關于改善農村宅基地管理現狀的思考

文懷偉田梅劉學軍/.鐵嶺市國土資源局；.鐵嶺縣國土資源局

關于改善農村宅基地管理現狀的思考

文懷偉1田梅2劉學軍2/1.鐵嶺市國土資源局；2.鐵嶺縣國土資源局

農村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地能自用。隨著工業的涌入，現行的農村宅基地管理制度引發許多問題。本文針對農村宅基地出現的問題，提出相應的管理辦法。

農村宅基地；現狀；管理

目前，我國農村宅基地的總量和宅基地容積率均呈現出增加的趨勢，而戶均宅基地面積則呈現出減少的趨勢。我國戶均農村宅基地的超標現象嚴重且容積率低。進一步促進農村宅基地的節約集約利用，應強化一戶一宅的宅基地制度、嚴格宅基地的審批政策、完善宅基地的流轉政策，大力促進農村住宅形式由平房向樓房的轉變。隨著城市、城鎮建設的推進和城鄉統籌發展進程的加快，農村宅基地管理工作，越來越成為我們國土資源工作中的一項重要課題。如何既保護農村集體和農民的合法利益，又兼顧經濟發展、城鎮建設、合理用地等要求，應當從以下幾個方面去認識和分析。

一、農村宅基地現狀及存在問題

本文以鐵嶺市鐵嶺縣橫道河子鎮為例進行分析，橫道河子鎮位于鐵嶺市東南部38公里處，毗鄰沈陽、撫順兩大城市，交通便利。幅員面積186022畝，其中耕地面積41372畝，荒山12500畝，林地面積120300畝。全鄉共4200戶，13500口人。其中農業人口13185，農業勞動力5500人。

從相關數據可知，橫道河子鎮農村宅基地占地面積124.4598 hm2，占全鎮總面積的66.67%，人均占地102.77 m3。

1.農村普遍存在一戶多宅現象。由于農村宅基地采用的是無償、無期限的使用制度，對宅基地的分配、使用缺乏統一、明確的政策、法規，很多農民建了新房也不愿意交出閑置下來的老宅基地，形成一戶多宅。

2.農村一戶多宅現象普遍存在后，處罰很難到位。亂占濫用土地建房的現象仍時有發生，宅基地管理難的問題日益突出，成為我市加強新農村建設的一個嚴重制約因素。

3.宅基地規劃不到位，村容村貌差。農村居民點布局分散紊亂，影響排水、通風、通行和采光，農居環境差，造成環境衛生惡化。

4.農村宅基地使用面積太大，“深宅大院”思想作祟太深。有的多達1.5畝以上，少的仍占0.5畝以上，超標十分嚴重。

二、形成農村宅基地管理混亂的原因

1.村莊規劃不合理。一是許多村在任干部頭腦缺乏“規劃”概念，長期不搞村內規劃。現在就是有了規劃，也是墻上“掛掛”，根本不會按規劃去執行。不少村莊規模逐漸向外擴展，在老村之外又建新宅，占地面積越來越大，老宅基地閑置越來越多。二是不少村雖然有了規劃但不夠科學。有的經濟條件好的到縣城或集鎮購房后，仍把村里宅基地不退還集體；有的五保戶去世后宅基地集體沒有收回，隨由他人占去。這些宅基地不能因地設宅，好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房，年復一年，造成村內宅基地空的空、閑的閑且雜亂無章。

2.干部思想不重視。一是部分村干部法制觀念不強，越權指定宅基地，以個人感情影響標準，不按土地管理要求研究報批宅基地。二是有些村村干部原則性不強，老好人思想嚴重，怕得罪人。三是工作不規劃。對需調整宅基地的農戶，只有口頭協議，沒有簽訂文字協議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”，沒有依據處理，沒有辦法解決，只能任其發展。

3.法律觀念淡薄。農村干部對《土地法》等法律、法規政策宣傳貫徹不到位，一些干部、群眾不懂得個人只享有宅基地使用權，而不享有所有權，片面認為土地是集體的，我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后，總認為老宅基地是祖上傳下來的，新房建起來了，老房也不愿意拆除。因為舊宅基地建房大都不科學，因采光、通風、排水、出路等問題，鄰里之間經常發生矛盾，造成人際關系難以相處，有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

三、改善農村宅基地管理辦法

1.嚴格各項規劃實施。確保規劃“一盤棋”、審批“一枝筆”、實施“強有力”，使土地基本國策落到實處。農村宅基地治理是一項系統工程，涉及千家萬戶，為確保農村宅基地治理的有序性，必須嚴格實施土地利用總體規劃和集鎮、村莊建設用地規劃。農村村民建住宅，應當合理利用和集約利用土地，嚴格按著土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃使用土地，并不得超用地面積標準。村內有空閑地可以利用的，不得占用耕地建設住宅，不得超過土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地規模；不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。

2.進一步完善農村宅基地審批治理。為協調宅基地審批環節涉及鄉鎮和部門關系，加強規劃審批環節的銜接，對農村宅基地審批實行會審制。符合建房條件或因實施村莊和集鎮改造確需搬遷的村民向鄉鎮人民政府提出建房申請后，由鄉鎮長或鄉鎮長委托的主管副鄉鎮長牽頭，組織土管所、建管所、鄉包村干部等有關人員對上報的審批戶進行會審。對每戶的會審從申請資格、家庭人口及原有宅基處數和面積、定點等情況以及是否存在糾紛和信訪隱患情況進行會審，會審后村委會張榜公布。

3.依法處理違法占地案件。要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買賣或變相買賣宅基地等違法行為，切實遏制宅基治理混亂勢頭，規范農村用地秩序。要抓出幾起典型案件，嚴厲處理。加強對土地執法隊伍的建設，對正在實施的非法建筑責令停止違法行為，下達責令停工通知書；對下達停工通知書后又繼續施工的，要采取有效措施，確保違法建筑不再繼續施工，做到快速反應，確保發現違法占地建房后能夠及時制止違法行為，把有關法律法規落到實處。二打擊亂批亂放和非法買賣宅基地行為。對發現的基層干部亂批亂放或買賣宅基、變相買賣宅基，在耕地亂建住房的，國土部門要認真調查，查實證據，嚴厲處理，追究其相關責任，切實遏制亂批宅基和買賣宅基之風。

4.加強領導，推進農村宅基管理的法制化。鄉鎮及有關職能部門要站在保穩定、促發展的高度，高度重視農村宅基治理工作，切實加強對農村宅基治理工作的領導。一要嚴格農村宅基地的審批。鄉鎮國土、建設部門要嚴格落實農村宅基地審批會審制，要密切協作，積極配合，確保有資格建房農民能夠及時依法得到審批，嚴防不作為或亂批亂放等現象發生。二要切實提高基層干部的依法行政水平。國土部門要對基層站所人員加強思想政治和業務培訓，學習有關法律法規，培訓執法環節中應注重的問題，把握執法技巧和群眾工作能力，提高基層執法水平。三是妥善解決農村宅基糾紛案件。對農村宅基地治理中的糾紛和信訪案件，鄉鎮及國土、建設部門要認真履行職責，細致調查，妥善處理。依照土地權屬爭議調查處理辦法，嚴格做好宅基地糾紛。

5.大力推行農民集中居住點建設。推行農民集中居住點建設是社會主義新農村建設的一項重要內容，搞好農民集中居住點建設、新增耕地農村建設用地減少與城鎮建設用地增加掛鉤（試點）是當前土地管理的熱點，這既是優化城鄉用地布局，促進土地集約高效利用，也是改善農村生態環境，提高農民生活質量，緩解用地供需矛盾、實現耕地占補平衡，發展農村經濟、促進城鎮化，縮小城鄉差距的有效措施。