憑什么讓我們交房地產稅

徽湖

全國政協委員、原國稅總局副局長許善達3月16日在一個論壇上表示，房地產稅三年內難出臺。同時表示上屆政府推行的重慶和上海試點的房產稅已經失敗，已經被本屆財政部、建設部廢棄。作為前任稅務總局領導，許善達的這番表態正式宣布試點不到三年的房產稅已經完成使命，壽終正寢。

以上海為例，數據顯示房產稅試點效果非常一般。2011年上海各類房產稅收入總計22.1億元，2012年的收入24.6億元，上述金額和上海的每年的土地出讓金收入，可謂杯水車薪。房產稅征收都主要集中在交易環節，并非在持有環節，征稅效果遭各方質疑，而且更為重要的是，房產稅的推出，并未起到抑制房價的作用，上海和重慶的房價漲幅并未受到任何影響。

讓房產稅退出舞臺，是否標志著十八屆三中全會提出的房地產稅正式登上舞臺？現在還不得而知，至少在許善達委員眼中，未來三年難以推出。為何難以推出，必須要從房產稅和房地產稅的區別說起。這兩種稅只有一字之差，不少人認為兩者并沒有本質區別，只是叫法不同而已。但實際上多一個字，意義可謂大不同。

房地產稅與房產稅最大的區別在于：房產稅作為財產稅，其征稅對象為房產，而房地產稅征稅對象既包括房產又包括土地。通俗解釋就是：一個財產稅稅種，兩個財產主體。而房地產的財產主體有兩個：房屋屬于賣方人，而腳下的土地卻屬于國家，拿住宅來說，只有70年使用權，并沒有實際擁有權。

房地產稅實施必須具備兩大先決條件：一是需要依靠不動產統一登記制度，搞清楚全國的房產數量，這些房產分布在哪些人手里。根據相關數據，再行確定房地產稅的征收對象、征收標準和相關稅率。兩會過后，住建部已經明確表態，將在6月份實施不動產統一登記制度，但何時上述數據能夠搞清楚，并沒有一個明確的時間表。

第二個條件就是房地產稅里“土地”部分的稅如何征收。在購買商品房時，房價已經包括開發商獲取土地時繳納的土地出讓金，這就意味著土地使用年限內，已經一次性繳清所有的租金。房地產稅作為財產稅一種，是以納稅人所有或屬其支配的財產為課稅對象的一類稅收。它以財產為課稅對象，向財產的所有者征收。

只有使用權，而無所有權，按照法理是無法向房屋所有權人征收“土地”稅的。即使退一萬步，強行“立法”容許征收，是否存在二次征收問題。因為土地出讓金的繳納和房地產稅是重復征收的。70年出讓金一次性繳清，然后每年還繼續征稅，兩者本身就存在矛盾。所有有開發商和學者就建議，如果房地產稅真的征收，土地出讓金是否應該免收？這樣才能起到真正意義的上降房價之目的。

從上面分析可以看出，從房產稅到房地產稅，雖然一字之差，意思卻有天壤之別。前者已經廢棄，后者要真正落地，不僅需要做大量鋪墊性工作，更重要的是要進行土地制度、稅收制度的變革。房產統一信息、土地出讓制度是否改變、土地產權如何明晰、出讓金和稅收如何平衡，都是看起來簡單，落地起來比登天還難。

以上問題不解決，房地產稅真的如許善達所說，三年內很難出臺。其實最能代表大眾心聲的一句話就是：老百姓沒有土地所有權，憑什么要為土地交稅。這是房地產稅最為核心的一點，也是和房產稅最本質區別。endprint