從賣(mài)樓向服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型

“我不喜歡別人稱(chēng)呼我是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們的目標(biāo)是成為最棒的社區(qū)服務(wù)商。”這是花樣年董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍經(jīng)常掛在嘴上的一句話。在潘軍的設(shè)想中，彩生活將發(fā)展為電商社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)O2O實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)日常消費(fèi)、金融、養(yǎng)老等綜合服務(wù)。

在從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向社區(qū)服務(wù)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，花樣年旗下的彩生活無(wú)疑取得了不錯(cuò)的成績(jī)。今年6月剛剛登陸香港聯(lián)交所，即引發(fā)了業(yè)界轟動(dòng)——無(wú)論市盈率還是市凈率，彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超過(guò)中海、華潤(rùn)等香港紅籌上市公司。潘軍深信，未來(lái)的花樣年也將成為如同“BAT”一樣的巨頭。

花樣年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“天花板”

“我是一個(gè)有理想的青年。”年輕時(shí)候的潘軍總是喜歡這樣對(duì)別人介紹自己。如今已經(jīng)過(guò)了不惑之年的他，雖然顯得有些蒼老，但是“理想青年”的夢(mèng)想?yún)s始終根植于內(nèi)心。

從下海開(kāi)公司當(dāng)老板，到幫別人賣(mài)樓，再到職業(yè)經(jīng)理人，一路走來(lái)，潘軍說(shuō)，世界上最可怕的就是每天都在進(jìn)步的人，我就想成為這種可怕的人。

1995年，潘軍曾參與主持過(guò)數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在2002年成功策劃了“克林頓碧海云天”中國(guó)活動(dòng)，這讓還名不見(jiàn)經(jīng)傳的潘軍一下子成了風(fēng)口浪尖上的“超人”。借著地產(chǎn)東風(fēng)，潘軍開(kāi)始將目光鎖定在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上。但在地產(chǎn)黃金十年，花樣年并未因潘軍在地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)及人脈，成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

花樣年在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)也并不盡如人意。去年以101億元的業(yè)績(jī)擦邊完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，上半年多個(gè)主力城市推盤(pán)量和去化率不足。今年1月則受到節(jié)日影響銷(xiāo)售1.69億元，同比大幅下滑80%。

這些都讓潘軍越來(lái)越能感覺(jué)到近在眼前的樓市“天花板”。此時(shí)唯有“變化”，選擇一條不一樣的出路，才可能有機(jī)會(huì)讓花樣年實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、走上坦途。

其實(shí)早在十年前，花樣年集團(tuán)的“彩生活”和實(shí)現(xiàn)物業(yè)“零收費(fèi)”的主張就在業(yè)界引起過(guò)廣泛爭(zhēng)論。2004年8月，花樣年物業(yè)在其管理的錦上花小區(qū)內(nèi)頻頻降低管理費(fèi)，在參與下沙村花好園、中銀小區(qū)、燃?xì)饧瘓F(tuán)宿舍、紅樹(shù)家鄰等項(xiàng)目的競(jìng)標(biāo)過(guò)程中也是頻出低價(jià)，甚至喊出未來(lái)實(shí)現(xiàn)“零收費(fèi)”的口號(hào)。此舉引起了業(yè)界的普遍關(guān)注，也帶來(lái)了諸多爭(zhēng)議。支持者認(rèn)為“零收費(fèi)”至少是經(jīng)營(yíng)模式多樣化的一種表現(xiàn)，而反對(duì)者則認(rèn)為花樣年公司是根本拿不出真材實(shí)料，打著創(chuàng)新的噱頭來(lái)忽悠人的。

挫折并未讓潘軍知難而退。潘軍說(shuō)：“在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)也必須去適應(yīng)。”他相信靠房地產(chǎn)掙錢(qián)的時(shí)代一定會(huì)過(guò)去，彩生活物業(yè)將和金融一起，一定會(huì)成為未來(lái)花樣年的利潤(rùn)重要來(lái)源。

因此在其他開(kāi)發(fā)商紛紛跑馬圈地之際，潘軍卻一直在低調(diào)地開(kāi)發(fā)物業(yè)中的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品。

“彩生活將會(huì)是線下的BAT”

2011年，花樣年設(shè)立了彩生活服務(wù)集團(tuán)，并在今年提出分拆上市計(jì)劃。上市之前，大家都認(rèn)為潘軍在吹牛，沒(méi)有人相信物業(yè)還能上市。但是潘軍卻對(duì)此非常有信心：“我認(rèn)為彩生活很可能是下一個(gè)線下的BAT。現(xiàn)在線上的天下已經(jīng)瓜分得差不多了，大家都在找線下這個(gè)切口，有人認(rèn)為這個(gè)切口就是彩生活。”

花樣年集團(tuán)包括金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、文化旅游及養(yǎng)生養(yǎng)老等。去年7月，彩生活首款社區(qū)服務(wù)應(yīng)用“彩之云”正式上線，這款A(yù)PP整合了物業(yè)服務(wù)、O2O服務(wù)、虛擬服務(wù)、商品服務(wù)、智能管家、連鎖經(jīng)營(yíng)6個(gè)板塊，為業(yè)主提供物業(yè)費(fèi)停車(chē)費(fèi)繳納、投訴報(bào)修、小區(qū)通知、周邊優(yōu)惠、天天特價(jià)、生活超市、彩票等10多項(xiàng)功能。

目前彩生活A(yù)PP已經(jīng)注冊(cè)的用戶高達(dá)50萬(wàn)人，活躍用戶超過(guò)20多萬(wàn)人。“業(yè)主一旦裝上彩生活的APP，是很難拆卸的。最終我們會(huì)推出第三方支付系統(tǒng)，通過(guò)這些大家會(huì)看到彩生活的互聯(lián)網(wǎng)基因，我們會(huì)對(duì)客戶信息進(jìn)行大數(shù)據(jù)管理和應(yīng)用。三年后我們預(yù)計(jì)管理面積達(dá)到5億平方米、600萬(wàn)戶家庭、2000萬(wàn)人口。”在潘軍看來(lái)，物業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化指日可待。“當(dāng)然，我們所提供的服務(wù)產(chǎn)品都是與該行業(yè)內(nèi)做得最好的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)程序。然后把這個(gè)程序放到彩之云APP界面，我們負(fù)責(zé)推廣它，而合作企業(yè)則通過(guò)我們的配送系統(tǒng)在社區(qū)落地。我十分贊同馬云說(shuō)的，要么成為第一，要么和第一合作。”

事實(shí)證明，潘軍基于物業(yè)的這一創(chuàng)新確實(shí)得到了令人瞠目的利潤(rùn)。8月14日，花樣年和彩生活分別發(fā)布了今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。截至2014年6月30日，花樣年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約29.17億元，同比增長(zhǎng)6.3%，毛利率達(dá)到34.7%。而彩生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.63億元，同比增長(zhǎng)49%，毛利率則由12.1%上升至66.1%，相對(duì)于目前30%左右的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率而言，彩生活堪稱(chēng)暴利。

嘗到甜頭的潘軍決定未來(lái)不再推出花樣年住宅，只推彩生活住宅。“我們以服務(wù)作為住宅的標(biāo)準(zhǔn)，不再以開(kāi)發(fā)為主，要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，把互聯(lián)網(wǎng)和服務(wù)跟住宅開(kāi)發(fā)捆綁在一起。比如智能家居，我們和TCL、360都在研究如何把彩生活的管理模式跟智能家居聯(lián)系到一起。”

這些被潘軍視作“輕資產(chǎn)化”。按照潘軍制定的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，彩生活計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)服務(wù)家庭數(shù)由200萬(wàn)個(gè)左右增長(zhǎng)至超過(guò)500萬(wàn)個(gè)，服務(wù)人口1500萬(wàn)人。到2020年，彩生活服務(wù)的社區(qū)將超10億平方米，服務(wù)超過(guò)4000萬(wàn)人口，而開(kāi)發(fā)與服務(wù)的比例將由原來(lái)的9：1變成5：5。

“所謂‘輕資產(chǎn)’就是少投錢(qián)、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪，“彩生活”去年利潤(rùn)差不多1億元，但從2002年至今一共投了50萬(wàn)元。第一年略賠，第二年保平，第三年已經(jīng)回本，歷史上分紅2700萬(wàn)元，形成了9000萬(wàn)元的現(xiàn)金資產(chǎn)。

潘軍強(qiáng)調(diào)，未來(lái)不要把花樣年歸類(lèi)于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司，而應(yīng)該看成一個(gè)“金融控股集團(tuán)”。

花樣年與彩生活業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)對(duì)比

8月14日，花樣年和彩生活分別發(fā)布了今年上半年的業(yè)績(jī)報(bào)告。截至2014年6月30日，花樣年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約29.17億元，同比增長(zhǎng)6.3%，毛利率達(dá)到34.7%。而彩生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1.63億元，同比增長(zhǎng)49%，毛利率則由12.1%上升至66.1%，相對(duì)于目前30%左右的房地產(chǎn)行業(yè)毛利率而言，彩生活堪稱(chēng)暴利。