論提高房地產品質的要求在于設計管理

摘 要：隨著我國城市化建設的不斷推進，房地產業再次被列入推進和帶動國民經濟發展的產業行列里。然而，在宏觀調控的環境下房地產開發商對商品房開發設計和住宅品質越來越加以重視，要求越來越高，就此本文就筆者多年來從事房地產業對提高房地產設計品質管理方面進行了詳細的闡述與分析。

關鍵詞：房地產；設計管理；品質要求；分析

1 房地產開發前期項目策劃和設計的重要性

現今房產開發企業都非常重視項目的前期策劃和市場定位。房地產開發項目設計階段的管理有著與眾不同的特殊性。其一是設計的成果是由規劃設計院完成的，其二是房地產項目公司設計管理人員在設計過程中完成協調、監控和溝通的作用。所以在房地產開發項目的設計運作過程中，房地產開發公司如何介入，如何控制設計過程，充分發揮內部資源和外部資源的能動性，是取得該房地產項目設計成功的根本保證。然而對于開發內容復雜、規模大、周期長、社會影響大的綜合性開發項目而言，市場策劃和設計創意方面主導性作用更為明顯。設計策劃階段應站在城市長期發展的高度，在人居環境的品質、建筑藝術創作的品味、建材和技術的運用上投入足夠的精力，避免急功近利的心態，更不能將成功的案例拿來照搬照抄，不論是出售的物業還是持有的物業，都應該視其為不可逆轉、需持久經營和不斷保值增值的物業，才能引導設計師創造出有藝術內涵、有科技水準的作品。房地產開發項目是百年大計、涉及民生，一定要在決策初期投入足夠力量的市場調研、策劃和多方案設計比較，盡可能使所開發的物業，目標和成果的定位準確，有較高的價值體現，這也是房地產企業永續發展所需要的品牌創建之路，也是在激烈市場競爭中立于不敗之地的關鍵所在。

2 規劃設計創新產品研發

在當今的房地產開發過程中，建筑設計在某種意義上就是建筑產品的研發，它是藝術創作和科學技術的結合。房產開發具有很強的地域性，不同地點、民俗文化、生活習慣和不同性質的建筑從內容到外表形態都不同，因此需要完整細致的綜合策劃。以住宅項目為例，在通過大量的調研確定了購房客戶目標定位和價格定位的情況下，首先要研究建筑功能如何滿足使用者的基本需求，并進一步開發它的附加價值，然后研究城市規劃和特定的社會歷史文化環境，調研周邊的生態環境，從而確定建筑的形態、外立面設計的藝術創作風格走向，創造出富有文化內涵，并與城市環境相和諧的優秀作品。對商業、辦公地產的開發，前期營銷策劃更為專業，設計規劃需要與相關專業策劃機構共同研究開發策略和確定目標消費人群，繼而研究辦公空間、商業業態、組合關系和商家定位，在這些研究工作的基礎上，才能對設計單位提出較為明確的方案設計要求。在方案設計過程中，從空間的利用、平面的布置、動線的安排、面積的分配到公共空間的設施布置，奠定設計的方向，從而完成融實用性、合理性、品質化為一體的公共建筑。當今低碳、環保、綠色等概念日益成為時代的主題，在設計過程中除了要履行好各專業規范要求的環保節能指標外，更應該主動創新，研究提升產品的技術含量，努力營造出綠色環保的人居環境。

3 項目設計階段的技術性要求

3.1 項目設計進行階段

房地產開發過程中，開發項目在設計階段，項目的溝通管理是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計能沿著正確的方向有序地發展，溝通是多層面和多方式的，在這一階段，主要的溝通為：內部溝通，與設計公司溝通，與政府部門溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要特別注重建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可通過不同方式由團隊成員和項目公司工作人員共享。

3.2 確定設計方向的完整

在開發項目前期策劃階段，通過銷售及市場策劃機構確定消費目標，收集開發區域地形、地貌和土地招標中的規劃設計條件等多方面的基礎資料，編制設計任務書，將項目的開發意圖、策略、實用功能要求完整、清晰地傳達給設計單位，最終使設計成果符合既定的銷售市場定位。

3.3 確定設計周期

設計周期的長短直接影響到項目開盤時間，如何做到既合理縮短設計周期，又保持項目品質，是公司設計管理的關鍵點之一，這要求項目前期準備充分，梳理好公司產品線，擴大產品和管理的復制性，市場調查的長期研究和積累充分；設計階段管理程序優化，主要方法是各分項設計交叉進行。

3.4 選擇確定設計公司

一般規模較大的開發項目設計，不僅包含規劃和建筑設計、結構設計、給排水設計、電氣設計、暖通設計、節能環保設計、人防設計、智能化設計，還包含室內精裝修設計、景觀綠化設計，有的項目還需要專門進行標識系統設計、建筑立面照明設計、玻璃幕墻設計、藝術品和家居用品設計等，還有各類招標項目的技術評審等配合工作。如此繁雜的設計管理工作，必須清晰的明確全部設計內容，將根據項目的開發計劃，分解成不同的工作節點，對每個設計節點明確內容、要求、目標、時間，對每項涉及內容都要選擇好相匹配的設計公司和設計團隊，在項目整體開發過程中有序的落實完成。

3.5 評審確認各設計階段的成果

設計工作是一個循序漸進的過程，因此各階段設計成果應予以評審和確認。在方案階段，應對建筑形體、風格、朝向、位置、間距、高度、退界、結構基本形式、主要出入口、平面交通組織、綠化環境布置、建筑面積等基本設計要素予以充分討論、評審、確認。在擴初階段，建筑專業除了統籌結構和機電各專業外，還應詳細研究建筑各個細部和材料，地基處理或基礎形式比較，建筑主體結構形式和構件尺度控制等，機電專業對系統進行技術比較和經濟論證，以及主要設備及管線的布置等。在施工圖階段，檢查和評審各類工種的技術要求的落實程度，核對各專業圖紙的設計深度、準確性、完整性。

4 項目設計階段的成本控制要求

4.1 成本控制的重要環節階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環節，建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構件的造價。而在機電系統選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經濟評估，一定要正確處理好建筑藝術、技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。

4.2 房地產開發因素涉及到一個綜合經營的過程缺一不可

房地產項目的開發是一個融技術、管理、經濟等諸多因素于一體的綜合經營過程，每個環節都相扣、缺一不可，設計管理工作貫穿在項目的前期定位、中期建設、后期營銷運營的整個過程中，它的作用無容置疑。從某種意義上說它還不僅僅是一項技術性管理工作，更應該是一項引領性綜合類管理工作，它將藝術、技術、經濟融合在一起，所以它既要求見多識廣，又要求技術過硬，更需要綜合協調能力，并需要不斷地吸收新的理念、新的技術，不斷地積累和總結。

4.3 項目方案設計階段注重風險的把控

在房地產開發項目方案設計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預防在先。從而使設計階段和后續施工工作進行順利。

5 結 語

誠然影響一個房地產項目品質的因素是多方面的，但設計管理貫穿房地產項目開發的前期策劃，設計階段和施工階段全過程，對項目品質起關鍵作用。