房地產市場健康體系研究

摘要：近年來，我國房地產業發展迅速，逐步成為了國民經濟的支柱產業，對拉動經濟增長做出了重要貢獻。因此，為了保證我國國民經濟的可持續發展，構建一套完整的房地產市場健康體系，在當前的經濟形勢下很有必要。本文就這一問題，提出了自己的看法。

關鍵詞：健康體系 房地產市場住房保障體系 預售制度

1 房地產市場健康現狀描述

“健康”原本用來形容人的身體和精神方面的良好狀態，是人生最寶貴的財富。同樣的，對房地產行業而言，良好的市場機制和穩定的外部環境對其發展至關重要。目前，我國的房地產市場相對穩定，作為國民經濟的最新增長點，它為我國經濟的快速增長做出了相當大的貢獻。此外在開發投資上，房地產業的投資潛力也是很大的，目前在投資結構當中，價格走勢逐漸趨于穩定?？傮w來說，我國的房地產市場健康狀況良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果處理不當，很可能會影響到原本良好的發展態勢。具體來看，影響我國房地產健康的狀況的因素主要表現在以下幾個方面：①城市化發展水平。隨著城市化發展進程的逐步加快，越來越多的人口涌進城市，居民對住房的需求也越來越大。同時，隨著我國居民消費水平的進一步提高，他們對住房質量和房產服務水平的要求也更為嚴格。②流動人口的增加。隨著我國流動人口數量的大幅增加，相應地對住宅的需求量也進一步激增，對我國房地產市場的健康狀況產生了一定影響。③城市改造。在改造環節，通過對舊城建造，原有的城區住房結構也發生了相應改變，居民住房面積進一步擴大，也在影響著我國房地產市場的健康狀況。④改革與市場發展。在深化改革的過程中，隨著經濟的不斷發展，建筑行業發展的逐步穩定，勢必會對我國的房地產行業造成影響。

2 房地產市場健康的內涵

所謂房地產市場健康是相對而言的，受我國地區發展水平的限制，各地區房地產發展情況差別明顯，同時還處于一個不斷變化發展的體系當中，隨著市場的發展各階段都呈現出不同的特點，通過對比不同地區房地產發展的情況，結合影響房地產發展的因素來看，房地產健康就是指在一定時期內，通過綜合各個影響因素，如房地產發展的規模、整體結構、戰略目標和發展方向等，進行整體性的把握，通過協調和調整各因素間的關系，實現房地產業的可持續發展?？偠灾?，一個健康的房地產市場必須能夠容納足夠數量的競爭主體，通過競爭機制，實現可持續發展。

首先，對房地產市場來說，健康是一種和諧穩定的理想狀態，根據健康程度，可將房地產市場的健康狀況分為健康和不健康，而健康狀態又可以分為基本健康和非常健康；不健康狀態又可以分為輕度不健康、重度不健康以及嚴重不健康。一旦房地產市場處于嚴重不健康狀態，再加上處理措施不當，則房地產市場勢必會陷入市場危機，對今后的長遠發展造成不良影響。此外還要注意，絕對健康狀態對房地產市場的發展來說是不存在的。其次，一個健康的房地產市場還有一個顯著特征，即實現持續發展，既能保證當前形勢下的市場需求，又能把眼光放長遠，合理規劃，統籌兼顧，正確處理資源、人口和環境的關系，為未來房地產行業的發展奠定良好基礎。最后，房地產市場還具有很強的區域性特征，因此各地區房地產市場的健康狀況和評價標準存在一定程度的差異。針對不同地區的發展情況和未來趨勢，各個地區的房地產發展策略要進行相應調整，并根據實際需求不斷補充和完善。因此，一個健康穩定的房地產市場，必須具備良好的外部基礎，即穩定的發展環境和運行機制，房產行業的可持續發展是評價房地產市場健康與否的重要標志，評價指標主要由經濟、人民生活、環境三方面組成。只有適應了這三方面發展的需求，才能建立起和諧穩定的房地產市場健康體系。

3 房地產市場健康概念的特征

根據房地產市場健康的內涵，筆者分析了房地產健康的基本特征，具體來說，可以分為以下四點：

3.1 系統性：影響房地產市場發展的因素眾多，既有外部原因，如城市的產業結構、政策變化以及土地供應情況等；又有內部原因，如開發商的整體實力和購房者的心理等。同時這些因素相互獨立，彼此影響，對房地產行業的發展產生了重大影響。房地產市場健康體系是一個綜合的結構系統，在分析時，要考慮全面，分清主次，抓好重點，將它們置于一個完整的系統當中。

3.2 動態性：房地產市場的評價內容和標準并不是一成不變的，因此在評價過程中，必須根據實際情況，及時作出相關調整。并在此過程中，不斷補充和完整房地產市場健康體系的標準和規范。

3.3 區域性：我國的房地產市場發展受區域性影響很大，不同地區的房產價值和發展情況存在明顯差異。同樣的，我國的房地產市場健康體系建設也具有區域性特點，一些東部沿海地區的房地產業往往起步較早，基礎雄厚。

3.4 相對性：對房地產業來說，所謂健康與否，是就評價的對象來說的，并不絕對。因此，對房地產市場健康體系而言，研究對象必須統一固定，前后一致，否則會影響房地產評價的結果。

4 構建房地產市場健康體系的反思和對策

目前，我國的房地產市場存在著產權不明晰、融資渠道單一以及保障性住房分配不合理等種種問題，結合我國房地產市場的當前形勢，筆者從以下幾個方面提出了建設性意見：

4.1 走出“土地財政”困境，改革土地稅收政策。土地是發展房地產行業的根本所在，是進行房產開發的前提和基礎。在房地產行業的發展過程中，不可避免的會涉及到土地產權，開發商在實施開發時，常因房地產資源的分配和產權歸屬問題引發糾紛。中國的人口數量和結構決定著當前住房高增長的需求，但由于土地財政的普遍存在，由土地帶來的稅收占地方預算收入的比重過大，造成了國民收入分配結構不合理，抑制民間投資，不利于市場秩序的穩定和長遠發展。同時，土地財政還造成了房價增長，房價過高，嚴重威脅著我國房地產市場的可持續發展。為了構建我國房地產市場的健康體系，必須從根源上解決房價過高和增長過快問題，即調整地方財政收入結構，推動稅收結構多元化，盡快開征物業稅。

4.2 調整住房結構，建立健全住房保障體系。保障性住房是解決房地產市場經濟問題、社會問題一項重要舉措，住房保障的落實有助于社會和諧，有利于房地產行業的健康穩定發展。我國保障性住房制度自建立發展至今，已然取得了不少的成績，但由于經濟和社會發展階段及漸進式體制改革的路徑限制，在制度建設方面還非常不完善。

2008年以前，我國保障性住房的建設總體上呈現“類型少、供應量少、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點，保障性住房不僅在融資上相當困難，而且一些配套支持發展嚴重滯后，再加上地價上漲和地方政府對土地出讓收入的依賴，保障性住房土地供應也難以保證，保障性住房機構建設落后，分配不合理等一系列問題，使得我國保障性住房建設一直飽受詬病。2008年以后，保障性住房這一重要供給，到目前擴充了大量的公共租賃住房、限價商品房以及各類棚戶區改造的多方面供應體系。

4.3 完善預售制度，拓展融資渠道。我國現行的商品房預售制度存在著諸多問題。首先，預售制度使得房地產開發市場的門檻過低，刺激了非房地產開發企業進入房地產市場的沖動；其次，商品房質量無法得到切實保證，商品房預售制度導致開發商和購房者嚴重信息不對稱，消費者對于所購房屋綜合信息的掌握處于絕對劣勢地位，消費者在商品房質量達不到預先要求的情況下也不得不違心接受；第三，有些開發商利用商品房預售變相進行非法集資活動，例如通過收取定金、誠意金或認購等方式損害消費者利益。以上存在的這些問題都是由于現行的商品房預售制度存在缺陷所致。雖然商品房預售制度存在很多弊端，但是驟然取消期房預售制度，必將對房地產市場產生過大的沖擊，在目前房地產融資渠道比較單一和房價居高不下的情況下，必須要通過軟著陸才能保障消費者的權益，避免金融系統風險，穩定市場秩序，促進房地產市場的理性發展。因此本文認為商品房預售制度的廢除還不合時宜，必須改革完善現行商品房預售制度，充分發揮政府職能，進一步完善預售監管措施，加強監管。也是商品房銷售方式實現逐步轉型，平穩過渡的必要手段。

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