我國土地一級開發風險分析

黃玉/沈陽市征地拆遷事務中心

我國土地一級開發風險分析

黃玉/沈陽市征地拆遷事務中心

土地一級開發既有巨大的經濟效益，也存在著風險。我國的土地一級開發是伴隨著土地儲備制度的發展而產生的，近年來在全國范圍內向縱深方向發展。但是在發展過程中，也會出現項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險，需要我們深入研究，提高防范意識，采取合理的方式，提高政府和企業的抗風險能力。本文從土地一級開發運作方式入手，對土地一級開發風險進行了分析。

土地一級開發是指按照城市規劃、土地利用總體規劃、城市功能定位和經濟發展要求，由政府統一組織，土地一級開發主體實施，通過征地拆遷和市政建設，使建設用地實現宗地平整、市政配套的狀態，達到出讓標準的土地開發行為。

一、土地一級開發的運作方式

1.政府主導。按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規定，土地一級開發的主體應是當地政府。土地一級開發涉及到政府的社會經濟規劃及管理職能。依照現在各地通行的辦法，政府越來越多地把一級開發區5域內的產業、空間的規劃和設計等相關職能都下放給了開發商，但是這些都是在政府的統一監管之下的，否則會出現地方割據的現象。而且，在征地、拆迂方面，政府的主體地位不能丟。因為企業更多考慮到企業的利益最大化而忽略了被拆迂戶的利益。而政府作為民眾的代表，也作為土地資源所有者的代表，一定要保證土地開發過程中人民的利益。

2.統一規劃。在土地項目和房地產項目當中，最重要的環節是品質或品牌。每一個開發者、從業人員要理解和掌握城市總體規劃，要了解城市規劃的基本理論、基本原則、基本方法。特別要掌握項目規劃的原則、方法和體系。項目的控制性詳細規劃，修建性詳細規劃、項目的城市設計、項目的專項規劃。城市的功能、城市的形態，城市的能源供應，包括水、電、氣、熱，城市的信息化、數字化，城市的保護都是和規劃有關系，所以把規劃做到位是十分重要的。

3.市場化運作。政府要把剩下大量的技術、專業、業務、經營這些事情原原本本放心地交給市場，通過交易、通過商業行為、通過買賣解決這些問題。市場化運作大概是要抓住六個關鍵的環節。一是前期的策劃和實施方案：二是規劃和設計：三是土地的征用拆遷補償：四是采購和招標；五是投融資：六是建成以后這個項目如何經營管理。使土地資源價值最大化則是房地產開發企業所擅長的。

二、土地一級開發的風險分析

1.一般風險。

（1）決策風險分析。房地產企業項目決策風險是最大的可控制風險。隨著市場環境的變化，項目決策成為成敗的關鍵。其風險主要包括三個方面：一是前期決策風險，指對開發的房地產項目前期調查不周，許多房地產項目決策草率，所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，后期運作中出現與當初的估計有較大偏差，如房型、面積、區位等；二是項目運作風險，如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲：如貨幣政策和銀行信貸政策變化對房地產項目籌資的影響，銀行對房地產業的支持從“開發”變為“購買”支持；三是項目后期市場風險，如房地產供求形勢的變化。一個錯誤的項目決策對房地產企業而言是災難性的，會帶來全盤皆輸的風險。

（2）管理風險分析。由于房地產企業不具備施工資質與能力，許多項目和工作都采取外包服務的形式，無論規劃設計單位、施工單位、監督單位、材料供應商，還是營銷策劃機構、銷售代理機構、物業管理公司以及房地產開發其他環節的相關單位，都有自己獨立的運作模式，而房地產開發商主要承擔一個資源整合商或系統集成商的角色，這也在一定程度上弱化了房地產企業自身的管理意識。同時，有的企業因疏于管理，不按工程進度控制，對工程質量又缺少專人監督，這些管理松懈的問題，都會增加成本，影響效益，導致工期拉長，資金受套，項目經營虧損巨大。

（3）金融風險分析。房地產行業具有投資數額大、投資回收期長的特點，在其發展中，需要金融業的密切配合，這一點在國內外都是如此。也正因為這一點，金融業的任何變化，都會對房地產業產生影響。

2.特殊風險。

（1）政策風險。項目的政策風險因素包括國家政策和地方政策兩個方面。國家政策對土地成片開發項目的主要影響包括城市化建設、土地利用政策、征地所涉及的拆遷與補償政策、產業稅收政策等。這些政策的變化可能會帶來建設成本的增加和招商工作的難度的加大，最終影響土地出讓與租賃進程。

（2）經營風險。土地一級開發的周期很長，資金鏈的作用很重要，但是如果土地出讓不能按計劃完成，則項目不得不采用其他融資方法，可能會增加項目開發成本，甚至影響項目進度。如果開發企業所籌資金不到位，將會影響工程進度和質量，甚至造成停工，影響公司正常運作，損失會很大。

三、土地一級開發的風險控制分析

1.進行充分的項目可行性研究。可行性研究是開發前期工作的中心環節。要組織各方面專業人才對國家的相關政策、對開發區域的規劃和市場定位、投資項目的資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等，進行科學、詳細的測算、論證。

2.拓寬融資渠道。積極推動房地產貸款證券化。當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，分散和化解房地產金融風險。一是完善相關法律制度，為建立多元化房地產融資機制作好法律準備。我們應加快修訂《企業債券管理條例》、《投資基金法》和《房地產信托法規》，為房地產企業進行直接融資掃除法律和政策上的障礙。二是要在政策層而加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度，按照市場化原則，發展資本市場融資。三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場。隨著我國各方面條件的成熟和國際經濟、金融一體化進程的加快，可以預見在不久的將來，海外資本將迅速進入我國房地產業，其前景是看好的。

3.進行科學的項目管理。在涉及到工程、技術、經濟等問題的業務環節，盡可能以有效的合同形式對承包方加以約束，在合同中明確雙方的責、權、利，以法律形式維護企業的利益，避免在工程實施過程中發生不必要酌分歧，同時要嚴格進行項目管理，努力做到保質保量按時交工。建立自己的專業和管理隊伍，這也是降低經營風險的重要措施。同時，要建立內部激勵機制，充分調動公司職員積極性；建立崗位責任制和在崗人員工作績效考評制度，逐步優化公司成員結構。

結語：土地一級開發既有巨大的經濟效益，也存在著風險。我國的土地一級開發是伴隨著土地儲備制度的發展而產生的，近年來在全國范圍內向縱深方向發展。但是在發展過程中，也會出現項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險，需要我們深入研究，提高防范意識，采取合理的方式，提高政府和企業的抗風險能力。