房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素分析

摘 要：本文對影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行了分析，并以吉林省房地產(chǎn)市場為例，運(yùn)用系統(tǒng)戰(zhàn)略思維方式對吉林省房地產(chǎn)市場供需狀況進(jìn)行研究，希望本文可以為吉林省房地產(chǎn)市場政策的制定提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式，即在土地開發(fā)、房屋建造和經(jīng)營過程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，可以分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政政治因素、房地產(chǎn)的內(nèi)在因素和環(huán)境因素。

1.經(jīng)濟(jì)因素，主要是國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。

2.社會(huì)因素，包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)治安、文化與時(shí)尚等。社會(huì)因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用比較復(fù)雜，它的作用方式不如經(jīng)濟(jì)因素那樣直截了當(dāng)，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。

3.行政與政治因素。行政因素主要是國家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關(guān)系等。

4.房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素，主要指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。

二、影響房地產(chǎn)市場供給的因素

房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和出售者）在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：

供給量 = 存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量

+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

影響房地產(chǎn)市場供給的因素有如下幾種：

1.房地產(chǎn)市場價(jià)格

價(jià)格是影響房地產(chǎn)供給的首要因素，在成本既定的情況下，市場價(jià)格的高低將決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有否盈利和盈利多少。一般而言，當(dāng)價(jià)格低于某一特定水平，則不會(huì)有房地產(chǎn)供給，高于這一水平，才會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供給，而且供應(yīng)量隨著價(jià)格的上升而增加，隨價(jià)格的降低而減少。

2.土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量

土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，中國城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%左右。土地價(jià)格的提高，將提高房地產(chǎn)的開發(fā)成本，對此房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)采用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建筑面積所含的地價(jià)比重下降，消化地價(jià)成本的上升。二是縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進(jìn)度，從而會(huì)引起房地產(chǎn)供給的減少。

3.資金供應(yīng)量和利率

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需投入大量資金，除自有資本金投入外、還需銀行等金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)資金中直接和間接來自銀行貸款的約占60%，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產(chǎn)供給的影響極大。

4.稅收政策

稅收是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素，我國目前各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%。如果實(shí)行優(yōu)惠稅收政策，減免稅收和稅收遞延，就會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，使同量資金的房地產(chǎn)實(shí)物量的供給增加，會(huì)提高開發(fā)商盈利水平，從而吸引更多的社會(huì)資本從事房地產(chǎn)開發(fā)，最終會(huì)增加房地產(chǎn)的供給量。反之，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量的減少。

5.建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力

建筑材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供應(yīng)能力是制約房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和水平的物質(zhì)基礎(chǔ)。建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等因素，是決定房地產(chǎn)供應(yīng)水平的直接因素。

6.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

這種預(yù)期包括對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、通貨膨脹率、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求的預(yù)期，以及對國家房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策的預(yù)期等，其核心問題是房地產(chǎn)開發(fā)商對盈利水平即投資回報(bào)率的預(yù)期。

三、影響房地產(chǎn)市場需求的因素

房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在特定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，影響房地產(chǎn)市場需求有多種主客觀因素，分析這些因素，對于擴(kuò)大市場需求，正確進(jìn)行投資決策，積極組織供求平衡有重要意義。

1.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響房地產(chǎn)需求的決定性因素。一般來說，房地產(chǎn)需求水平與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出一種正相關(guān)的關(guān)系，即一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，相應(yīng)促使其房地產(chǎn)需求的水平也比較高，反之，則相反。

2.居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)

居民收入水平與房地產(chǎn)需求呈正方向變動(dòng)的關(guān)系。從住宅消費(fèi)需求的角度分析，在住房價(jià)格既定的前提下，居民的收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)對住房需求具有決定性作用。

3.房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格和需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格提高，會(huì)限制消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價(jià)格下降，會(huì)促使消費(fèi)者對房地產(chǎn)商品的需求量上升。

4.城市化水平

城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。城市化水平的高低是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。世界各國城市化平均水平為60%，發(fā)達(dá)國家高達(dá)80%。目前中國的城市化率約在38%左右，預(yù)計(jì)到2020年將提高到60%，大量農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和生活，房地產(chǎn)市場的潛在需求很大，必將帶動(dòng)中國房地產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展。

5.國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策

房地產(chǎn)需求還受到國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的制約。國家的土地政策、財(cái)政政策、貨幣政策和住房政策，對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求都會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。

6.消費(fèi)者對未來的預(yù)期

這是一種消費(fèi)心理對房地產(chǎn)需求的影響，帶有主觀的色彩，但在一定程度上也反映了對房地產(chǎn)價(jià)格和需求的科學(xué)預(yù)測。其中，主要是對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的預(yù)測，若預(yù)測樂觀，對房地產(chǎn)需求就會(huì)增加，反之，則相反。

四、吉林省房地產(chǎn)市場供需狀況分析

筆者在上述分析研究的基礎(chǔ)上，以吉林省為例，通過選取2002～2012年《吉林省統(tǒng)計(jì)年鑒》和“中國人民銀行網(wǎng)站”的截面數(shù)據(jù)，經(jīng)過計(jì)量分析，用線性回歸方程將其與可能的相關(guān)因素進(jìn)行了擬合，經(jīng)過多次因素篩選和甄別，運(yùn)用spss17.0，對吉林省房地產(chǎn)市場的供需狀況進(jìn)行分析。（表1）

由Regression Mean Square=5.766E14，Residual Mean Square=4.086E12，F(xiàn)=141.119，P=0.000，可知在5%的顯著水平下，線性回歸顯著。（表2）

可知，偏相關(guān)系數(shù)結(jié)果為：

常數(shù)項(xiàng)（Constant）= -5279000.364；

房屋銷售價(jià)格回歸系數(shù)=7441.890，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差（Std. Error）=626.456，回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)的t值=11.879，P=0.000，在5%的顯著水平下有效。（表3）

由Regression Mean Square=9.315E13，Residual Mean Square=1.222E11，F(xiàn)=762.369，P=0.000，可知在5%的顯著水平下，線性回歸顯著。（表4）

可知，偏相關(guān)系數(shù)結(jié)果為：

常數(shù)項(xiàng)（Constant）= -5585330.609；

房屋銷售價(jià)格回歸系數(shù)=1520.48，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差（Std. Error）=443.246，回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)的t值=3.430，P=0.009，在5%的顯著水平下有效；

房屋銷售價(jià)格回歸系數(shù)=611.617，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差（Std. Error）=98.963，回歸系數(shù)的t檢驗(yàn)的t值=6.180，P=0.000，在5%的顯著水平下有效。

因此，我們認(rèn)為這兩個(gè)回歸系數(shù)都有顯著意義。求得回歸方程為：

D=-5585330.609+1520.48 X1+611.617X2+ε

通過上述分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，方程的房地產(chǎn)銷售價(jià)格的系數(shù)和其經(jīng)濟(jì)學(xué)意義正好相反。

在一般的商品市場上，由于替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的作用，商品價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求下降，需求曲線具有負(fù)斜率而向下傾斜，而根據(jù)數(shù)據(jù)推導(dǎo)出來的需求曲線并非如此，這在實(shí)證上說明了近幾年房價(jià)和房地產(chǎn)需求同方向變動(dòng)的趨勢。

在房價(jià)一直飆升的情況下，房地產(chǎn)市場的需求不降反升，看似違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。這是因?yàn)椋壳暗募质》康禺a(chǎn)市場上不僅存在著真實(shí)需求，還存在著大量的投資需求。近年來，隨著二手房市場的活躍和銀行及其它金融機(jī)構(gòu)融資的便利性，房地產(chǎn)市場上的投機(jī)資金呈幾何級(jí)數(shù)增長，當(dāng)市場上的總需求中投資需求所占的分量越來越重，從而會(huì)導(dǎo)致總需求曲線失真。

作者簡介：王哲夫，吉林大學(xué)副研究員，行政管理學(xué)在讀博士。