論物業管理成本控制的有效途徑

摘 要：中國經濟進入了全面深化改革階段，而物業管理改革的重點是有效的降低管理成本，提高投資效益。本文就四川現行社會環境下物業管理成本構成、成本控制的特點及成本控制存在的問題等方面進行探討，從宏觀（更新觀念增強服務意識、組建規模化、集團化、物業管理公司、開展多元化經營）和微觀（對人工成本進行有效控制、全面的節約各種費用、吸收國內外先進的管理經驗）兩方面著手，尋求科學、長效的成本控制途徑。以求物業管理企業與小區業主達到共贏的局面。

關鍵詞：物業管理；成本控制；有效途徑；服務意識

引 言

隨著人們生活水平的提高、住房條件的改善，人們越來越希望物業管理企業能提供高效、優質、令人滿意的服務。但是一個嚴峻的問題卻擺在了所有物業管理企業的面前。那就是物業管理成本逐年增加，經營的壓力已經嚴重的威脅到了企業的生存。如何在保證物業管理服務質量的前提下，最大限度的降低物業管理成本、追求利潤最大化，提高物業管理企業的競爭力，成為每個物業管理者需要迫切解決的問題。

1 物業管理成本的構成

在物業管理公司提供物業管理服務的過程中會發生各項支出，這些支出就是物業的管理成本。主要有以下三個方面的內容：①人工成本。主要包括管理、服務人員的工資和相關的福利及各種社會保險費用。②設備管理成本。一般包括物業共用部位、共用設施設備養護、維修和運行成本。③日常維護運行成本。這主要包括管理區內的衛生清潔、秩序維護、垃圾清理及綠化養護、辦公費用等成本。

2 物業管理成本特點

物業管理企業管理的是一個個獨立的物業小區，這些管理的小區往往分布較分散、距離較遠。并且物業管理企業的管理的內容又復雜多樣，進行24小時服務。由于物業管理這些特點，所以導致物業管理成本也具有：成本形成點多、成本發生面廣、監控線長和監管困難的特點。

3 物業管理成本控制存在的問題

3.1 物業管理成本控制體制不健全

由于很多的物業管理企業都是由以前的企事業單位后勤部門演變而來，多采用“集中管理，分級結算”的成本管理體制，財務實行統一。下屬管理機構的各種費用支出都統一報賬，審批。隨著物業管理企業的做大、做強、管理規模增加，這種管理體制已明顯不適用于現代物業管理成本的控制。對物業管理總部和下屬管理中心的日常管理帶來了嚴重的影響。

3.2 物業管理成本控制思路片面，方法單一

我國很多的物業管理企業都是通過裁員、減少費用支出等方式來降低物業管理的成本。殊不知這樣的管理思路已經不適應現代市場經濟的發展，更不利于企業的長遠發展。因為，無論是裁員還是降薪，都會導致企業的一些優秀物業管理者流失，往往是減人而不能增效。而在需要這些人員時又找不到這樣的人才，還必須對招聘人員進行培訓，從而增加了成本。

4 物業管理成本控制的有效途徑

4.1 物業管理成本控制要更新觀念，增強服務意識

一個物業管理企業如果只一味的追求經濟效益，而沒有信譽，不注重社會形象，那么它就不能在市場經濟中立住腳跟。①物業管理公司必須要有戰略目光，有搶占市場的競爭意識，把目光緊緊盯住全省乃至全國的物業管理市場。堅持以人為本，強化服務意識、提升服務質量，樹立公司的品牌形象。在競爭中發展自己、壯大自己。②要以人為本，重視人才。注意對員工的積極性、工作熱情及凝聚力進行有效的調動。物業公司能生存與發展的根本條件是有一支品行端正、能力強、素質好的人才隊伍。因為，物業公司的實力不是資本而是人力資源，投入的是人才和經驗。③要創造良好的企業文化，激發全體員工的凝聚力和熱情。物業管理企業要制定良好規章制度和福利待遇、為員工提供各種生活空間，工作舞臺。確立企業在員工心目中的位置，使員工有一種“家”的歸屬感。從而能夠充分激發他們的工作潛力，為企業發展打下良好的基礎。

4.2 物業管理企業要組建規模化、集團化物業管理公司

實踐證明，規模越大，管轄越多的物業管理公司，其所獲的經濟效益越豐厚。管理成本越低。所以物業管理企業要通過提高品牌，提高資質等級，來擴大市場競爭，不斷的吞并接收一些面積大綜合質量高的物業。來擴大企業的規模。并要依靠自身技術，和專業化運作，形成一定的產業規模，從而降低管理成本。

4.3 物業管理成本控制要開展多元化經營

物業管理成本控制不僅要省錢、更得要賺錢。開展多元化經營是物業管理進行成本控制的有效手段之一。物業管理企業除了提供必要的社區服務外，可以利用自身有利條件，從顧客需求出發，開展物流、商務、信息、資金、家政、餐飲、保健等多元化服務。這樣既不會增加管理成本，又不會增加業主的負擔，同時還會為企業創造更多的利益。從而降低物業管理的成本。

4.4 物業管理成本控制要對人工成本進行有效控制

有數據表明，人工成本在整個物業管理成本所在比例中超過了60%，是整個物業管理成本中最重要的組成部分。因此，要想有效的控制物業管理企業的成本，必須大力減少人工成本的支出。

①精簡公司部門，完善組織形式，降低人工成本。物業管理企業職能部門的設置，應該以精干、高效為原則。中小型物業管理企業的公司機關部門數量不應超過4個、人數不應超過10人。不設部門，以主管職責代理。比如在規模較大的小區，可以把消防、門衛、監控中心進行合并，成為一個值班點，就減少六個人的人力成本。②合理定編定崗，整合人力資源。物業管理企業應根據管理小區的實際情況來合理的確定編制和崗位。要合理的確定崗位的工作范圍、工作量和能力標準，選配勝任工作要求的員工上崗。并加強勞動的考核與管理。提高勞動效率，降低運營成本。③是通過加強技防和配備先進設備來減少人員的投入，例如，在沒有封閉的小區修建圍欄，在人流較大的出入口安裝攝像頭等降低秩序維護人員的崗位設定。通過配備電動垃圾車等來提高工作效率減少人員編制。④合理的籌劃物業服務的提供方式，對一般住宅小區的綠化維護、清潔保潔、消毒殺毒等服務由物業管理企業自己完成。而像空調的維護、鍋爐維修、電梯年檢、外墻清洗等項目，物業管理企業要盡可能的通過外包服務來完成。沒有必要自己養一批專業技術人員而增加成本。

4.5 物業管理成本控制要全面的節約各種費用

在物業管理成本支出的第二大項目是公共水電能耗。必須做好公共水電的成本控制工作。①要建立水電統計月報表制度。要對各級水電分表和水電總表進行統計對比，若總分表出現差異，要找出問題所在。特別注意使用8年以上的機械式電表，這樣的電表一般會出現誤差，且誤差大多數走的慢。要注意及時更換。嚴控可能出現的偷電現象。同時注意鋪設在底下的給水管道的查漏工作。老舊的小區，地下給水管道網由于銹蝕導致泄漏的事件常有發生，要及時的發現，排除。②重視節能設備和節能燈具的改造和應用。傳統的供水由市政自來水先進地下水池，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。對這些供水系統要進行無負壓加壓泵技術的改造。能降低能耗40～70%。對地下車庫等一天24小時開啟的燈具，要安裝日光燈并安裝節電器。對于其他照明，則大量采用LED照明燈，節能效果非常明顯。③對物業管理公司每年的辦公用品、維修用品、等費用，實行公司統一招標采購，增加采購的透明度，降低采購成本。④對損壞的設備要及時盡快修復，勤檢查，多小修，避免大修。

4.6 物業管理成本控制要吸收國內外先進的管理經驗

在新的形勢下，物業管理企業要注意吸收收國內外先進的管理經驗，加強對標準、責任、目標、質量成本的計算，加強對各種先進成本控制方法的研究和學習，形成一套有利于自身發展的成本控制方法，并應用到物業的日常管理中來。例如，吸收消化國外的“一卡通”智能收費管理辦法。把生活中的的各項公共服務設施和各項消費資金結合起來，進行電費、網費、物業管理費，信息費等各項資金的結算。這樣既減少了業主的麻煩，也提高了企業的效率、效益。

5 結束語

中國經濟的持續健康增長，房地產市場的良好發展，對四川的物業管理企業來說是一個挑戰也是一個機遇。物業管理企業要抓住這難得的機遇，努力更新觀念、開拓視野、增強服務意識、借鑒國內外先進的管理經驗、組建規模化、集團化物業管理公司；開展多元化、專業化經營；在日常的管理中，有效的控制人工成本、節約各種費用；從而對物業管理成本進行控制。有效的降低物業管理的成本。達到物業管理的經濟效益社會效益雙豐收。保持自己在行業中的核心競爭力。更好的服務于人民。

參考文獻

[1]丁清.物業管理成本控制的有效途徑研究[J].財經界（學術版），2009，（11）：243～256.

[2]龐江紅.淺談物業管理公司管理過程中的變動成本控制[J].現代商業，2010，（18）：271～273.

作者簡介：吳國梁（1957-），男，工商管理碩士，經濟師，主要從事資產管理、物業管理、資本運營管理工作。