對我國高房價的分析及治理對策

摘 要：治理高房價要標本兼治，重在治本。文章以標本兼治的視角，分階段全面剖析高房價治理中的缺失。以標本關系路徑圖為工具追根溯源，找到我國房價畸高背后的深層次根源：“三制”、“二策”。最后指出必須正本清源，必須改革“三制”、修訂“二策”，完善和構建我國房地產市場治理長效機制。

關鍵詞：高房價；標本兼治；路徑圖；長效機制

中圖分類號：F29313 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）33-0130-03

關于高房價治理，2003年以來政府先后出臺43項相關政策，十年九調，房價屢調屢高（指房價收入比高）。關鍵是調控政策未擊中要害，治標未能治本。時至今朝，中國房價已攀上世界之顛。據上海《國際金融報》今年7月初報道，全球前十城中國占七城，北、上、港、深、津位列前五。高房價危害經濟發展和社會民生，還易引發金融危機，不利國家長治久安。

治理高房價要標本兼治，重在治本。導致高房價的原因是本，高房價及其危害是標。推高房價的原因諸多，盤根錯節，環環相扣，必須不失時機地抓住直接主因，并追塑至根源，從源頭抓起。為了分析簡明起見，用符號“AB”表示事物最簡標本關系，即A發生導致B發生，A為本B為標。下面是三種較簡標本關系路徑圖（或稱因果關系路徑圖），如公式（1）（2）（3）：

由公式（1）、（2）、（3）可構成較為復雜的多根多枝多節標本關系路徑圖。復雜的標本關系路徑圖將在后文中逐漸出現并得到應用。

下文將以“標本兼治”的視角，分階段全面剖析我國近十年高房價治理中的某些缺失，并在此基礎上追根溯源，提出房地產市場治理長效機制的構建，供有關方面參考。

1 一階高房價治理及失誤

2003～2007年底，是我國商品住房房價飆升的第一階段，5年約5倍的房價變化，階段直接主因有三，見如下多根標本路徑圖，如公式（4）：

式（4）中，一階高房價是標，三直接主因是本。階段次因，如土地價格等均未列入圖（4）中，因為地價初始較低且占房價不足兩成；后期才逐漸攀升，這是后話。

1.1 住房配置過度市場化

保障性住房不足20%，商品住房占80%以上。供房結構與城鎮人口中，高、中、低收入橢圓型結構不相匹配，僅市民中之最低收入者被列為保障對象，余下之高、中、低收入者和2億多外來務工者均被列入市場配置范圍。

相關治理及缺失：

①政策內容：調整供房結構僅限制套型，要求建筑面積90 m2以下住房（含經濟適用住房）所占比例達到70%以上。

②治理缺失：政策僅涉建筑面積，絲毫未觸及保障性住房和商品住房的結構比例。

1.2 供求失衡（投資性購房需求失控）

基于通貨膨脹、國內投資渠道偏窄、房產增值預期和住房持有零成本等因素，驅使富裕家庭、小康家庭、民企及部分國企蜂踴而至。不少企業甚至利用企業做平臺，貸款和募集資金炒房。投資性需求失控，致原本供應不足的新建住房5成以上為炒房資金購買而閑置，從而推高房價。

1.2.1 政策內容

①提高房貸首付和利率。②限貸。③增加賣方交易稅費，對賣方持有不足2年或5年加征個稅、營業稅和土地增值稅、城建稅、教育附加費等。④提高改善性自住房（第二套房）契稅。

1.2.2 治理缺失

①政策無法抑制小康家庭、富裕家庭和企業等的投資性購房潮。②提高和增加賣方交易稅就是限賣限供，限供的結果必然推高房價。③賣方契稅提高至3%之后，二手房每交易一次，買賣雙方交納稅費合計約占房價12%，這些稅費必將附著于房價變成此后交易時的住房成本，如此疊加累計，不斷推高房價。

1.3 房地產高度金融化

房企項目自有資金初始政策為20%，實際上大多并未達標。如上海房企，據統計2003年項目自有資金平均僅16.9%。由于土地證抵押貸款、施工方墊付、零點預售、虛合同內銷零首付套貸等因素，致房企項目自有資金率畸低。據中國指數研究院咨詢部調研，“這批開發商實際上用5%～10%的自有資金就可以撬動整個項目”。開發商負債率近90%，而70%以上來自銀行，房地產行業已被高度金融化。過高的負債率使開發商惶恐，為了現金流，為了順利地滾動發展，房企唯有組成聯盟不斷推高房價才能實現。

1.3.1 政策內容

①2005年項目自有資金上調至35%，個貸首付上調至30%。②2007年強調執行預售證制度，項目投資須達總投資25%以上方能獲取預售證。

1.3.2 治理缺失

政策取向正確，但顯滯后。此時大批房企已然成長壯大，項目資金亦較充裕，負債率也有所下降；但由于房價上漲趨勢業已形成并吸引其他多行業經濟實體大批轉向房地產（建房或炒房），致房地產行業加速擴張；房地產金融化規模更趨龐大，并推動房價持續飚升，這同時也為日后金融風險埋下隱患。綜上所述，導致一階高房價飚升的三個直接主因均未得到治理。

2 房價低迷期的經濟政策及失誤

2008年2月～2009年6月是我國房價的低迷期，房價泡沫整體蒸發約20%。外向型經濟占比較高的城市更為敏感，如深圳房價約有30%的泡沫蒸發；并領先于全國變動，于2008年春創出10 770元/m2階段新低。直接主因見如下多根多節標本關系見公式（5）：

2.1 政策內容

①2008年四季度連續5次降息，多次下調存款準備金率，11月中央財政推出四萬億投資、24省推出18萬億投資剌激經濟方案。②房貸首付降至20%，利率降至7成，減免部分住房交易稅。

2.2 治理失誤

①偏離靶心。由公式（5）可知，房市低迷主因是外因（國際金融危機）作用于內因（經濟對外貿出口依存度過高）而引起。政策應著眼擴大內需，扶持合條件的外向型企業轉軌，信貸適當向中小型企業傾斜——城鎮居民不斷增長的購買力才是房市發展的最大驅動力。做好內功，防御外來襲擊。

②有背規律。房價漲跌遵循周期性規律，歷經5年暴漲之后，房價再經2年低迷期擠出泡沫，實屬正常，也有利于后期發展。

③操之過急。致大批資金通過國企間接流向房地產市場，2009年地王頻出，在總價或樓面單價前10位的地塊中，國企均獨占8席。2009月下半年房價瘋漲，如深圳僅半年多時間房價漲幅達94%，新房成交價達20 940元/m2，創歷史新高，使2009年7月成為全國房價繼續飚升的新起點。

3 二階高房價治理及缺失

2009年7月至今，是我國商品住房價格繼續攀升的笫二階段。截止2012年底階段房價上漲至2.5倍（說明：2013年前半場趨漲，后半場樓市逐顯現區域性分化態勢，暴漲和低迷并存；又年度尚未結束，故本文論述將著重限于2012年底前）。階段直接主因見如下多根標本關系路徑圖，見公式（6）。

3.1 一階高房價

一階高房價是二階高的基礎，一階高房價階段5年約5倍的房價變化，后雖經房價低迷期泡沫蒸發約兩成，但仍約有5×（1-0.2）=4（倍）的房價變化。

3.2 高地價

據統計全國土地出讓金，2002年、2008年、2009年和2011年分別為2 417億元、9 800億元、15 900億元和31 500億元。由數據及計算表明土地出讓金呈現以下特點：

①9年13倍的變化。

②以2008年年底為分界點，前6年4倍的變化，年均增幅18.5%；后3年3.2倍的增長，年均增幅47.8%，以2009年增幅62.2%最大。

由2008年和2011年土地出讓金數額并結合商品住房用地占比及隔年新住房建筑總面積，可計算出2012年樓面地價為2009年的2.3543倍。這階段地價暴漲，導致地價在房價中的占比己躍升到4～4.5成。

3.2.1 政策內容

①加大住房建設土地有效供給。

②加大囤地懲處力度。

3.2.2 治理缺失

①執行偏離。地方政府常年緊縮地根，如2010年全國住房土地供給僅完成計劃的67.9%，其余為其所囤。對開發商囤地，地方政府大多視而不見。

②避重就輕。地方政府財政收入約60%依賴土地出讓金，土地財政才是高地價的元兇，調控政策恰恰予以回避。

3.3 高稅費

房地產從立項、獲取土地、建安施工到銷售（含自用）四階段，政府征收稅費約40項之多。

而計稅的主要依據是地價、房價，由計納稅額=計稅依據×稅率，當稅種稅率未變時，稅額與地價、房價成正比例增長；各項收費亦水漲船高。據推算這階段稅費占房價2.5～3成。

3.4 壟斷建房

2007年以后，房地產商逐漸壟斷建房。城市居民在宅地改建自住房、民企廠內建房為民工租用逐漸被禁止。

相關治理：經查，對高稅費和壟斷建房，政府并無相關治理政策出臺。

3.5 供需失衡（自住性存量需求凸現）

據統計，截止去年年底進城農民工及家屬已超過2.6億，另市民中每年新增適婚青年約1 500萬，兩群體韞藏巨大自住性購房存量需求，特別是剛性需求，一旦具備支付能力就會投向市場，致供求失衡推高房。

相關治理及缺失：略。

綜上，導致二階高房價飚升的諸主因均未得到治理。

4 揭示規律，追根溯源

前文已述導致高房價諸直接主因，以此為基礎，可進一步逆向推演，追根溯源，得到標本關系路徑公式（7）、（8）、（9）、（10）。

借助諸圖條分縷析，則可準確找到諸直接主因背后的深層次根源。

由公式（7）、（8）、（9）、（10）可組合成如上多根多枝多節標本關系路徑圖（總），借助該圖我們清晰地認識到，導致高房價的終極根源是某些現行的專項制度和政策，即住房制度、土地制度、政（官）績考核制度、貨幣金融政策和財政政策（簡稱“三制”、“二策”）的具體設計出現了偏差。

5 構建房地產市場治理的長效機制

治理高房價，頭痛醫頭、腳痛依腳，僅能收到微弱的短期效應。房價十年九調，不僅對導致高房價之諸直接主因未能得以較好治理；更是避重就輕，避涉“三制”；關于“二策”：財政政策避涉財政分配、住房保有稅、空置稅；貨幣金融政策避涉貨幣超發。——治標不治本，以至房價屢調屢高。近10年歷經一階高房價時期增至5倍、低迷期泡沫蒸發兩成、二階高房價時期增至2.5倍，三個時段房價競漲至約5×（1-20%）×2.5=10（倍）。

2.6億進城農民工及家屬城中擁房率僅為0.7%，且擁房者多為早年進城的農民經商戶；另約五成農民工蝸居單位集體宿舍或工硼，其余則蝸居地下室或城中村。那邊廂，城鎮新建住房被投資者閑置3千多萬套；地方政府所建經濟適用房和廉租房，其保障范圍僅為市民中之低收入者，可供農民租住的公租房當前僅處于起步階段。

上層建筑必須適應經濟基礎，當某些經濟制度、政策不適應經濟社會發展時就必須進行改革。治理高房價要標本兼治，重在治本。要改革“三制”、修訂“二策”，正本清源，有偏必糾。方能構建房地產市場治理的長效機制，實現高房價治理的目標。

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