善監督機制，建立相應的風險管理及內控制度。

3.構建市場化的房地產監管體系和保障性的住房服務體系。及時準確的房地產經濟運行監控系統，是政府制定調控政策，做出調控決策的重要依據。政府的一切決策舉措應該建立在翔實的統計資料的基礎之上。要建立和完善科學的房地產市場統計體系，規范統計渠道，對所有住宅項目的土地供應、上市情況、交易情況和售價指數等信息全部實行網上公示，實現對住宅開發項目全過程的監控，為居民購房和開發商銷售提供有效的技術支持。

三、結語

經過上文的分析和介紹，我們對房地產經濟發展政策制定的依據、其在實際參與指導和宏觀調控中的運用以及其未來的制定、落實導向等幾個方面的內容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認識到，對于房地產這一特殊的經濟行業而言，其大面積出現市場泡沫是不可行的，其集中表現出來的那種房價上漲的趨勢以及大量住房空缺與人們無力買房造成的不合理現象應該得到有力的解決。雖然從目前的相關政策來看，其已經在某些城市或區域起到了一定的作用，但是其還是集中地表現出一個共同的問題，而這種問題實際上又為我們未來制定相應的政策指明了方向，即更合理化、可行性更強、可執行力度更高、規范性更強。

[1]趙菲。我國房地產宏觀調控政策分析及建議[J].華章，2012（13）.