中國房地產(chǎn)價格變化與通貨膨脹關(guān)系的實證研究

摘要：本文主要對房地產(chǎn)價格指數(shù)與消費者價格指數(shù)的相關(guān)關(guān)系進行討論，采用計量經(jīng)濟學(xué)的方法以實證分析探索數(shù)據(jù)間的內(nèi)在聯(lián)系。根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗及結(jié)果可得，消費者物價指數(shù)是房地產(chǎn)價格指數(shù)的原因，而房地產(chǎn)價格指數(shù)不是消費者價格指數(shù)的原因。

關(guān)鍵詞：消費者價格指數(shù) 房地產(chǎn)價格指數(shù) 實證分析

1 背景闡述

1998年住房體制改革實施后，傳統(tǒng)的福利分房制度取消，家庭擁有自有住房的來源由單位分配轉(zhuǎn)化為自主購買。住房作為個人及家庭的四大主要需求之一，對國計民生有長遠的影響，控制房價的增長幅度是保證國民生活水平的重要前提。為了有效地控制房價，應(yīng)對房地產(chǎn)價格變化的驅(qū)動因素有準確的認識。本文通過中國房地產(chǎn)價格變化與通貨膨脹關(guān)系的實證研究，使用近年房產(chǎn)價格和通貨膨脹的統(tǒng)計數(shù)據(jù)通過回歸分析得出房地產(chǎn)價格和通貨膨脹的實證關(guān)系。并以研究結(jié)論為依據(jù)，提出控制房地產(chǎn)價格增長幅度的合理建議。

2 現(xiàn)狀分析

2.1 變量設(shè)計

為了進行現(xiàn)狀分析，首先需要選擇合適的變量。CPI_SA（居民消費價格指數(shù)定基數(shù)據(jù)）和REPI_SA（房地產(chǎn)價格指數(shù)定基數(shù)據(jù)）分別是衡量消費價格和房地產(chǎn)價格的解釋變量，利用2005年7月至2010年12月的居民消費價格指數(shù)CPI和房地產(chǎn)價格指數(shù)的月度環(huán)比數(shù)據(jù)，處理而成以2005年7月為基期的定基數(shù)據(jù)，以2005年7月為100.00。然后再根據(jù)X12方法在加法原則下進行季節(jié)調(diào)整得到下面的數(shù)據(jù)。

2.2 中國房地產(chǎn)市場價格變化與通貨膨脹的關(guān)系

為了分析近年中國房地產(chǎn)市場價格變化與通貨膨脹的關(guān)系，收集了自2005年7月到2010年12月的全國月度房屋銷售價格指數(shù)REPI和CPI指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局），根據(jù)同一時期的定基CPI和REPI數(shù)據(jù)如圖2.1所示， CPI和REPI波動情況存在一定的關(guān)系，CPI的變化情況相對于REPI有一定的延遲，REPI的增長速度大于CPI的增長速度。

3 實證分析

3.1 中國房地產(chǎn)市場價格對通貨膨脹的影響

從方程擬合結(jié)果可以看出，房地產(chǎn)價格和居民消費價格指數(shù)之間存在正向相關(guān)關(guān)系。但是從DW值來看，兩個方程存在嚴重的高階序列相關(guān)，且難以用廣義差分方程或者簡單的自回歸項進行修正。因此該方程只能反映兩個變量間大致存在一個正向相關(guān)的關(guān)系，而不能對兩個變量的具體關(guān)系進行合理描述。

4 信效度檢驗

4.1 向量自回歸建模

考慮到時間序列變量單方程擬合可能存在的高階自相關(guān)問題，同時也因為REPI_SA與CPI-SA之間可能存在互為內(nèi)生變量互相解釋的情況，同時二者的相互影響應(yīng)該存在一個傳導(dǎo)效應(yīng)，因此這里選擇了向量自回歸VAR模型。根據(jù)VAR模型的定義，該4個特征根必須均小于1，即都在單位圓以內(nèi)，該VAR（2）模型才是短期平穩(wěn)的，從而才能推出該VAR（2）模型有效。以下是VAR（2）模型的特征根列表與圖式，見表4.1與圖4.1。從結(jié)果來看4個特征根均為實數(shù)根，且根的模都小于1，因此這個VAR（2）過程是一個平穩(wěn)的向量自回歸過程，VAR（2）結(jié)果是有效的。

4.2 基于脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析

VAR（2）過程是一個高度參數(shù)化的過程，雖然擬合優(yōu)度非常高，且能夠認為CPI_SA與REPI_SA之間存在一定的正相關(guān)關(guān)系，但是僅僅從擬合結(jié)果來看無法得出兩個解釋變量之間（包括兩個解釋變量各自與對方的前定變量之間）的數(shù)量關(guān)系。為此可以通過脈沖響應(yīng)函數(shù)來分析CPI_SA與REPI_SA之間的短期數(shù)量關(guān)系。

根據(jù)脈沖響應(yīng)函數(shù)的定義，該函數(shù)用以衡量一個內(nèi)生變量發(fā)生突然變化后，對于另一個內(nèi)生變量在一定滯后期的影響，也即當(dāng)某變量變化1個單位時，其余的內(nèi)生變量在滯后N期滯后變化多少個單位。對于該VAR（2）過程選擇一個兩年半（30個月）的滯后期，這里采用廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)的形式。研究認為當(dāng)物價指數(shù)短期發(fā)生1個單位突然增長時，在之后的12個月房地產(chǎn)出現(xiàn)價格快速上漲的局面，且在第13個月達到最大漲幅0.385個單位，隨后房地產(chǎn)價格指數(shù)還會繼續(xù)上漲，但是漲幅明顯下降。

根據(jù)研究，當(dāng)房地產(chǎn)價格定基指數(shù)REPI_SA突然變化1個單位時，物價定基指數(shù)CPI_SA會出現(xiàn)持續(xù)加速上漲的情況，但是上漲幅度較小，于第25個月達到最大上漲幅度0.089個單位，隨后上漲幅度逐步減小。從結(jié)果來看房地產(chǎn)價格的上漲會帶來物價指數(shù)的上漲，但是物價指數(shù)上漲帶來的房地產(chǎn)價格指數(shù)上漲幅度明顯更大。

4.3 Granger因果性檢驗

CPI_SA與REPI_SA之間的正相關(guān)關(guān)系是否存在因果關(guān)系，本文采用Granger因果性檢驗。因為CPI_SA與REPI-SA都是平穩(wěn)序列，因此這里可以直接對其進行Granger因果性檢驗。研究表明房地產(chǎn)價格定基指數(shù)REPI_SA是物價定基指數(shù)CPI_SA的Granger原因，反過來不成立。也就是說數(shù)量上房地產(chǎn)價格指數(shù)會隨著物價指數(shù)的短期變化而變化，在這個變化過程中房地產(chǎn)價格指數(shù)變化是原因而物價指數(shù)變化是結(jié)果。

5 結(jié)論與建議

5.1 主要結(jié)論

①CPI與REPI在近年來的變化具有簡單的正相關(guān)關(guān)系。從最小二乘法簡單線性擬合的結(jié)果來看其系數(shù)都十分顯著，而且擬合優(yōu)度很高，可以認為CPI與REPI在近年來的變化存在簡單的正向相關(guān)關(guān)系。

②CPI與REPI存在一個單向因果關(guān)系，即房地產(chǎn)價格定基指數(shù)REPI是原因，居民消費價格定基指數(shù)CPI是結(jié)果。也就是說當(dāng)CPI變化時，REPI的變化并不能認為CPI就是REPI變化的直接原因，而應(yīng)該是受到其他相關(guān)因素的影響或者說更多的是體現(xiàn)為一種統(tǒng)計學(xué)意義上的關(guān)系。

③通過脈沖響應(yīng)函數(shù)的分析，可以得出當(dāng)房地產(chǎn)價格定基指數(shù)REPI，居民消費價格定基指數(shù)二者之間出現(xiàn)突然變化（沖擊）時，另一變量在一個滯后期內(nèi)的變化趨勢。從結(jié)果來看：REPI突然發(fā)生變化會導(dǎo)致CPI在短時間內(nèi)同向變化，且變化幅度隨著時間的延長逐漸增大，在23個月以后，CPI的變化幅度趨于平穩(wěn)；而當(dāng)CPI突然變化時，REPI在前13個月發(fā)生劇烈的同向變化，從第14個月，變化幅度呈現(xiàn)下降趨勢。

5.2 政策建議

①調(diào)整通脹的時候，要考慮到房產(chǎn)價格指數(shù)對消費者價格指數(shù)的影響，不要單純站在貨幣角度調(diào)控通脹，充分認識到調(diào)控房地產(chǎn)價格快速上漲也是遏制通脹的重要一步。要及時回收富余流動性，在流動性一定的條件下則要防止流動性過分集中于房地產(chǎn)行業(yè)以及與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)如建筑業(yè)，水泥行業(yè)。

②控制房地產(chǎn)價格過快上漲要選擇合適有效的方法，通過一系列政策組合運用才能夠達到調(diào)控房地產(chǎn)價格快速上漲的目的。單純通過緊縮貨幣政策減少貨幣發(fā)行量并不一定是有效的，為了切實有效的控制房地產(chǎn)價格，應(yīng)該采取一個政策組合，從房源供給層面，貨幣層面，流通環(huán)節(jié)層面，三個層面對房地產(chǎn)市場進行綜合調(diào)控，遏制房地產(chǎn)價格非理性快速上漲的勢頭，避免出現(xiàn)不可控地產(chǎn)泡沫，逐步讓房地產(chǎn)價格回歸理性。

③需要考慮修正我國現(xiàn)行的居民消費價格指數(shù)的統(tǒng)計口徑，有必要將非投資性/非投機性的住房支出價格也作為居民消費價格指數(shù)統(tǒng)計口徑內(nèi)的價格才能更合適的反映居民完整消費價格，而修正后的CPI與純粹意義上作為投資品的房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系也許會更有研究價值。

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