我國現行農村房地產抵押制度的困境

秦紅松

我國現行農村房地產抵押制度的困境

秦紅松

1.宅基地抵押的困境。我國《物權法》第一百八十四條規定，宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押。《土地管理法》也對宅基地使用權的行使作了諸多限制性規定。在理論界，關于宅基地使用權可否抵押爭論激烈。反對者認為，一方面，根據現階段我國農村經濟社會發展狀況，宅基地是農民生活的必需和賴以生存的所在，在我國農村社會保障體系尚未全面建立前，宅基地使用權的轉讓或抵押條件尚不成熟;另一方面，宅基地屬于集體所有土地，經過抵押處置很可能改變土地用途，從而構成對集體所有土地的侵占。贊成者認為，宅基地使用權制度無法消除自身強烈的政策色彩，宅基地使用權應屬于農民的一項財產權利，合法應用可為農民帶來收益，在一定程度上可改變農民生存狀況，而社會保障制度是國家建立的對無論是城市居民還是農村居民進行的救助性福利體系，兩者不應混為一談，不等于宅基地就是社會保障。另外，宅基地使用權屬于法律賦予農民基于集體所有土地之上的用益物權，農民對宅基地應該享有占有、使用、收益的權利，限制宅基地抵押的規定只滿足了農民占有、使用的權利，農民通過宅基地獲得合理收益的權利受到限制，這與物權法用益物權的立法精神相違背。

2.農村住房的抵押困境。在我國農村，住房是農民重要的不動產，是農民的生活資源和安身之所，更是農民家庭經營中的重要資產，在其財產總額中占據較大比重。我國《物權法》第一百八十條規定，建筑物和其他土地附著物可以抵押，農民住房屬于建筑物，理應可以抵押。我國《物權法》第六十四條規定，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權，所有權包括占有、使用、收益、處分，農民將自有住房進行抵押貸款屬于行使收益權和處分權的行為，這在法理上是允許的。從以上法律規定和法理原則看出，農民住房，不論其所屬土地性質如何，本身有其實物價值，除滿足居住之外，完全可發揮其財產價值用于為農戶融資進行擔保，如不能實現，農民對自己住房擁有的是殘缺的所有權，其物權價值大打折扣。

目前，我國對農村房地產抵押實質上是，在未進行政策法規厘清的前提下，僅對宅基地抵押進行了限制性規定，并沿襲了城市房地產的一致管理模式。這一管理模式的存在，宅基地抵押限制事實上形成了對農村房屋抵押的制約。由此看出，人為把農民住房和宅基地物權的行使分成兩個體系，后者對前者造成了實質的障礙，一個體系的限制性規定阻礙了另一個體系的正常運轉。與農民住房不能抵押形成鮮明不同的是，城市居民可將住房及其所占用的國有土地使用權自由設置抵押，同樣是自有住房，處置權利卻完全不同，顯然違背了《物權法》所堅守的平等保護原則。

(田風摘自《中國金融》2013年第23期〈半月刊〉《重構農村房地產抵押制度》)