“以房養老”要經歷多少坎？

備受關注的“以房養老”政策終于落地了——日前，中國保監會下發意見，鼓勵保險公司開展住房反向抵押養老保險試點，試點時間為2年，地區為北京、上海、廣州和武漢，自2014年7月1日起實施。

問題是，目前這一保險產品如何設計還沒有眉目。而且，自去年政府提出將試點“以房養老”以來，老百姓關心的70年產權問題、“養兒防老、房產傳兒”傳統觀念問題、房屋價值、健康壽命、醫療費用和法律信用評估的技術問題、與政府養老金對接問題等，都還沒有得到解答。今年以來，因房價下跌房屋投資的回報率下降，保險公司未來是否還愿意推出這項產品也要打個問號。

最關鍵的是，老百姓是否會接受保險公司“以房養老”這一產品？

未富先老，壓力山大

社會進入老齡化后，養老壓力會增加，最典型的就是日本，過重的老齡化形勢，被認為是日本經濟長期萎靡不振的罪魁禍首。據悉，日本老年人紙尿褲銷量曾一度多過嬰兒紙尿褲。好在上世紀70年代進入老齡化階段后的日本已是發達國家，彼時其人均DGP超過了5000美元，而中國在1999年進入老齡化時，人均GDP尚不足1000美元。也就是說，中國是典型的“未富先老”。

壓力還不止于此。由于30多年的計劃生育政策，中國老齡人口“數量級”增長是突然間的事。相關數據顯示，6年以后的2020年，中國65歲以上人口比重將達到12%左右；到2050年，這一比例將占總人口的1/4。未來20年，65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達到2.3億，到2050年將超過3億，到2040年將達到3.6億的峰值。

據推算，中國目前至少有200萬“失獨”老人。而且，中國經濟發展不平衡，人口流動性大，空巢老人將近1億。另外，截止到2013年，中國失能老人達到3600萬，高齡老人（80歲以上）達到2200萬。因此，現有養老保障儲備捉襟見肘。根據中國社會科學研究院世界社會保障中心鄭秉文教授研究數據，中國職工養老儲備指數中，78%均來自第一支柱——公共養老金，即強制性的社會保險，而本應發揮支柱作用的第二、第三支柱（企業年金、團體養老保險計劃和商業保險）發展嚴重不足。而且，由于歷史欠賬要補，即便是第一支柱的公共養老金也存在嚴重“空賬”、“欠賬”問題。《中國養老金發展報告2013》數據顯示，2012年中國城鎮職工基本養老保險制度的個人賬戶空賬已達2.6萬億，全國企業退休人員平均月養老金水平不過1900元，無法支撐養老。

所有問題歸結到一點——養老資金壓力正在空前逼近。勞動人口減少、老齡化人口增加，一方面加劇“空賬”和“欠賬”問題（因繳費的人少了）；另一方面，人口紅利衰減驅動經濟下滑，加劇養老金給付壓力。不久的未來，“雙獨”夫妻退休后養老形勢將更嚴峻，他們一邊考慮自己的養老，一邊考慮四個老人的養老。

不得不“打房子的主意”

在嚴峻的養老形勢下，不得不動員多渠道養老資源，之所以選中“以房養老”，看中的是住房的養老功能。住房是百姓最大宗資產，在社會保障中占據重要位置。

一般來說，社會保障越不完善，住房替代社會保障的功能就越突出。發展中國家，特別是東亞國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子養老是普遍現象。即使是社會保障非常健全的美國，老百姓靠房子養老也是普遍現象。據美聯儲下設金融消費者保護局（CFPB）2012年數據，美國超過一半62歲以上老人全部資產的55%是房產，而且美國老人如果靠房子養老有很多種選擇——將大房子換成小房子、將價值大的房子換成價值小的房子、將房子多余的面積出租等——以此補充養老金，或干脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押（如同中國試點的“以房養老”）。

中國傳統的養老模式——居家養老和“養兒防老、房產傳兒”體現的就是住房的養老功能。另外，中國城鎮居民80%財產是房地產，而城鎮居民也熱衷于買房，一個非常重要的原因在于社會保障不健全，老百姓未來在教育、醫療和養老等方面支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來不確定性。

《中國家庭金融調查報告》顯示，房產占中國家庭總資產的70%，而美國只有30%。在中國社會保障存在歷史欠賬、社保“空賬”還沒補足情況下，未來現實可行且有效養老模式就是挖掘住房的養老功能。但中國住房養老功能挖掘得不夠，一個重要表現就是住房流動性很差、變成可利用財富的程度不高。多年前一則流行段子揭示了這一問題：美國一老太太將房子抵押給銀行，每月依靠銀行或保險公司固定返還過著富足的生活，去世前感嘆“終于還清了債務”；中國老太太一生都在為還房貸艱辛生活，去世前感嘆“終于擁有了房子”，但這時房子的完整產權對她來說還有多少意義？

同樣的房屋、同樣的環境，不同的金融產品設計，人的生活會發生如此大的差別，這就是金融的作用。“以房養老”本身是一個金融產品，是住房的融資功能疊加住房養老功能的結晶，如果再由提供養老保險的保險公司推出，在養老上可做得更好。美國老太太之所以如此體面地安度晚年，是這種功能深度挖掘和產品良好設計的結果，而中國老人之所以生活如此艱難，住房金融和養老功能挖掘不夠，產品設計也有問題。中國城鎮居民80%財產是房地產，很多居民買房也是為了養老，但住房養老功能的體現還停留在傳統的、適合封閉農耕時代的養老模式上。

縱觀國內外，住房的金融屬性都很突出，圍繞住房能夠設計出來不同的金融產品，事實上也給國民帶來可觀的福祉。比如按揭貸款的發明，讓老百姓提前實現了擁有住房的夢想；預售制度的發明，讓老百姓以較低成本買到房子；抵押制度的發明，解決了居民應急資金需求、創業資金需求；不動產證券化的發明，能夠讓老百姓享受到房屋的增值收益。

“以房養老”也是一種金融創新，是將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，擁有房屋完全產權的老年人，把房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定領取養老金直至身故。說白了，就是老人既能居住在自己的房子里，又能享受保險機構定期返還的養老金。

僅僅是一種選擇

值得注意的是，在許多歐美發達國家，包括社區養老、居家養老在內的多層次、多樣化基本養老服務體系較為成熟，“以房養老”只用于滿足小眾化需要。如在崇尚自力更生文化的澳大利亞，老人們在生活上通常不依賴子女或親戚，只有在行動不便需看護時才會選擇將房屋出售換取現金。又如美國政府自1998年正式運作“以房養老”以來，每年簽約量僅7萬左右。由此可見，“以房養老”多被視為是基本養老體系的一種補充，給住房較多的獨居老人提供了更多選擇，堪為養老市場的一道“甜點”。

而在中國，“以房養老”真正能夠落地存在很多制度上、技術上和觀念上的障礙。但如果政府政策鼓勵和支持、產品設計得好，不妨礙“以房養老”成為一種養老的現實選擇。何況中國失能老人、“失獨”老人、高齡老人、空巢老人數量如此之高，而子女無暇照顧或沒有經濟能力照顧的老人數量更多。如果信息公開、評估公正、老人及子女同意，“以房養老”是一種可行的選擇。

選擇“以房養老”，老人不僅不會被趕出自己的房子，還能享受保險機構定期返還的養老金，也能夠享受保險公司醫療保險產品、養老地產等提供的醫療護理服務、老人晚年需要的精神慰藉（這些是子女無法提供的），也能夠減輕子女的精神和經濟壓力。更重要的是，“以房養老”將不流動的房產流動了起來，將“死”的資產活化起來，最大程度地實現其應有的融資功能和養老功能，相比傳統養老模式進步了很多。因此，不管試點如何推進，“以房養老”僅是一種自愿選擇，是中國探索多渠道養老資源的一種形式。

“以房養老”的市場空間有多大，關鍵看產品設計。今年房價出現下行趨勢后，不少人擔心保險公司開展此項業務的積極性大打折扣。6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布最新報告，中國城鎮住宅市場整體空置率高達22.4%，令人咋舌，中國樓市拐點論成為主流觀點。在城市化快速推進背景下，房價走勢具有區域差異性，大城市的房價、中心區的房價、配套比較成熟的房價下跌幅度小，甚至不太可能下跌。而此次“以房養老”試點的四座城市，有三座是一線大城市，保險公司相對可放手一搏。

在產品設計上，通過打通養老產業鏈條上游的商業醫療養老保險、中游的養老地產和“以房養老”產品及下游的養老醫療和康復護理等，保險機構可獲得一個人完整生命周期內更多的商業保險、醫療和養老增值服務。因此，在財稅支持下，保險機構可將“以房養老”定位為不盈利或微利產品，以此來增加客戶容量、對保險公司其他產品的黏性。此外，為迎合“房產傳兒”的傳統，可探索到期后子女優先回購，以及選擇非參與型為導向的產品供給，即保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人等。

如果本著養老服務的基本取向，而不是以養老之名賺取老年人住房價值，“以房養老”這一保險產品應該能夠獲得老百姓的認同。