旺季房租回落或加速樓市調(diào)整

項崢

最近一段時間，在樓市“唱空”和“頂漲”的角力喧囂中，一則關(guān)于北京今年一季度房租負(fù)增長的報道被許多人選擇性忽略。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年一季度北京住房租賃市場旺季不旺，租金首現(xiàn)負(fù)增長，3月份平均租金環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)。

一般來說，就反映住房市場剛性需求的及時性、準(zhǔn)確性與敏銳性而言，住房租金具有顯著指示意義。在住房二級市場與住房租賃市場的相互作用與動態(tài)調(diào)整過程中，住房租賃市場主要承擔(dān)了滿足即時剛性住房需求的責(zé)任，同時也會通過住房租售原理一定程度上對房價高位上漲進(jìn)行一定程度的抑制。大體來說，住房租金與房價走勢同向運(yùn)動。截至今年2月，全國住房租金已經(jīng)連續(xù)50個月上漲，與2009年以來的新一輪房價上漲大致相吻合，反映出過去我國樓市上漲一定程度上受到住房市場剛性需求力量的推動。

通常，在住房銷售成交活躍時，住房租賃市場需求將會受到分流，進(jìn)而觸發(fā)市場供求關(guān)系調(diào)整，并引發(fā)房租下跌。但今年一季度，北京樓市成交明顯萎縮，3月份二手房成交量創(chuàng)下自2009年以來歷史同期最低值；成交均價環(huán)比下跌0.6%，且跌幅比2月份有所擴(kuò)大；今年一季度北京新建商品住宅成交量環(huán)比下跌41.3%，同比下跌55.8%，為2005年以來季度新房成交量最低。由此可見，住房市場租金回落不是因?yàn)闃鞘袖N售分流的推動，而更多是樓市自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計分析，今年一季度北京房租平均累計漲幅為-0.60%，為近5年同期首次出現(xiàn)負(fù)增長。3月份北京住房租賃市場日均新增客源與房源比為1.9：1，一季度為2：1，而2013年和2012年同期分別為2.06：1和3.04：1。

房租已接近住房剛需人群支付能力上限，是當(dāng)前房租下跌的一個重要動因。2014年3月份，北京每月平均房租為59元/平方米。按照人均30平方米的居住面積計算，每月房租為1770元。2013年，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為40321元，折合每月為3360元。當(dāng)前北京市企業(yè)最低工資為每月1560元。這樣一來，刨除每月房租后，租房人群的平均剩余可支配收入僅比北京市最低工資高30元，已經(jīng)接近所能承受的極限。

而在傳統(tǒng)旺季住房租金出現(xiàn)下降，表明當(dāng)前住房市場剛性需求動力出現(xiàn)了明顯的萎縮跡象，或?qū)⒃黾訕鞘姓{(diào)整壓力。一方面是因?yàn)榉孔庀碌瑢档妥》客顿Y收益率，對住房投資投機(jī)行為將形成強(qiáng)有力抑制。特別是在北京、上海等一線城市，以租金計算的年化住房投資收益率已經(jīng)不到2%，遠(yuǎn)低于一年期銀行存款利率。另一方面是因?yàn)榉孔庀碌艽蟪潭壬戏从吵霎?dāng)前市場剛性住房需求的萎縮，進(jìn)一步加大房價調(diào)整壓力。從過去北京住房成交情況看，相當(dāng)多剛需人群的住房向城市邊緣拓展，進(jìn)而通過比價效應(yīng)托高城市核心區(qū)域房價。但受生活成本、生活舒適度等因素影響，城市發(fā)展邊界不會無限延伸。剛性需求下降則是其中一個重要的制約因素，促使城市擴(kuò)張達(dá)到一個動態(tài)平衡。

綜合來看，當(dāng)前樓市調(diào)整壓力日漸增加，順勢而為將是較為理性的選擇。無論是對開發(fā)商、個人，還是金融機(jī)構(gòu)，如何在樓市調(diào)整階段尋求平穩(wěn)過渡，都將是一個前所未有的新挑戰(zhàn)。 （作者系中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）