工業園區控制性詳細規劃的控制策略分析

摘 要：近年來，隨著控制性詳細規劃的不斷發展，其在城市規劃體系和城市開發管理中的地位越來越重要，而專門針對工業園區開發建設所實施的控制性詳細規劃，其操作性及實施績效也成為關注的焦點，只有采取相應的規劃控制策略和指標體系，加強工業園區控規的針對性，才能更好地實現對工業園區建設的引導。為此，本文主要就工業園區控規的控制指標體系進行了具體的論述，，以期對大家以后的工作起到一定的借鑒和指導作用。

關鍵詞：工業園區；控制性詳細規劃；規劃控制體系；控制探討

引 言

工業園區是一種特殊的區位環境，作為推進工業化的一種有效組織模式，在發展經濟和改善城市布局等方面具有重要作用。工業園區的建設和發展需要從決策、規劃、管理到運行機制等各方面進行系統支持。在規劃體系中，最能直接體現規劃控制作用和意圖的就是控制性詳細規劃，但工業園區的控規編制大多沿襲的仍是傳統城市規劃的指標體系，在實際操作中這些指標往往流于形式，造成在實際開發建設中產生圈占土地，盲目開發等問題。隨著城市建設用地加速擴張與土地政策的緊縮，為了加強對工業用地的管理，改變其粗放的用地方式，從2003年開始國家下發了各種關于清理整頓工業區加強建設用地管理的通知，國土資源部先后發布了《全國工業項目建設用地控制指標（試行）》（2004）和《全國工業項目建設用地控制指標》【國土資發（2008）】（下稱《指標》），標志著工業用地的引資和發展步入了一個新的階段。

1 工業園區規劃的現狀

工業園區一般占地規模大，行業要求特殊，受招商引資等市場因素影響較大，不同于城市一般地區。當前工業園區規劃主要存在以下幾方面問題。

（1）產業支撐不足，園區“開”而不“發”。

（2）忽略園區控規編制工作，只有戰略層面規劃（園區概念規劃、總體規劃）。

（3）常規工業園區控規引導、控制性不強，往往以“失控”收場。

（4）園區建設無規劃指導，盲目建設，究其原因，與控規在實際工作中指導性不強有重要關系。

2 工業園區控制性詳細規劃的控制探討

2.1 工業園區土地使用控制

土地使用控制即是對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規定。其具體控制內容包括用地使用性質、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。

2.1.1 增強地塊兼容性

規劃在實施過程中，其預測的準確性隨規劃年限的增加而趨向模糊。在考慮可操作性的前提下，應盡量留出彈性空間，適應開發建設的需要，以便于動態的開發和規劃的落實。

彈性空間首先表現為用地性質的兼容。一般來說，工業園的規劃建設運營先通過前期基礎設施的建設，再招商引資，但在吸引什么類型的項目上往往卻有很大的不確定性。因此工業園規劃必須充分考慮各類用地的兼容性。如工業與倉儲用地的兼容，就是因為工業企業類型及規模不確定，無法估計其需要倉儲用地的數量，所以在規劃中采取集中與分散相結合的方式，一方面在利于物流配送的區域集中規劃倉儲用地，另一方面對部分地塊考慮工業用地對專用倉儲的要求，進行一定比例的兼容，除此以外，還可以考慮居住用地與商業用地的兼容、道路用地與綠帶的兼容、市政公共設施用地與公共綠地的兼容等。

2.1.2 加強地塊開發模式的適應性

總所周知，不同產業類別的工業項目對于用地的面積和形態方面的要求有很大的差異。由于建設項目的不確定性，工業用地地塊劃分過小滿足不了大型企業需要；地塊過大又會造成企業用地無法全部利用。另外大部分的工業項目要求相對方正的用地形態，而有些產業類型（比如鋼鐵產業）則要求相對狹長的用地。所以針對不同的產業類型和產業工藝流程，工業用地地塊應該具有靈活性，適應多種規模、類型的工業企業。工業園地塊開發可采取基本單元模式和非限定性道路模式。

根據工業廠房的特點和生產車間、倉庫、辦公、科研和輔助用房的功能需求，單個廠房的建筑面積以150m×100m左右的標準地塊最為適宜，以建筑系數30～40%計算，則基本單元的廠區面積為4hm2左右。基本單元具有可組合性和延展性，通過地塊單元的合并形成不同用地規模和形態的用地，滿足各不同工業項目的對用地的要求。

鑒于準確預測項目的落戶情況和所需用地面積大小是不現實的，在道路控制方面可采取彈性道路的控制策略，即對園區空間結構和功能布局有重大影響的主次干道兩級路網體系進行剛性控制，而對工業用地內的支路進行彈性控制。

2.2 工業園區環境容量控制

環境容量控制即是為了保證良好的城市環境質量，對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規定。其控制指標主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項，相應延伸的指標還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環境容量主要分為城市自然環境容量和城市人工環境容量兩方面。

2.2.1 容積率

容積率是控規控制體系的核心，對于工業區來說，單向的控制——控制上限或者下限都不能保證另一方向的合理性，不能保證工業區處于一個良好的建設狀態。容積率是指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。建筑物層高超過8m的，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

《指標》對國民經濟各行業用地的容積率做了下限控制，而各地方城鄉規劃技術管理規定等相關規范對工業用地容積率做了上限控制，工業園區控規中工業用地的容積率應該結合兩者進行雙向控制。

2.2.2 建筑系數

由于工業生產的特色性，除建筑外會存在許多大型構筑物，在控規指標控制體系中，應用建筑系數項替換原有的建筑密度項。建筑系數是指項目用地范圍內各種建筑物、用于生產和直接為生產服務的構筑物占地面積總和占總用地面積的比例。為避免圈占土地，《指標》規定工業項目建筑系數應不低于30%，同時為了確保工業區空間環境品質，應結合地方城鄉規劃技術管理條例等相關規范的要求設置對工業項目的建筑系數設置上限。

2.2.3 綠地率

根據《指標》，工業企業內部一般不得安排綠地，但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。而各地方城鄉規劃技術管理規定等相關規范對工業用地綠地率的要求往往是不得低于30%。為了避免造成大量土地被閑置，單位土地產出地下的嚴重后果，同時保證工業園區良好的生態環境，對于工業項目用地的綠地率應結合《指標》和個地方技術規范進行雙向控制。

3 結束語

工業園區是為促進某一產業發展為目標而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。控規作為政府控制引導城市建設的主要手段，采取合理的指標體系科學地控制引導，是實現工業園區高效利用資源的重要保障。工業園區控規是一個復雜的綜合系統，希望本文中對工業園區控規土地使用和環境容量控制策略的研究能使傳統法定規劃更好地為城市產業服務，使工業園發揮出最大效益。

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