廈門市房地價關系實證研究

謝清凡

[摘 要]本文以廈門市2003—2010年的房地產銷售價格指數和土地交易價格指數的季度數據為樣本，對經濟時間序列進行平穩性檢驗、格蘭杰因果關系檢驗并建立VAR模型，通過脈沖響應分析和方差分解，對廈門市房價和地價之間的關系進行了實證分析，得出了短期內房價和地價具有互動關系、長期內地價決定房價的結論。并由此建議針對廈門市具體情況，因地制宜地制定土地供給政策，兼顧土地市場和商品房市場，促進兩者良性互動和可持續發展。

[關鍵詞]房價；地價；VAR模型

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）4-0032-03

1 研究背景

2000年以來，我國房價一直保持高速增長，部分地區頻頻出現的“地王”更是不斷刺激著人們的神經。為了抑制房價上漲，國家出臺了一系列針對商品房銷售、流轉的調控措施，以及改變土地出讓方式等。對于土地供應政策，存在兩種觀點：一種觀點認為土地供應政策由協議出讓方式變為“招拍掛”方式并沒有起到平抑房價的作用，反而由于提高了土地使用成本，抬高了地價，更加助長了房價；而另一種觀點則認為房價上漲導致對土地的引致需求上升，從而帶動地價上漲。那么究竟是房價拉動地價，還是地價推動房價？本文結合廈門市房地產市場的實際情況，運用計量經濟模型分析兩者之間的關系，以求厘清房價與地價之間的互動關系。

2 房價與地價關系研究文獻綜述

2.1 地價決定房價

持這一觀點的學者以“成本推進說”為基礎，認為地價決定房價。楊慎（2003）、包宗華（2004）認為由土地“招拍掛”帶來的地價成本上升推動了房價的飛漲；王洋、杜超（2007）認為“招拍掛”的土地制度雖在一定程度上糾正了地價的扭曲，但該制度和土地出讓方式市場化都使得地價上漲，而依靠市場機制配置土地資源的方式與愈演愈烈的房地產開發形成了強烈反差，土地供需失衡最終導致了房價上升。

2.2 房價決定地價

認為由房價上漲產生的引致需求導致地價上漲。張曉（2003）認為只有其他成本都呈剛性且不存在下降空間，而開發商已到了無利可圖的地步，地價的上升才會全部體現在房價上，成為推動房價上漲的直接原因；劉潤秋與蔣永穆（2005）則認為地價是由當前房價及開發商對未來房價的預期決定的，房價決定于市場需求而不是房屋成本；黃健柏等人（2007）采用方差分解法進行研究，認為在改革土地出讓制度后，地價對房價的貢獻度大幅下降至零左右。

2.3 房價、地價互為因果

筆者認為房價、地價之間存在相互影響，而且在短期或中長期呈現出一定的因果關系。黃英（2006）采用格蘭杰因果關系檢驗、協整檢驗和回歸分析，研究了武漢市房地產市場相關數據，得出當地房、地價之間存在長期的穩定關系，長期內房價走勢決定地價走勢，而短期內兩者相互影響、相互制約；宋勃等（2009）認為短期內地價不能影響房價，而房價是地價的原因，長期內房價和地價之間存在雙向因果關系；劉麗（2009）認為長期內房價與地價互為因果，短期內房價影響地價；王岳龍、張瑜（2010）則指出無論是長期還是短期，房價都是地價的原因，而地價只是房價的長期格蘭杰原因。

筆者認為在現實中，經濟變量之間的相互影響往往是長期的、動態的，尤其是像房地產市場這樣的長周期市場，各種因素對房價的影響不僅限于當期，影響程度也會隨時間的延長而變動。另外不同地區房地產市場發展程度不盡相同，不能一概而論的認為是房價決定地價還是地價決定房價。鑒于此，本文擬以廈門市2003—2010 年房地產價格指數的季度數據為樣本，通過建立VAR 模型，綜合運用脈沖響應函數和方差分解技術深入探尋房價與地價之間的關系。

3 實證研究

本文采用國家統計局公布的2003年1 季度至2010年4季度廈門市商品房銷售價格指數和土地交易價格指數（簡稱房價指數和地價指數）來表示廈門市房價和地價波動程度，其中HP代表商品房銷售價格指數，LP代表土地交易價格指數，使用Eviews 7.0進行數據處理和建模分析。

3.1 平穩性檢驗及格蘭杰因果關系檢驗

采用ADF方法對HP和LP進行平穩性檢驗（根據SIC準則自動選取最優滯后階數），結果見表1、表2：

3.3 脈沖響應分析

根據所建立的VAR（2）模型，在零期分別給房價、地價一個正標準差大小的沖擊，得到關于房價和地價的脈沖響應函數圖。圖1a到圖1d，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數（單位：季度），縱軸表示房價或地價的波動情況，實線表示脈沖響應函數，代表了房價或地價對于沖擊的反應，虛線表示正負兩倍標準差的偏離。

圖1a反映房價新息沖擊引起房價自身波動的脈沖響應函數。當零期給房價一個正沖擊后，房價迅速漲至最高點，漲幅2.5%之后逐漸回落，至第8期總體趨于穩定。圖1b反映房價沖擊引起地價波動的脈沖響應函數。對于房價新息正沖擊，地價的反應并不明顯，影響幅度在上下1%左右，并且從第8期之后基本趨于零。這可能是由于廈門作為一個島城，土地供應量有限而需求卻很大，導致地價主要受土地需求方影響，而房價對地價沒有明顯作用。圖1c反映地價新息沖擊引起房價波動的反應。對于地價的正沖擊，房價有較明顯的正向反應過程，初期迅速上漲至3%的水平然后逐步回落，至第8期以后達到穩定狀態，這表明地價變動在短期內對房價有正向的拉動作用。圖1d 反映地價新息沖擊引起地價自身波動的脈沖響應函數。地價一個標準差的新息沖擊立刻引起地價上漲，漲幅約5%，之后逐步回落至第7期趨于穩定，長期影響消失。

3.4 方差分解

利用方差分解方法可分析房價與地價新息沖擊對二者價格變動的貢獻程度。

從圖2a房價的方差分解可以看出，房價變動受其自身沖擊的影響始終很大，從第3期開始達到一個比較穩定的水平，即房價對自身的影響程度維持在90%左右，而地價對房價的影響程度只有10%；從圖2b地價的方差分解可以看出，地價變動受其自身沖擊的影響與滯后期長短有關，隨滯后期延長而減弱，影響程度由初期的80%逐漸降至穩定的65%；而地價變動受房價變動沖擊的影響逐漸增強，地價變動沖擊貢獻度在第7期時較穩定的達到35%左右。

4 結論及政策建議

通過對基于廈門市房價、地價關系VAR模型的分析，結合脈沖響應函數及方差分解可以得出廈門市房價與地價的關系是短期內兩者相互影響，長期內地價變動導致房價波動。

由于廈門島內面積有限，而經濟發展水平和居民收入水平又相對較高，因此廈門市的房地價水平偏高可以預見。為了控制房價漲幅在居民可以接受的范圍內，應提高土地拍賣透明度，推進土地供應市場化，提高可流通土地在市場中的比例，同時通過多種途徑降低開發商囤地現象，增加土地有效供給。另外，相關部門可適當公布未來幾期土地供應計劃，降低房價上漲預期，引導群眾減少非理性購房行為。

另外房地產具有實物和金融資產雙重屬性，從需求方面來看，對商品房的需求一方面來源于居民自住和商業經營需求，另一方面則是來源于意在保值增值的投資甚至投機性需求。我國居民歷來有購買房產作為投資的習慣，且目前我國投資渠道較少更是使得很多人選擇房屋作為投資品，這在一定程度上也導致了房價的進一步升高，應適當采取措施抑制房地產的投機性交易，同時加大力度發展各種投資渠道和培育投資市場，引導居民理性投資。

參考文獻：

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