“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”

專家觀點摘要

2013年12月27日，“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”在安徽省滁州市舉行。中國房地產研究會、中國房地產業協會會長劉志峰、住房和城鄉建設部政策研究中心原主任陳淮、中國房地產研究會人居環境委員會專家組組長開彥、中國社科院農村發展研究所研究員馮興元、首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池、中國房地產業協會金融委員會副主任鄭錦橋出席會議并發表演講。

觀點一

近年來，國內主流房地產市場發展很快，人均住房面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米，老百姓的住房質量和環境明顯改善。1998年以來，全國30多萬戶中低收入家庭的住房困難問題得到解決。

房地產產業鏈較長，關系度高，直接或者間接影響建筑、建材、金融、電氣等產業發展，在投資消費領域有明顯的拉動作用。

觀點二

今年房地產市場發展總體平穩。商品房銷售面積和銷售額均有所回落。目前，大多數二三線城市土地供應充足，快速城市化、工業化進程將促使二三線城市成為房地產市場新的增長點。

二三線城市的經濟與一線城市相比，缺乏擁有足夠競爭力的產業支撐，但由于二三線城市房價較低，居民購買力充裕，而且房價和收入上漲空間大、速度快，將為開發商提供較大的利潤空間及發展前景。

觀點三

目前，我國二三線城市房地產的基本特點為：

房地產發展水平與當地經濟發展水平密切相關。以廣東佛山為例，雖為三線城市但是城市經濟實力強，發展速度快，其市場成交量達到了789萬平方米，遠遠高于省會城市南昌的400多萬平方米。

人口數量和城市結構影響房地產市場運行。我國大部分二線城市是省會城市，這些城市作為地域的中心，往往成為省內人流量最大的城市。這些城市房地產市場發展潛力比較大，成交量往往超過了一線城市。

人均收入和產業結構對房地產影響較大。部分三線城市人均收入較高，其房產成交量也相對較高，甚至超出部分一二線城市市場成交量。如，海南作為重要的國際旅游城市，其旅游業發展也帶動了當地房地產業的發展。三亞商品房成交價就高于杭州、廈門等二線城市。

觀點四

要想房地產市場健康穩定發展，一定要講公平規律、價值規律等市場經濟的一般規律。供大于求會導致“鬼城”現象，供小于求會致使價格上漲。一個國家房地產現象如果不平衡就會出現經濟泡沫。地方經濟的發展不能過度依賴房地產業，房地產業發展不能過度依賴開發，開發不能過度依賴搞住宅建設。堅持產業先導，有序推進提升城市文化、公共服務等領域內涵建設是未來發展的核心任務。

觀點五

房地產業在規劃發展過程中，要做到三個“摸清”：摸清現有住房情況，摸清人口數量、人口結構和人口增長率的情況，摸清土地基本情況，定位和審閱發展機制，通過強制調查研究、深入分析、系統認證，來提高規劃工作的前瞻性和科學性。

規劃工作要做到多處融合。要把國民經濟發展作為總體規劃，把城鄉建設規劃，土地利用規劃，基礎設施和生產力保護等規劃放在一張圖紙上，統籌謀劃并完善公共參與度，發揮人民群眾在規劃當中的聰明才智。努力改變“重規模輕效益、重外觀輕品質、重建設輕管理、重城市輕農村、重地上輕地下”的行業弊病，早日實現“長壽命、好性能、綠色低碳”的房地產業現代化目標。

（以上觀點根據劉志峰在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）

觀點一

宏觀調控的主要任務是保持經濟總量平衡，促進重大經濟結構協調和生產力布局優化，減緩經濟周期波動影響，防范區域性、系統性風險，穩定市場預期，實現經濟持續健康發展。

觀點二

不存在政府指哪打哪，“總理說了算”的長效機制。任何直接指向房價的調控政策最終恐將退出調控機制。

市場機制是決定資源配置的決定性力量。市場決定資源配置是市場經濟的一般規律，健全社會主義市場經濟體制必須遵循這條規律。推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭，實現效益最大化和效率最優化。

政府的職責和作用主要是保持宏觀經濟穩定，加強和優化公共服務，保障公平競爭，加強市場監管，維護市場秩序，推動可持續發展，促進共同富裕，彌補市場失靈。加強財政政策、貨幣政策與產業、價格等政策手段協調配合，增強宏觀調控前瞻性、針對性、協同性。

觀點三

過去10年，中國的房地產調控政策存在四個缺陷：沒有利用市場機制、沒有和房地產市場發展相結合；房地產調控成本過高，效率卻很低；政府的調控政策存在嚴重的滯后性、被動性和主觀性；沒有和中國的改革相結合。

觀點四

房地產開發負債是合理城市化、工業化的正常現象，其關鍵問題在于如何控制風險。只要債權、債務在市場交易中流動，就能避免風險的發生。

觀點五

化解銀行風險的根本途徑是大力發展直接融資。完善金融市場體系，健全多層次資本市場體系，推進股票發行注冊制改革，多渠道推動股權融資，發展并規范債券市場，提高直接融資比重；完善保險經紀補償機制，建立巨災保險制度；發展普惠金融，鼓勵金融創新，豐富金融市場層次和產品。

觀點六

積極穩妥地實施中國城鎮化建設，不僅是努力實現人的城市化，實現農民工進城的城市化，還要注重城市公共設施、建筑與老百姓住房改善之間的協調關系，要把城市發展過程中與自然界的關系擺在更為重要的位置。

（以上觀點根據陳淮在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）

人居環境，顧名思義，就是人類聚居生活的環境，是人類在大自然中賴以生存的基地。人居環境是基于“人”這個主體而言的。人居環境科學是一門以人類聚居環境（包括鄉村、集鎮、城市等）為研究對象，著重探討人與環境之間和諧共生關系的科學。

自然系統、人類系統、社會系統、居住系統和支撐系統等五大系統構成了完整的人居環境，這五大系統相互融合，相互依存，相互作用。解決人居環境問題，需要用系統的、綜合的、融貫的思想與方法。

人居環境研究就是直面中國前所未有的城鎮化，引領并構建中國人居環境建設體系。中國房地產研究會人居環境委員會先行一步，以問題為導向，以實踐為手段，探索人居環境建設與發展的可行之路，提出了“新城市、新社區、新居民”的口號。

未來如何界定房地產開發的品質優劣？如何讓購房人選擇到滿意購房？高品質地產如何打造？針對這一系列問題，中國房地產研究會人居環境委員會經過實踐調查與研究，推出了城市綠色宜居住區十項評鑒標準，它們分別是：地段區域標準，綜合配套標準，通行可達標準，便利商購標準，套型性價標準，建筑性能標準，環境景觀標準，和諧住區標準，綠色節能標準，物業服務標準。

地段區域標準：符合國際都市出行標準，住區位于距城市生活中心30分鐘車程生活圈內；其直線距離宜保持在10公里范圍內。

綜合配套標準：住區規劃中應體現“品質住宅、商業配套、園林景觀、運動場所”完整配置；提供“舒適居住、日常生活型購物、休閑休憩、健康運動”四大居住功能的全能綜合生活社區。

通行可達標準：住區步行10分鐘范圍內（約800米距離）可到公共交通、地鐵站點、城市主干道；臨近幼兒園、學校，至少有半數住戶保持在10分鐘距離的范圍內。

便利商購標準：住區步行10分鐘范圍內（約800米距離）可到達社區或城市商業中心（包含會所、超市、百貨、大型賣場）。

套型性價標準：套型具有多樣性、適應性、可變性；滿足城市主流家庭居住及未來五至十年的家庭生活形態與人口變化；在土地高價值的城市區域，控制套型面積適度性，以保證有效降低總價。

建筑性能標準：應滿足建筑隔聲、日照采光及保證自然通風的要求；應符合當代城市審美風尚；高層建筑宜選用更具現代美感的ART DECO建筑風格，可達到區域性建筑地標的水準。

環境景觀標準：社區綠化率不低于30%；在土地集約使用與環境景觀品質方面合理平衡；精細規劃做到園林環境符合生活實用性與審美品質的要求。

和諧住區標準：社區應做到無障礙規劃，社區標志完善清晰；有完整配置適宜兒童、老人、年輕人的健康運動場所；設置交往空間，便于鄰里之間的交往和各種家庭不同成員對健康運動的需求。

綠色節能標準：采用科技手段和保溫節能材料達到節能65%的目標；采用節水措施、雨水收集和滲透技術，保證景觀水的質量；垃圾集中收集并妥善處理。

物業服務標準：精研城市主流家庭生活需求與消費特點，可提供個性化生活服務；維護物業的增值或保值。

（以上觀點根據開彥在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）

觀點一

市場在價格控制中起決定性作用。房地產市場發展也要遵循市場機制、價格機制、均衡價格理論等經濟型原理。市場價格是由供求雙方決定的，當供過于求時，價格下降；當供不應求時，價格上升；當供求平衡時，價格才穩定下來。但是，影響房價的因素較多，人口、經濟、政策等都成為影響因素。在市場失靈的條件下，就需要政府的干預，市場機制與宏觀調控是相輔相成的。

觀點二

產城一體化是新型城鎮化的核心。新型城鎮化發展過程中的核心問題是處理好城鄉二元結構問題。新型城鎮化過程中，大量的人口要進城：按保守估計城鎮化率增加1%，每年就有1000萬的人口進城。因此首先要解決住房問題，其次農民工要享受城市化的待遇，要解決公共資源和服務的均等化問題。

觀點三

小產權房不是個別風險，是一種系統風險，涉及法律風險、政策風險、毀約風險、住房風險、投資風險、轉讓風險等，需要歸納梳理之后，分類處理。

觀點四

農村承包土地流轉要謹慎。在流轉過程中，一定要注意制度的設計，包括股權的分享和流轉土地后的特定股份劃分等細節，要讓農民的未來有所保障。

觀點五

房地產市場發展亟需IPO支持，這是建立公平的市場競爭環境的需要，是增加住房供給、平抑房價的需要，是降低融資成本的需要，是防范金融風險的需要，是新型城鎮化建設的需要，更是投資者分享資產收益的需要。

觀點六

房地產稅不能代替限購政策。征收房產稅可以起到一定引導住房消費的目的，會抑制一些住房的投資性和投機性需求，但如果認為通過征收房產稅，就可以起到調控房價的作用，則是不可能達到的。房產稅的征收不能代替限購手段的運用。調控房價必須是限購、限貸、加大保障房供應，三管齊下，輔之于降地價、降稅費才行。

（以上觀點根據趙秀池在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）

觀點一

城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙，必須健全體制機制，堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農城鄉關系。

觀點二

分類處理現有的“小產權房”，治標的對策措施包括有條件的“小產權房”在補繳部分稅費后直接轉化為國有土地并合法化，或者允許集體土地與國有土地一樣能夠用于對外流轉。治本的對策措施是要改變現行土地制度弊端，關鍵實行“同地、同權和同價”。

（以上觀點根據馮興元在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）

觀點一

多渠道融資是房地產開發的必經之路。目前，房地產企業融資的主要路徑為債權融資，但是股權融資也不可忽視。股權融資降低了資產負債率，但股權投資者分享了投資效益，可能會產生董事會亂局。股權融資已經是目前眾多房地產企業考慮的重要融資途徑。

觀點二

房地產股權基金的未來值得期待：第一，民間資本充裕是人民幣房地產私募基金發展的前提。第二，投資渠道匱乏是人民幣房地產私募基金發展的必然。第三，行業收益相對較高是人民幣房地產私募基金發展的基礎。第四，我國民眾的理財行為從風險偏好型趨向風險規避。

（以上觀點根據鄭錦橋在“二三線城市房地產市場形勢分析研討會”上的發言錄音整理）