踩準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化的步調(diào) 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
——新型城鎮(zhèn)化語境下房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)淺析

周莉/漳州市統(tǒng)計(jì)局

踩準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化的步調(diào) 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
——新型城鎮(zhèn)化語境下房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)淺析

周莉/漳州市統(tǒng)計(jì)局

黨的十八大提出了中國建設(shè)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，2014年3月國務(wù)院也公布了“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，在這樣的大背景下，新型城鎮(zhèn)化作為國內(nèi)投資與消費(fèi)的重要結(jié)合點(diǎn)，既為房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，也對房地產(chǎn)業(yè)提出了更高的發(fā)展要求。本文擬在分析漳州新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的基礎(chǔ)上，從新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系入手，進(jìn)一步分析新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，探究新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場走勢的制約和挑戰(zhàn)，并就推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展提出政策建言。

新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)業(yè)；機(jī)遇；挑戰(zhàn)；協(xié)調(diào)

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)分析

城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟(jì)增長最根本的動(dòng)力源，其本質(zhì)是人的城鎮(zhèn)化，是空間、產(chǎn)業(yè)和人口的聚集。而房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，是實(shí)現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”眾多配套中極為重要的一環(huán)，其最重要的功能就是為城鎮(zhèn)化中三個(gè)聚集制造有價(jià)值的空間。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快不可避免地會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展又為城鎮(zhèn)化建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)和保障。

1.城鎮(zhèn)化速率的提高驅(qū)動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和城鎮(zhèn)人口的增長，住宅以及商業(yè)、休閑等業(yè)態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目需求日趨旺盛，引發(fā)巨額的房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動(dòng)市場供應(yīng)不斷擴(kuò)大，居民住房消費(fèi)拉動(dòng)行業(yè)投資規(guī)模上升。可以說城鎮(zhèn)率的提升驅(qū)動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平也影響著房地產(chǎn)銷售、開發(fā)等各項(xiàng)指標(biāo)高度以及房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展助推了城鎮(zhèn)化速度和質(zhì)量的提升。房地產(chǎn)作為一個(gè)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)成城市的基本要素，在城市建設(shè)、環(huán)境打造、資源整合、財(cái)稅貢獻(xiàn)等方面為城鎮(zhèn)化進(jìn)程做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一方面吸納大量人員就業(yè)，吸引著更多的農(nóng)村人口向城市遷移，加快了農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化；另一方面房地產(chǎn)業(yè)已成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來源，推進(jìn)了城市道路、綠化、水電、通訊等配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及文教衛(wèi)生福利事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和擴(kuò)大。

二、新型城鎮(zhèn)化背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

新型城鎮(zhèn)化的提出，強(qiáng)調(diào)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程由以往的粗放式、追求城鎮(zhèn)化率的數(shù)量轉(zhuǎn)型到提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量上來，新型城鎮(zhèn)化利好于房地產(chǎn)業(yè)，給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間。

1.城市規(guī)模擴(kuò)容升級，有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。今年3月，國務(wù)院公布了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014-2020》，提出到2020年要解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化“3個(gè)1億人”的城鎮(zhèn)化發(fā)展思路，必將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，無論是大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市的落戶城鎮(zhèn)，還是優(yōu)化提升舊城功能的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和舊城改造，都將首先反映在對住房的迫切需要上，將率先釋放購房需求。根據(jù)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）》，到2020年全市市域總?cè)丝趯⑦_(dá)534萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)64%，也就是說，未來7年全市城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)將增加80.47萬人，按目前城鎮(zhèn)人均住宅面積（41平方米/人）估算，2014-2020年還需要3299.27萬平方米的房屋建筑面積才能滿足城鎮(zhèn)人口日益增長的住房需求。另外，隨著生活水平不斷提升，未來城鎮(zhèn)人均住宅面積還有上升空間，住宅面積的需求還會(huì)進(jìn)一步提高，所以說房地產(chǎn)未來發(fā)展機(jī)遇還是很大的。

2.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型消費(fèi)升級，有利于商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展窗口。隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)，我國數(shù)以億計(jì)的人口正由農(nóng)村走向城市，人們生活方式的改變、消費(fèi)方式的升級，城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展步伐的加快、城鎮(zhèn)化下釋放的人口紅利，會(huì)帶來更多商業(yè)繁榮，使得我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有望從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)也將迎來更大的發(fā)展空間。將2000-2013年漳州市服務(wù)業(yè)增加值的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)建模與同期全市的城鎮(zhèn)化率進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，可以看到服務(wù)業(yè)增加值和城鎮(zhèn)化率呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達(dá)0.907，城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)增加值增加20.21億元。根據(jù)《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）》測算，2013-2020年全市城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)將增加80.47萬人，年均增長3.9個(gè)百分點(diǎn)，將釋放一定投資潛力和巨大的消費(fèi)能力，拉動(dòng)GDP增加604億元，帶動(dòng)410億元固定資產(chǎn)投資增加。由此可見，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著巨大的內(nèi)需空間，必將強(qiáng)力拉動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)、餐飲等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。此外，新型城鎮(zhèn)化下城市不斷地?cái)U(kuò)張，作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比有明顯優(yōu)勢，在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)、聚集人氣，創(chuàng)造就業(yè)方面發(fā)揮著重要的作用。城鎮(zhèn)發(fā)展需要與之相應(yīng)的商業(yè)模式，商業(yè)需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3.城鄉(xiāng)居民權(quán)益均等化，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。一方面，新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)以人的城鎮(zhèn)化為核心，要讓進(jìn)城農(nóng)民享受教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等均等化的公共服務(wù)，特別是7月30日新一輪戶改啟幕，提出了全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制、擴(kuò)大義務(wù)教育、住房保障等一系列城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋面舉措，將吸引更多農(nóng)村人口進(jìn)城享受城市的公共資源、社會(huì)福利和獲得就業(yè)就學(xué)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)了市民的流動(dòng)性，增加房地產(chǎn)市場的需求量。戶籍改革的進(jìn)一步落實(shí)，未來中小城市將進(jìn)一步完善交通條件，支持中小城市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，從這一層面上講，未來二三線城市將是房地產(chǎn)業(yè)最大的機(jī)遇。另一方面，新型城鎮(zhèn)化更加注重生態(tài)文明建設(shè)，對人類居住的品質(zhì)提出了要求，也給正在轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)行業(yè)指出了未來的發(fā)展方向。應(yīng)該說，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除了生產(chǎn)生活基礎(chǔ)設(shè)施外，更需要為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套服務(wù)，這將使旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域迎來商機(jī)。

4.長效機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)，有利于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施雙向調(diào)控分類。推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，除了采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)

的和法律的手段進(jìn)行調(diào)控外，將進(jìn)一步調(diào)整完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面政策，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，這將有利于最大限度地發(fā)揮住房保障老百姓基本居住需求的功效，剔除房地產(chǎn)市場的泡沫化和投機(jī)化，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

三、加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)業(yè)雖在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用，但由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題，城鎮(zhèn)居民的住房供需矛盾日益凸顯，在這樣的背景下建立“高端有市場，低端有保障”的住房體系顯得尤為重要。

1.房價(jià)看漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通民眾的購買力。舊城區(qū)的擴(kuò)張、新城區(qū)的開建、外延式的城鎮(zhèn)化助推了全市房地產(chǎn)業(yè)的旺盛，以我市為例，2009年我市住宅單位面積銷售額3445元，2013年 5909元，增長了71.5%，房價(jià)全面飆升，房價(jià)泡沫大量堆積，不斷抬高生活成本，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化催生出龐大的剛性住房需求，造就了大批“房奴”。外來務(wù)工者被城鎮(zhèn)化，基本住房卻不能被保障，作為城市住房需求最迫切的中低收入群體，其進(jìn)城落戶的門檻很高，購買力低，無力購買房價(jià)高企的住房，只會(huì)形成阻礙農(nóng)民進(jìn)城的壁壘。

2.商品房空置量增加，消化周期延長。房價(jià)一直處于高位的優(yōu)勢，激發(fā)了不少房產(chǎn)投資者的投機(jī)需求，導(dǎo)致商品房和商品住房的現(xiàn)有市場待售量逐步走進(jìn)空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率居高不下與購房者買不起房兩者已成為不少城市當(dāng)下都面臨的“尷尬”。2013年，全市商品房累計(jì)待售面積110.33萬平方米，同比增長30.7%；其中，商品住房累計(jì)可售面積54.56萬平方米，同比增長22.3%。總體來看，土地供應(yīng)高于住宅市場消化能力，商品房空置量仍然繼續(xù)上升，部分去庫存壓力大，消化周期延長。

3.房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡，供求關(guān)系結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，我市各縣（市、區(qū)）由于區(qū)位優(yōu)勢不同，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和后勁存在著明顯的差異，區(qū)域之間發(fā)展不夠均衡。從社會(huì)資源聚集程度看，人口集中且就業(yè)、教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等社會(huì)資源較為充足的城區(qū)，住房需求旺盛，從漳州市看，以沿海縣區(qū)開發(fā)投資最強(qiáng)，2013年開發(fā)投資額達(dá)到301.89億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的84.8%；從房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積等方面來看，除了市區(qū)，龍海市、東山縣的在建、在售項(xiàng)目相對較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積規(guī)模較大。另一方面，由于廉租房、經(jīng)適房、保障房的建設(shè)不足，商品房結(jié)構(gòu)性供求矛盾較為突出，中低收入群體作為房地產(chǎn)消費(fèi)的主體，購房支付能力有限，導(dǎo)致高檔商品房供給剩余，而中低檔商品房供給相對不足，影響了房地產(chǎn)市場的公平性。

四、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議

在提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)必須要把握機(jī)遇，注重與國民經(jīng)濟(jì)、新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級良性互動(dòng)，才能適應(yīng)在新型城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求。

1.擴(kuò)大實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)人口聚集。城鎮(zhèn)化的載體主要依靠企業(yè)集中、人口集中，漳州作為廈漳泉城市圈的重要組成部分，無論是工業(yè)、建筑業(yè)、餐飲、批零貿(mào)易還是社會(huì)服務(wù)業(yè)、都較缺乏真正的龍頭企業(yè)，離實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)中心還有一定的距離，只有進(jìn)一步發(fā)展壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)，提高招商引資質(zhì)效，才能吸納更多的外來人員到漳州就業(yè)、置業(yè)，從而有效的增加市區(qū)人口容量，促進(jìn)住房消費(fèi)擴(kuò)大。其次應(yīng)以建設(shè)“田園都市，生態(tài)之城”為契機(jī)，加快生活配套設(shè)施建設(shè)，提升教育、醫(yī)療、金融服務(wù)水平，促進(jìn)人口向城市聚集。

2.堅(jiān)持以人為本的城鎮(zhèn)化，實(shí)行分類調(diào)控。要基于城鎮(zhèn)綜合承載能力，實(shí)行分類指導(dǎo)，營造“低端有保障，中端有市場，高端有引導(dǎo)”的新型房地產(chǎn)供給市場。加大保障房資金投入和建設(shè)力度，每年應(yīng)從土地出讓金收入和各種房地產(chǎn)稅費(fèi)收入確定一定比例用于保障房建設(shè)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房和廉租住房的保障房源供應(yīng)體系，探索實(shí)行政府“團(tuán)購”保障房制度，適當(dāng)增加保障性住房的有效供應(yīng)；針對中端普通群眾購房需求，應(yīng)充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)發(fā)展普通商品房住房，滿足普通群眾購房需求，執(zhí)行交易手續(xù)費(fèi)減半收取、購房入戶、財(cái)政補(bǔ)貼等政策；更加關(guān)注產(chǎn)品、地段和區(qū)域價(jià)值，適度鼓勵(lì)和支持引導(dǎo)環(huán)保和社會(huì)責(zé)任意識(shí)強(qiáng)且有一定實(shí)力的企業(yè)開發(fā)建設(shè)高品質(zhì)、高價(jià)值、精品化的高端住宅和特色商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)土地優(yōu)質(zhì)優(yōu)用。

3.引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型升級以適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求。一是要利用商業(yè)地產(chǎn)中城市綜合體這一新型模式，將商業(yè)、辦公、居住、旅店、交通等多種需求結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)了土地的集約化利用，集聚一定的人口，提高城市的內(nèi)生動(dòng)力。二是要優(yōu)化投資地域分布，因地制宜調(diào)整開發(fā)類型結(jié)構(gòu)，把握好旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)增長點(diǎn)，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系，積極發(fā)展與旅游生態(tài)資源、社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)、當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)高度結(jié)合的經(jīng)營性商業(yè)地產(chǎn)。三是要注重“產(chǎn)城融合”，將產(chǎn)業(yè)與構(gòu)成城市生活的各種配套設(shè)施與綜合服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來，通過龍文聯(lián)東U谷、易維通電商創(chuàng)業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、產(chǎn)業(yè)孵化園、工業(yè)園、工業(yè)廠房等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)吸引企業(yè)入駐，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.加快完善配套政策推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。一是要加快土地制度改革。要加速土地制度改革從提高征地補(bǔ)償向集體土地入市切換，讓出更多的土地增值收益累積農(nóng)民進(jìn)城的原始資本，提升農(nóng)民的購房能力。二是要從增加土地投放、支持居民家庭首套自住購房信貸需求、落實(shí)好首套房、首改房差異化稅收政策、適度戶型調(diào)整等方面加大房地產(chǎn)市場的政策受益面。三是要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。逐步形成外來人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實(shí)際全覆蓋。

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[6]《漳州市城市總體規(guī)劃（2012-2030年）》