萬達的舊與新

袁一泓

前不久，萬達迎來了它第100家萬達廣場開業。預計到今年年底，開業的萬達廣場將達到109座。按照萬達的計劃，2015年和2016年還各將開業26個萬達廣場。新增數量好像比前幾年的速度還有所加快。

按現在速度，全國600多個城市，每個城市2座萬達廣場，還夠萬達做45年，但與此同時，有個趨勢很明顯，萬達進入的城市越來越小，三四線城市已開始占主體。計劃于2015年開業的 26家萬達廣場中，有16家位于三四線城市。再拿地，得往縣級城市走了。

必須指出的是，無論是第一代，還是第三代萬達廣場，都屬于傳統的商業模式。萬達廣場的地塊，大都是當地政府為萬達定制，底價出讓。據說萬達廣場都是當地的重點建設項目，一路綠燈，18-24個月建成。住宅、商鋪、酒店和購物中心是標配，住宅、商鋪必定要先銷售，而這兩類物業和寫字樓賣完了，現金流也早已回正，剩下的酒店和持有物業基本白賺。

這些都不是什么秘密。更有甚者，萬達還把自己的建造流程寫成了兩本書《商業地產投資建設》和《商業地產運營管理》，公開出版。但克隆一座萬達廣場的外形容易，復制萬達商業的體系不可能。

萬達商業地產的資產規模雖然龐大，但畢竟以總資產、總土儲為考量的時代已經過去，其商業模式亦不夠新穎，王健林把它弄到香港上市，能賣出好價錢么？

目前香港地產上市公司市盈率一般為5-7倍，多位分析師表示，預計萬達商業地產PE為5倍左右，募資約35億到40億美元，估值最高約270億美元。萬達雖然持有物業面積巨大，但受市場影響，今年盈利有所下滑。根據招股說明書，萬達商業地產今年上半年的凈利潤為49.17億元人民幣，比2013年同期的100.86億元下降超過五成。雖然招股書預計萬達商業2014年全年純利不少于132億元，但仍比2013年凈利潤248.82億元大幅下滑超過四成。

值得注意的是，招股書顯示，2011年萬達商業地產經營活動產生的現金流高達359億元，2012年、2013年分別降至115億元、68億元，2014年上半年則變成了-89.5億元。萬達商業地產2013年共支付利息97.98億元，較2012年的67.09億元增長46.06%，2014年上半年，支付的利息已達62.10億元。穆迪指出，債務上升導致萬達商業地產凈債務/凈資本比率從2013年底的36.4%升至2014年6月份的44.5%。

不同于部分媒體認為“目前不是萬達商業地產上市的好時機”，筆者相信，2014年12月圣誕節前的時間窗，恰恰是包括萬達商業地產在內房地產公司上市的最佳時期。主要理由是兩點：政策面，已放松到政府所能做到的最大限度；市場面，已開始回暖。也許等到2015年6月不排除會有更好的機會，但半年時間里萬達用募來的資金足可以拿下20幅土地了。

萬達的商業模式是舊了一點，但同是從1996年走過來的商業地產商，沒有一家做得比萬達更好，而大家面臨的機會是一樣的。過去10多年來，輿論一直在質疑萬達的資金鏈，但沒想到，它突然變得大而不倒。如今你盡可以議論萬達在地方政府面前的強勢話語權，但那是生意，是交換，萬達獲得的是低地價，但還給地方政府的，往往是一個區域甚至一座城市的商業中心。周邊的地價增值部分，足以超過它低價賣給萬達的部分。地方政府并不傻。

何況，萬達正在變得“現代”。有人說，最有生命力的是那些從傳統行業生長出來的創新企業。同理，從傳統模式孕育出來的業態，潛力不可輕視。萬達廣場孵化了兩種符合當代消費生活方式的業態，一是萬達影院，二是影院之外的萬達文化娛樂。它們代表了一種面向未來20年的商業模式，是為萬達的“新”。

萬達院線將在深圳中小板獨立上市，已經通過證監會發審委審核，應該在2015年上半年完成掛牌。而萬達文化娛樂是萬達文化旅游城（萬達城）的主力創新產品。未來10年，文化娛樂板塊一定是我國消費領域增長最快的。王健林再次表現出超越常人的眼光。萬達圍繞文化旅游整個產業鏈的布局早已展開，包括在多個風景旅游區的大規模開發，萬達城的超預期落地，影視基地的建設，以及寶貝王兒童樂園的擴張和數個旅行社的大手筆收購，都相當驚人。幾乎可以看到，5年后的萬達文化娛樂不會有對手。

萬達商業地產將于12月19日在香港掛牌。于是，有關誰才是中國大陸首富的八卦，成為飯后談資。值得提醒一句的是，到那天，王健林將擁有三家上市公司：去年12月上市的美國AMC院線公司（AMC. NYSE）、去年借殼的香港上市公司萬達酒店發展（00169.HK），以及萬達商業地產。預計到2015年6月底之前，第四家上市公司萬達院線將掛牌。而王健林是這四家上市公司的絕對控股股東。看到這里，誰是中國大陸首富，不必再爭論了吧。

沒錯，阿里的螞蟻金融沒有裝進上市公司。但上面說了，5年后萬達文化娛樂將成為該領域的巨無霸，王健林想拆分它上市，乃舉手之勞。