解析因“住改商”產生的鄰里侵權糾紛

在林立的高樓中，鄰里之間因缺乏溝通，感情異常疏遠，這也是鄰里糾紛頻發的一個主要原因。“遠親不如近鄰”，如何處理好鄰里之間的關系對于構建社會主義和諧社會發揮著重要作用。

案例：

高某于2005年10月購買了A房地產公司開發建設的商品房3單元405室，并于2007年春天辦理了過戶手續后入住。江某于2007年7月購買了同一棟樓3單元105室、205室與305室。根據A房地產公司設計，該樓一、二層設計用途為上下相連的經營性用房，三層以上設計用途為住宅性用房。江某在辦理了過戶手續之后，將205室與305室之間的樓板鑿開，并增設室內樓梯，將1-3層連為一體。江某于2008年7月將該1-3層房屋出租給徐某，用于經營24小時網吧。高某認為，江某將二、三層之間的樓板鑿開并修建樓梯的行為對該樓的整體安全性造成威脅，而且江某私自將住宅用途的305室出租他人用于商業用途，嚴重影響到了周圍的居住環境，故希望江某能將樓板恢復原樣。由于雙方未能就此糾紛達成一致意見，高某以共同侵權為由將江某、徐某及A房地產開發公司一同起訴至法院。

判決結果：

法院經過審理后判令江某拆除二、三層之間的室內連接樓梯，修復已破壞的樓板，并恢復305室為住宅性用房。駁回了高某的其他訴訟請求。

律師點評：

業主能否將住宅用途的商品房性質改為商業用途？

我國法律并不禁止業主將住宅性房屋改為經營性房屋，但是做此更改需要滿足一定的條件。《物權法》第77條規定：“業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”從法條上來看，業主如果想將住宅改為經營性用房需要同時滿足兩個要求：符合相關法律法規的規定且要經過有利害關系業主的同意。高某作為405室住戶，305室的網吧吵鬧直接影響到其居住環境，因此與江某“住改商”行為有著直接的利害關系。而從本案的情況來看，江某私自將305室改住宅為商用，將其租給徐某用于經營24小時網吧，并未取得利害關系人高某的同意。因此，高某要求江某將該305室改回住宅性用房合理合法。

業主的裝飾裝修行為對樓房的墻體造成破壞是否構成侵權責任？

我國《物權法》第71條規定：“業主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權力不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”2007年7月，江某辦理了過戶手續之后，已經取得了該1-3層房產的所有權，因此在一般情況下，江某有權對該三層房屋進行裝飾裝修或者出租。但是本案的特殊之處在于，江某將二、三層之間的樓板鑿開，超出了一般意義上的室內衛生間改造、走線或者安裝壁櫥等裝修行為。樓板屬于樓體的一部分，對其進行改造涉及到樓房整體的安全性，因此法律對涉及到此類情形的裝飾裝修行為做了相對嚴格的規定。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條規定：“住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構”，其中“承重結構”包含了本案涉及的樓板。因此，江某鑿開樓板，修建連接樓梯的行為雖然是處分自己不動產的行為，但是其行為對該樓體已經造成了安全隱患，威脅到了高某乃至全體業主的居住安全，其權利的行使超出了法律規定的界限。根據《物權法》第35條及《侵權責任法》第2條、第15條的規定，江某的行為已經侵犯到了高某的不動產權利，有義務對此消除危險，恢復原狀。

業主、承租人及房地產公司對于此類侵權責任應當如何承擔呢？

本案是一種比較典型的鄰里糾紛，被侵權人以“共同侵權”為由，采取“一鍋端”形式將業主、承租人及房地產開發商一同訴至法院。那么三者是否構成共同侵權呢？所謂“共同侵權”是指，二人以上共同實施侵權行為，造成他人損害的，應當承擔連帶責任（《侵權責任法》第8條）。共同侵權行為的主體可以是自然人、法人或非法人單位。而造成的損害結果必須是同一的，即多個侵權行為人之間的行為應當具有關聯性，共同導致了同一個損害結果的發生。這種“關聯性”既可以基于侵權行為人抱有共同故意，如甲乙二人合力將丙打傷；也可以是基于共同過失，如甲在單行線上逆向行駛，乙在同一條馬路上超速行駛，二者相撞發生車禍后波及到旁邊正常行走的路人。

回到本案：江某破壞樓體，出租給徐某經營網吧；而網吧過于吵鬧影響了高某休息；高某要求恢復樓體原貌，而樓體是A房地產公司開發建設的，有義務對江某破壞樓體的行為負責。這一連串推論看似合理，實則不然。從高某的訴求來看，其起訴的原因主要為兩種：1、樓板的破壞影響了樓體整體的安全；2、網吧過于吵鬧而影響了自己的居住環境。根據前述，共同侵權要求是多個侵權行為人對同一個侵權結果負責，而高某的訴求明顯因為其受到了兩種侵權（所有權和相鄰權），產生了兩種侵權結果。江某在裝修過程中，徐某并未參與破壞樓板行為，而當徐某承租該房屋之時，樓板已經被鑿空，樓梯已經修建完成，該侵權行為已經結束，因此徐某并不對此侵權行為負責。同樣，在徐某經營網吧的過程中，江某也并未參與經營其中，不應對此侵犯相鄰權的行為負責。

此外，A公司對于江某鑿空樓板的行為以及徐某經營網吧的行為也不負責。A公司作為房地產開發公司，其主要義務在于保證其出售的商品房竣工驗收合格并按照合同約定將房屋交付于房屋購買者，以及保證其出售的房屋無質量瑕疵并按照雙方簽訂合同中的約定承擔保修義務。本案中，當A房地產公司將房屋出售給江某并辦理了產權手續時，江某就已經取得了該房屋的所有權。根據《物權法》第39條的規定，江某處分其房屋，即裝修該房屋的行為并不需要取得A房地產公司的允許。A房地產公司在對該房屋辦理了產權轉讓手續之后，已經喪失了對該房屋的所有權，無權對房屋所有者的處分行為進行干涉，也無義務監督房屋所有者在處分房屋時，行為是否合法。同理，對于承租人徐某如何使用承租房，A公司也無權過問。因此A公司在此案中并不對高某造成侵權損失，不構成侵權，因而不承擔侵權責任。

案外音：

我國法律并不禁止住宅改為經營性用房。實際上在《關于促進以創業帶動就業工作的指導意見》中明確允許這種行為。該《意見》指出，“按照法律、法規規定的條件、程序和合同約定允許創業者將家庭住所、租借房、臨時商業用房等作為創業經營場所。”也就是說，允許業主或者承租人將住宅作為經營場所，但必須要符合法定條件。對于業主來說，首先其裝飾裝修行為要符合《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。如本案中，江某想要鑿開樓板，修建樓體就需要原設計單位或者具有相應等級資質的設計單位提出設計方案，并按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第13條、第14條的規定向小區的物業管理企業進行申報登記，并委托具有相應資質的裝飾裝修單位承擔改建任務。其次，如果“住改商”的行為人是承租人，還要看合同是否約定允許承租人做此更改，或者承租人與出租人對此進行補充約定。最后，如果該“住改商”行為涉及到其他業主，還要取得有利害關系的業主的同意。