淺議5A級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)及配置標(biāo)準(zhǔn)

摘 要：通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)5A級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展態(tài)勢(shì)的分析，對(duì)5A級(jí)寫(xiě)字樓涵義的界定與闡釋?zhuān)Y(jié)合目前國(guó)內(nèi)外已建、在建5A級(jí)寫(xiě)字樓常用設(shè)計(jì)手法的梳理，闡明5A級(jí)寫(xiě)字樓主要的設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)及配置標(biāo)準(zhǔn)，以期在后續(xù)設(shè)計(jì)過(guò)程中推廣應(yīng)用并得到發(fā)展提高。

關(guān)鍵詞：5A級(jí)寫(xiě)字樓；涵義；設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)；配置標(biāo)準(zhǔn)

引 言

隨著上世紀(jì)90年代后期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步走上快速平穩(wěn)發(fā)展的軌道，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷放開(kāi)，逐漸形成日益繁榮發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一線(xiàn)城市如北京、上海、廣州等為主的地區(qū)，5A級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也得到了迅猛的發(fā)展。

回顧自2000年以來(lái)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)，基本保持供應(yīng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，需求旺盛、價(jià)格快速增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。雖然從2006年開(kāi)始，陸續(xù)出臺(tái)一系列影響寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調(diào)控政策，包括《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《住宅禁商令》等的出臺(tái)以及受到2008年全球經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)等影響，但在人民幣持續(xù)升值、外資尋找投資物業(yè)、基金整購(gòu)寫(xiě)字樓物業(yè)熱潮等諸多利好因素的帶動(dòng)下，內(nèi)外部投資需求持續(xù)活躍，不僅直接拉動(dòng)了寫(xiě)字樓的市場(chǎng)，而且使得高端5A級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速繁榮發(fā)展的局面。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)5A級(jí)寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，寫(xiě)字樓逐漸從零星開(kāi)發(fā)發(fā)展到相當(dāng)規(guī)模與層次，形成集群效應(yīng)，吸引著各行各業(yè)的參與和互動(dòng)，并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最富有活力與影響力產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。從前期開(kāi)發(fā)到后期經(jīng)營(yíng)，中國(guó)寫(xiě)字樓正在發(fā)展成為真正獨(dú)立的行業(yè)，并在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和節(jié)能減排的過(guò)程中扮演重要角色。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中歸屬于高貢獻(xiàn)行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)，持久納稅，改善生活品質(zhì)，提升城市品位，擴(kuò)大當(dāng)前內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)升級(jí)中發(fā)揮著先導(dǎo)作用。

那么，什么是5A級(jí)寫(xiě)字樓？

5A中的“A”是automation的縮寫(xiě)，即智能化或自動(dòng)化。狹義的5A，也就是5A的本義，主要針對(duì)寫(xiě)字樓智能化硬件方面；包括如下五項(xiàng)內(nèi)容，指：OA（辦公智能化），BA（樓宇自動(dòng)化），CA（通訊傳輸智能化），F(xiàn)A（消防智能化），SA（安保智能化）。

而廣義的5A，是指甲級(jí)以上品質(zhì)的的寫(xiě)字樓。它需要從6個(gè)方面來(lái)界定，分別是區(qū)位環(huán)境、樓宇品質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)配套及物業(yè)和開(kāi)發(fā)商。

（1）良好的區(qū)位環(huán)境：包括商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、辦公環(huán)境和人文環(huán)境。位于城市現(xiàn)有或潛在的商務(wù)中心區(qū)，周邊商業(yè)氛圍和業(yè)態(tài)良好的商業(yè)環(huán)境；配套便利的公共交通環(huán)境；鬧中取靜、環(huán)境優(yōu)美的內(nèi)部辦公環(huán)境以及周邊大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)、歷史遺跡等的人文環(huán)境，都是有利于營(yíng)造5A級(jí)寫(xiě)字樓的良好的區(qū)域環(huán)境因素。

（2）高端的樓宇品質(zhì)：樓宇品質(zhì)是指建筑物的物理狀況及品質(zhì)，要求建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求。主要考慮的因素包括：建筑單體的外立面（包括風(fēng)格、形態(tài)、用材、燈光等）、標(biāo)準(zhǔn)層平面（包括單層面積、層高、凈高）、建筑限高、裙房高度、大堂設(shè)置、核心筒布置、電（客）梯設(shè)置、停車(chē)場(chǎng)配置等，均要到達(dá)一流的配置標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)構(gòu)選型、柱距、進(jìn)深等要安全經(jīng)濟(jì)合理、且空間布局使用率要盡量?jī)?yōu)化。

（3）裝修標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。裝修風(fēng)格及材料選擇在注重體現(xiàn)高端品質(zhì)的前提下，需注重與建筑風(fēng)格相一致性，且環(huán)保節(jié)能、造價(jià)做到合理控制。

（4）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：主要包括供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)、安保監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化體系（寫(xiě)字樓5A級(jí)智能化硬件設(shè)置）等設(shè)備系統(tǒng)。

（5）業(yè)態(tài)配套：合理的業(yè)態(tài)布局能夠有效提高寫(xiě)字樓的整體使用效率，有助于寫(xiě)字樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)。近兩年來(lái)，建成的甲級(jí)以上寫(xiě)字樓大部分都是集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、辦公于一體的綜合性物業(yè)。目前，甲級(jí)以上寫(xiě)字樓常規(guī)設(shè)置的商務(wù)生活配套設(shè)施有：會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、商店、娛樂(lè)設(shè)施、商務(wù)餐廳、員工餐廳等，很多還設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的商務(wù)中心；體量稍大的，局部還會(huì)配置星級(jí)賓館，甚至公園、圖書(shū)館等。

（6）開(kāi)發(fā)商和物業(yè)經(jīng)營(yíng)：5A級(jí)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商多半經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金實(shí)力雄厚，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)。這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)；或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)中國(guó)企業(yè)，如恒隆、和記黃埔、中信泰富、方興地產(chǎn)（金茂）、新鴻基、茂業(yè)集團(tuán)、香江國(guó)際、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通、綠地等等。選擇的物業(yè)公司多是經(jīng)驗(yàn)豐富且具一流知名品牌的物業(yè)管理公司；通過(guò)提供投資建議與咨詢(xún)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施管理。

通過(guò)上述分析，我們基本了解了5A級(jí)寫(xiě)字樓成功運(yùn)營(yíng)的軟硬件設(shè)置要求，那么從設(shè)計(jì)角度考慮，我們需要如何把控此類(lèi)寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和配置標(biāo)準(zhǔn)，才能真正實(shí)現(xiàn)5A寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)品質(zhì)呢？經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外已建、在建的著名5A級(jí)寫(xiě)字樓考察分析的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)如下若干要點(diǎn)是5A級(jí)寫(xiě)字樓的設(shè)計(jì)關(guān)鍵：

（1）形體與外立面：寫(xiě)字樓的形體與外立面首先必須符合建筑物本身的功能需要，它是寫(xiě)字樓的“臉面”，闡釋著一種文化的特征，注重的是美感，強(qiáng)調(diào)的是風(fēng)格與個(gè)性。外立面主要需從如下幾個(gè)角度去打造：風(fēng)格、形態(tài)、用材、燈光。在功能和整體形式上分類(lèi)：高層、超高層建筑一般可明顯地劃分出三部分：樓下部（腳）、樓主干（身）、樓頂部（頭）。三部分有不同的功能和藝術(shù)形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大類(lèi)，而各類(lèi)形體又有很多發(fā)化方式。樓腳之裙房做法和樓頂?shù)奶幚矸椒ㄒ餐瑯臃浅ＸS富。如果在設(shè)計(jì)中善于變化樓的各段形體，并把握住整體關(guān)系，則可創(chuàng)造出異常豐富的高層建筑形體，展現(xiàn)5A級(jí)寫(xiě)字樓非凡的品質(zhì)和個(gè)性。典型代表有：北京的盤(pán)古大觀(guān)、香港的奔達(dá)中心、紐約世貿(mào)、吉隆坡佩重納斯雙塔、巴黎拉德芳斯大拱門(mén)等。

（2）平面構(gòu)成：寫(xiě)字樓產(chǎn)品在平面構(gòu)成上可分為線(xiàn)生形和形生形兩種。其中，線(xiàn)生形是以基本線(xiàn)型的組合發(fā)化，可生出無(wú)窮發(fā)化的平面形式。基本線(xiàn)型有兩種：直線(xiàn)、曲線(xiàn)。而形生形是以基本形為構(gòu)形基礎(chǔ)要素，創(chuàng)造新形體的構(gòu)形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、園形、菱形等。基本形經(jīng)漸變、彎曲、切割、錯(cuò)疊、群化、減切、伸展、拉壓等，可產(chǎn)生各種新的形式。而將原形作交合、取舍，也可產(chǎn)生許多新形式。不同的平面組合構(gòu)成不同的建筑形體，從而形成極具特征及標(biāo)志性的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。典型代表有：變平面式的舊金山泛美大廈、香港中銀大廈、北京的央視大樓等。

（3）標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)置：5A級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層平面面積多控制在1800～2000m2之間；標(biāo)準(zhǔn)層層高一般在3.8m以上，凈高基本達(dá)到2.8m以上；進(jìn)深大于8m、小于12m，柱距一般大于8.4m。標(biāo)準(zhǔn)層平面的核心筒設(shè)置需位置合理、面積經(jīng)濟(jì)合適，不宜過(guò)大。常用的布置方式有：中央布置、外圍布置和綜合布置三種方式，可根據(jù)樓層形狀以及業(yè)態(tài)劃分來(lái)選擇。考慮到建筑單體高度因素，對(duì)于較高層及超高層建筑可以采用分層分區(qū)段劃分，可采用穿梭式電梯，以減少底部核心筒面積。

（4）結(jié)構(gòu)體系的選擇：因5A級(jí)寫(xiě)字樓基本都具備高層、大跨、大空間的特點(diǎn)，同時(shí)存在較多異形、懸空、懸挑等形體空間狀態(tài)，故在結(jié)構(gòu)體系選擇方面，除必須滿(mǎn)足相關(guān)結(jié)構(gòu)規(guī)范原則外，需同時(shí)考慮其造價(jià)成本經(jīng)濟(jì)、空間利用率高、高層振動(dòng)耦合效應(yīng)處于合理范圍等因素。常用的結(jié)構(gòu)體系有：框支剪力墻，框架剪力墻，框架筒體，筒中筒，框筒束體，剛臂芯筒框架，巨型框架，豎筒懸掛以及鋼結(jié)構(gòu)等體系。

（5）裝修標(biāo)準(zhǔn)：包括外立面裝修及內(nèi)部空間裝修。外立面裝修材質(zhì)必然體現(xiàn)出明朗的外立面建筑風(fēng)格。常用的外立面材質(zhì)以鋁板、玻璃幕墻（部分為雙層幕墻）、高檔石材、面磚、涂料等為主，體現(xiàn)的建筑風(fēng)格多為現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、大氣的特點(diǎn)，少部分會(huì)結(jié)合歷史、人文、環(huán)境等因素，具備一定的民族地域風(fēng)格或其它。內(nèi)部空間裝修主要包括大堂、樓電梯間、公共衛(wèi)生間、辦公空間等室內(nèi)空間的裝飾。大堂：地面常采用大理石、花崗巖、天然石材等，墻面常采用為大理石、花崗巖或高級(jí)墻紙等材料飾面，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；應(yīng)有吊頂。樓電梯間公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆（如立邦漆等），應(yīng)有吊頂。電梯門(mén)套應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套，電梯轎廂做較高檔裝修。走廊：用高級(jí)帶膠墊毯或石材地面，設(shè)高檔吸音材料吊頂。公共衛(wèi)生間：配置進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，墻、地面以高級(jí)瓷磚或石材進(jìn)行飾面，前室空間能有余度滿(mǎn)足使用者理容要求。辦公空間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面等。

（6）大堂空間：寫(xiě)字樓的大堂空間不僅是它的另一張“臉”，同時(shí)也是寫(xiě)字樓交通樞紐、動(dòng)向?qū)蚩臻g。一個(gè)好的大堂空間應(yīng)該是與寫(xiě)字樓的實(shí)際定位、賣(mài)點(diǎn)訴求及功能實(shí)用性相輔相成的。根據(jù)寫(xiě)字樓實(shí)際需求，也許會(huì)需要配一個(gè)車(chē)行大堂、或者雙層大堂、或者多入口大堂空間，等等。一般情況大堂的面積約占總建筑面積的1～2%之間；而挑高高度：一般大堂挑高為5～12m。基本原則是：建筑高度100m左右，大堂高度占據(jù)底層2～3層高度；建筑高度200m左右，大堂高度占據(jù)底層3～4層高度；建筑高度200m以上，大堂高度/建筑高度約為7.5%。

（7）寫(xiě)字樓衛(wèi)生間：衛(wèi)生間在寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)上容易被忽視，但卻是在使用過(guò)程中非常重要的公共空間。除了在裝修設(shè)計(jì)上需滿(mǎn)足上述要求外，其數(shù)量指標(biāo)也必須滿(mǎn)足規(guī)范設(shè)計(jì)要求，且離最遠(yuǎn)工作地點(diǎn)不應(yīng)大于50m，應(yīng)有天然采光和不向鄰室對(duì)流的直接自然通風(fēng)，條件不許可時(shí)，應(yīng)設(shè)機(jī)械排風(fēng)裝置。

（8）電梯的設(shè)置：電梯是中高層寫(xiě)字樓中最主要的垂直交通工具，其數(shù)量在很大程度上決定了核心筒的構(gòu)成；電梯的設(shè)置取決于電梯的運(yùn)力，而運(yùn)力由4個(gè)因素決定：電梯的數(shù)量、每部電梯的容量、電梯的速度以及電梯的組合。建筑高度超過(guò)75m或?qū)訑?shù)在25層以上高層建筑的客梯應(yīng)分層（奇數(shù)、偶數(shù)層）停靠，或按低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)分區(qū)停靠；分區(qū)停靠又分分區(qū)直通和分區(qū)設(shè)轉(zhuǎn)換層停靠?jī)煞N方式。通過(guò)分區(qū)設(shè)置電梯，可以大大提高電梯的運(yùn)行速度，減少電梯數(shù)量，實(shí)現(xiàn)減少核心筒設(shè)置面積的目的。

（9）寫(xiě)字樓空調(diào)系統(tǒng)設(shè)置：空調(diào)的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶(hù)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一。寫(xiě)字樓主要采用中央空調(diào)系統(tǒng)，配合新風(fēng)系統(tǒng)。該空調(diào)系統(tǒng)以人體的舒適要求來(lái)控制房間的空氣參數(shù)，且需考慮整體美觀(guān)、檔次感視等因素。5A級(jí)寫(xiě)字樓多選用的國(guó)際知名品牌的中央空調(diào)系統(tǒng)，如：美國(guó)約克、特靈；日本大金、三菱等品牌。

（10）此外，作為5A級(jí)寫(xiě)字樓，智能化硬件系統(tǒng)上必須配置的系統(tǒng)還有下述內(nèi)容：

①辦公智能化系統(tǒng)（OA）：包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢(xún)系統(tǒng)、地板網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)系統(tǒng)以及物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等；

②樓宇智能化系統(tǒng)（BA）：包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)系統(tǒng)；

③通訊智能化系統(tǒng)（CA）：包括雙向電視電話(huà)會(huì)議系統(tǒng)、共用天線(xiàn)電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶(hù)交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話(huà)系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)；

④安保智能化系統(tǒng)（SA）：監(jiān)視電話(huà)系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)；

⑤消防智能化系統(tǒng)（FA）：消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。

上述“5A”系統(tǒng)的合理配置、有效運(yùn)用，是真正實(shí)現(xiàn)名副其實(shí)的“5A”級(jí)寫(xiě)字樓的必要措施和手段，能真正體現(xiàn)產(chǎn)品的高端品質(zhì)和現(xiàn)代智能化特質(zhì)。

當(dāng)然，要真正實(shí)現(xiàn)“5A”級(jí)寫(xiě)字樓目標(biāo)，單從設(shè)計(jì)角度把握，還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要綜合前述6方面因素全方位考慮。但在設(shè)計(jì)過(guò)程中，切實(shí)有效的落實(shí)好上述設(shè)計(jì)關(guān)鍵要素，卻是實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓“5A”目標(biāo)的客觀(guān)前提和必要條件。

當(dāng)前，隨著國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，上海等中心城市國(guó)際自由貿(mào)易區(qū)的設(shè)置，寫(xiě)字樓集群項(xiàng)目迎來(lái)了新一輪的建設(shè)熱潮。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來(lái)看，在政策支持下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)中，類(lèi)似企業(yè)獨(dú)棟、總部基地型的5A級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)展迎來(lái)歷史性機(jī)遇，市場(chǎng)需求日益旺盛。5A級(jí)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅要遵循上述設(shè)計(jì)原則，還要根據(jù)自身特點(diǎn)，持續(xù)不斷的提升改進(jìn)建設(shè)品質(zhì)，走精品、高端、節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)型及可持續(xù)發(fā)

展的戰(zhàn)略路線(xiàn)。

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