航空城2.0時(shí)代

21CBR：航城興業(yè)提出了“航空城2.0”概念，它與1.0時(shí)代最顯著的區(qū)別在哪里？

胡紅：核心區(qū)別主要是兩方面：首先是開發(fā)模式不同。最早的航空城建設(shè)和過去十年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式類似，土地經(jīng)營和全鏈條開發(fā)為主要的利潤來源。但2.0時(shí)代隨著行業(yè)的整合及專業(yè)程度的提高，行業(yè)精細(xì)化的要求不斷提升，經(jīng)營模式開始轉(zhuǎn)為以專業(yè)化和運(yùn)營能力為導(dǎo)向。另一方面，1.0時(shí)代的產(chǎn)品較單一，以物流設(shè)施建設(shè)為主。2.0時(shí)代，產(chǎn)品呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)，除了倉儲(chǔ)物流，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)、功能群組的開發(fā)逐漸被重視。譬如在客運(yùn)流量大的機(jī)場周圍建設(shè)娛樂設(shè)施、設(shè)立跨國企業(yè)的商務(wù)辦公園區(qū)等形式來開發(fā)航空城。

21CBR：約翰·卡薩達(dá)的《航空大都市：我們未來的生活方式》書中，認(rèn)為機(jī)場建設(shè)會(huì)超越航旅需求，成為城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。未來機(jī)場建設(shè)是否會(huì)真正影響或顛覆我們的城市生活？

胡紅：個(gè)人很贊成卡薩達(dá)的觀點(diǎn)，早幾年機(jī)場還是著重于本身的功能——以航旅、交通運(yùn)輸為主。而現(xiàn)在的趨勢是“機(jī)場向城市發(fā)展，城市向機(jī)場延伸”。

這樣的改變一方面是實(shí)際需求導(dǎo)致。隨著對(duì)交通運(yùn)輸?shù)乃俣群瓦B接性要求的不斷提高，機(jī)場在城市、都市圈的發(fā)展過程中作用會(huì)被放大。與此同時(shí)，機(jī)場和其他交通運(yùn)輸方式之間的銜接會(huì)被進(jìn)一步重視，例如像上海虹橋機(jī)場，開始嘗試將航空和高鐵運(yùn)輸相結(jié)合。

另一方面是機(jī)場與城市之間的距離所決定。兩者間合適的距離會(huì)使得相互之間更快地滲透融合。以北京首都國際機(jī)場為例，距市中心約25公里，這對(duì)于一個(gè)大都市不難跨越，也會(huì)使得機(jī)場和城市間聯(lián)系更緊密。若地面公交系統(tǒng)鏈接更理想，商業(yè)設(shè)施更完善，未來去機(jī)場附近吃飯、購物、娛樂就會(huì)成為常態(tài)，機(jī)場就會(huì)成為城市功能的一部分，像一個(gè)兼具航空運(yùn)輸功能的商業(yè)中心。

21CBR：阿姆斯特丹史基浦航空城的發(fā)展藍(lán)圖分三個(gè)階段，初始建設(shè)國際樞紐機(jī)場，其后發(fā)展為多功能航空城，到成熟階段的國際商業(yè)中心。中國的航空城是否也會(huì)如此規(guī)劃？

胡紅：國際上走在前列的航空城會(huì)讓國內(nèi)機(jī)場發(fā)展有跡可循，常態(tài)下的航空城建設(shè)就像史基浦，是機(jī)場功能的拓展，在原有運(yùn)輸基礎(chǔ)上形成樞紐機(jī)場，之后再層層疊加。但從中國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來看，進(jìn)程上會(huì)出現(xiàn)跨越式發(fā)展，很多規(guī)律可能會(huì)被打破。

航空城建設(shè)本身也沒有約定俗成的模式。以美國孟菲斯機(jī)場為例，作為聯(lián)邦快遞的全球樞紐機(jī)場，起始定位便是物流型航空產(chǎn)業(yè)區(qū)，并基于此將相關(guān)產(chǎn)業(yè)匯集，在長久的發(fā)展歷程中也并沒有改變初衷。國際上航空城模式雖各異，但穩(wěn)固的航空城建設(shè)都基于市場經(jīng)濟(jì)的自由選擇。中國部分在建的航空城并非如此，像鄭州機(jī)場本身并沒有形成產(chǎn)業(yè)特色，只是因?yàn)楦沟亟?jīng)濟(jì)以及政策扶持，吸引了新航線開設(shè)并加速其建設(shè)。這不是市場形成的發(fā)展需求，而是供應(yīng)導(dǎo)向型。短期看，鄭州這兩年航空貨運(yùn)量有明顯激增，幾年后，當(dāng)政策傾斜不再，企業(yè)從鄭州口岸貨代進(jìn)出的行為習(xí)慣是不是能夠穩(wěn)定保留，還充滿不確定。

21CBR：中國航空城建設(shè)的難點(diǎn)在哪里？對(duì)于想要涉足這個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)有什么建議？

胡紅：基于中國不同城市特色、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，因地制宜建設(shè)功能不一的航空城是操作上最難的部分，這也是航空城與普通房地產(chǎn)開發(fā)截然不同的地方。大型房企的操作模式很大程度上都是將拳頭產(chǎn)品加以復(fù)制到不同城市，這對(duì)于企業(yè)運(yùn)作更為穩(wěn)定有效。而航空城開發(fā)，大部分項(xiàng)目都需要摸索創(chuàng)新，可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)和模式有限。

航空城建設(shè)需要的資本和時(shí)間投入巨大，政府建設(shè)行為是基于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)獲得長遠(yuǎn)效益。對(duì)于需要利潤支撐的企業(yè)而言，精準(zhǔn)捕捉到經(jīng)濟(jì)效益并不容易。中國的航空城建設(shè)處于起步期，機(jī)場與政府合作建設(shè)，企業(yè)參與規(guī)劃運(yùn)營的模式會(huì)更合適。若企業(yè)抱著土地經(jīng)營的目的合作開發(fā)，投入會(huì)相當(dāng)大，但由于招商引資、其后商業(yè)經(jīng)營的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)很難評(píng)估。（采訪/韓璐）