以房養老的山東現實

近日，省政府印發《關于加快發展養老服務業的意見》，明確提出將“探索開展老年人住房反向抵押養老保險（放心保）試點”。此前，青島也已決定試水“老年人住房反向抵押養老保險”。

不過記者從省民政廳了解到，上述住房反向抵押養老保險試點城市還暫未確定，試點住房反向抵押養老保險的細則也尚未明確。那么，以房養老主要有哪些方式？需要怎樣的金融、保險和社會土壤？具體到山東，試點工作又應該如何開展？

試水僅限“初步設想”

就在不久前，青島便已決定試水“老年人住房反向抵押養老保險”。

“青島老齡化程度越來越嚴重，而養老床位將會越來越緊張。”青島市老齡辦調研處處長王少梅告訴記者，在這種情況下，如果能運用以房養老的政策盤活老年人手中的一部分房產，將資金用于養老，會在一定程度上緩解“養老難”的問題。

據去年統計數據，青島的老齡化程度在全國排名第四。全市共有249家養老機構，床位共有30000張左右，平均每1000名老人只有22張床位。目前，青島市也有老年人用房屋出租、抵押或出賣的費用來養老，但接受程度并不高。

“以房養老是有條件的，一般來說，老人需要擁有獨立的房產，是該房產的所有者，可自行處置。其次，金融機構愿意接收該房產，該房產能夠被拍賣或租賃出去。”王少梅分析說。

“青島應該是在自行嘗試（老年人住房反向抵押養老保險）。試點老年人住房反向抵押養老保險，還有許多細節需要確定，并不是一件容易的事。”但省民政廳相關工作人員透露，目前我省還沒有確定試點開展老年人住房反向抵押養老保險的城市。

實際上，“老年人住房反向抵押養老保險”是典型的“以房養老”。這一概念最早出現在20世紀80年代的美國，實質上是一種“以產權換現金”的金融產品創新，擁有房屋產權的老年人，把房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由相應的金融機構綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。因資金流向與傳統商品房抵押貸款相反，又被稱為“反抵押”。

據了解，距保監會發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》已過去兩個月，按照意見，北京、上海、廣州和武漢四地將率先試點，但至今，這四個城市都沒有以房養老方案的推出時間表。

北京市民政局副局長李紅兵公開表示，“以房養老”業務仍處于探討狀態，現在只是有了一些初步的設想，尚無實質行動。

右安門街道和幸福人壽保險股份有限公司合作，成為北京第一個以房養老試點區域。據一位街道工作人員介紹，右安門街道20%以上都是60歲以上的老人，大約有2萬名。但至今，真正咨詢登記的老人卻只有幾十個。

“產品正處于研究階段，試點只是前期的推薦介紹功能，因為很多老人不理解這個產品，先讓老年人熟悉了解。”幸福人壽保險股份有限公司一位工作人員表示，以房養老產品很復雜，從房屋價值評估到房屋持有，每一步都很麻煩。目前還需審批的項目太多，也未找到盈利模式。

以房養老為何久推難行

早在2011年，中信銀行濟南分行推出“養老按揭”業務，年滿55周歲且身體健康的市民即可申請。每月發放的養老金最高可達2萬元，累計總額不得超過房產市值的60%，最長發放年限為10年。抵押期間，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超過抵押年限。待解除抵押后，房產便可轉讓、贈與或繼承。但目前該項業務疑似已經停滯。

而中信銀行的試點并不是國內對“以房養老”模式進行的首次嘗試。2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將這一理念介紹到了中國。自此以后各方不斷進行著各種嘗試，試圖推進中國式倒按揭的步伐，但相關行業均觀望情緒濃重，步履維艱。

三年后，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但由于長期乏人問津，最后不得不停辦該業務。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司并親自參與“倒按揭”產品的研發，不過，至今仍沒有實質性進展。

以房養老為何久推難行？

業界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大的差異。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。

對于金融機構來說，倒按揭的操作層面也非常復雜，牽涉到房地產評估、利率確定、人的壽命預期等多個因素，另外，按揭結束后，如何將抵押房產變現對于金融機構來說也是一大考驗，可能積累成巨大風險。

再者，是房地產市場的變數不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內部人士坦言。

一位險企市場部主管也指出，“以房養老”現在的技術操作仍比較困難，而且對險企來說概念也不甚清晰。“由于涉及房產，應該屬于財產保險范疇，但養老險又屬于壽險范疇，所以還需要清晰界定。”

“制度設計是關鍵”

關于“以房養老”遇冷的消息引發了社會各方關注。對此，“以房養老”首倡者幸福人壽監事會主席孟曉蘇強調：“以房養老”試點屬于小眾金融產品，并不是針對所有老人，不宜從政府政策角度過度解讀“以房養老”試點。

孟曉蘇指出， “無論是租房養老、賣房養老，還是以房養老，都是老百姓自己的選擇，并不是所有老人都要買這個產品；同樣并不是所有要買這個金融產品的老人，保險公司都會接受。這是一個商業化雙向選擇的市場行為。”

中國老年學會學術部主任、研究員陶立群也認為，以房養老可以作為養老的一種補充形式，“但作為主要方式肯定不可取，還存在很大的社會問題。”

實際上，“以房養老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，其推廣需要各方共同的配合和協調。事實上，一些發達國家之所以能推行多年“以房養老”，并已成為老年人養老的重要和常規模式之一，與其有完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構及個人的信用系統完善健全有關。

清華大學公共管理學院楊燕綏認為“以房養老”應該從“有房產、無資金”的高齡失能老人群體做起，建立老年人、商業機構和政府三方合作的中國式以房養老計劃。

而在具體的工作推進中，楊燕綏認為還有許多工作要做。比如，“對受益人及其子女進行資格審查，包括收入和資產狀況、房產產權是否清晰、利益相關人的承諾、受益人信用等；對審查合格者在70年產權到期后，根據失能老人的實際余壽無償延長期限，直至老人去世。為此，涉及房產登記的相關法律需要修訂，相關管理部門需要做好準備。”而無論委托租賃還是反向抵押，均需要制定房產定價保值規則和基準價格，并參考中國平均壽命確定月支付額，減免相關稅賦。同樣，建立一套以房養老合同臺賬管理制度、監督程序和糾紛處理制度，并經過公正程序（規定低收費標準）。同時，選擇優質的房產租賃、房產置換和房產反向抵押的經辦機構，鼓勵反向抵押管理機構與養老金個人賬戶合并管理。再者，建立風險保障金，由政府給政策和資金、受益人繳納保費和保險公司三方共同建立“失能老人以房養老風險基金”，在房產價值用盡時支付老人護理費用，如果發生剩余的房產殘值則作為遺產歸繼承人；在房產貶值時保證房產租金和抵押價值等同基準價格。