中國人 世界各地去買房

投資移民催熱海外置業

“北京四環內任何一個有房的家庭都有資格和條件移民。”雖然這是移民中介的玩笑話，但卻呈現了一個事實：中國房地產市場近年來為部分民眾帶來了十分巨大的財產性收入，讓更多人具備了投資移民海外的資格，越來越多的人將置業的目光投向了海外。

近年北京、上海等地的房展會海外地產專區的火爆，也從另一角度證實了海外地產在中國的受青睞程度。在這些參展的海外地產商眼中，中國高速發展的經濟和火爆的房地產市場催生了一大批“新貴”階層，“百萬富翁”甚至“千萬富翁”已經不再是遙不可及的夢想，移民海外之門也逐漸為更多的普通人打開。

調查顯示，這幾年投資移民呈增長態勢，以移民為目的的投資構成了海外購房者的主體。雖然投資移民與房產投資并不存在直接關聯，但在當地購置房產的話能夠讓移民更加順利，且許多移民者是為了孩子的教育，這樣他們一般也會在移民的同時購置房產，而不愿意讓自己的孩子租房住。

在海外房地產項目中，以美國、加拿大和澳大利亞的項目居多，這是因為上述國家是典型的移民國家，對待移民的政策比較開放，目前比較火爆的“投資移民”主要集中在這幾個國家，但移民政策各有不同，準入門檻也有較大差距。

自2013年3月至2014年3月，中國投資者成為了美國住宅市場的第一大國際買家。2012～2013年，中國投資者的住宅成交金額高達128億美元；2013～2014年，則達到了220億美元，近乎翻倍！根據數據顯示，中國買家更偏好高端住宅，主要集中在紐約、洛杉磯、舊金山、尓灣、拉斯維加斯以及西雅圖。根據全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的數據顯示，中國買家購買房屋價格的中位數為59.10萬美元，75%的中國投資者選擇全現金購房。

國內資金投資海外物業除了近年國內移民、留學需求增加外，高租金回報率也在推動海外華人從房東轉為業主。目前國內房價高漲，國內部分區域高端物業樓價已超越部分海外地區房價，而2008年金融海嘯后，歐美不少國家的房價大幅下滑，有的目前仍處于低位。此外，海外房產的租金回報率一般比國內高，如美國目前住宅的租金回報率可達5%～6%。

自2012年公司成立以來，北美購房網平均每天都有一位客戶從中國飛去美國看房，在國慶、春節等旺季則更多。個人海外置業者主要以提升生活品質、提高子女教育質量為主。這類投資者往往本身經濟實力較好，且受教育程度較高。截至2014年9月，北美購房網已經協助近百名中國投資者完成了住宅交易，幫助他們在海外找到了自己的家。

中國投資者回歸理性

目前，中國的GDP增速呈遞減狀態，政府一再調低預期。國際貨幣基金組織稱，中國的GDP中有12%來自房地產市場。而隨著國內房地產市場的驟冷，2014年中國GDP實際增速可能只有7%。鑒于國內不穩定的經濟形勢，更多的企業、機構和個人選擇將資產轉移至海外，以分散風險。

機構及大型投資者的需求主要集中在三類：地標建筑、合資經營、穩定現金流商業地產。安邦保險以19.5億美元收購紐約帕克大道上的華爾道夫酒店；中國平安以2.6億英鎊買下英國倫敦地表建筑勞合社大樓（The Lloyds building）。這些大手筆交易打響了中國企業在海外的知名度，也讓世界認識了中國投資者。

與收購地標建筑相比，合資經營則溫和了許多。2013年底，萬科集團與鐵獅門（Tishman Speyer）房地產公司共同宣布成立合資公司，合作開發高層豪華公寓住宅樓。該豪華住宅樓位于美國舊金山市Folsom街201地塊，將建造兩幢相連的豪華住宅樓，一幢高37層，另一幢高42層，共有725個單元。除去這類大型合資項目，還有很多中小型資產管理公司也傾向合資經營。他們的角色一般是出資方（equity partner），不參與平時的管理。投資的項目往往是熱門市場的公寓樓盤，這類項目周期較短，一般在3～5年，且內部收益率高。

商業地產投資者目前是海外投資的主流群體，從個人到機構都有。他們最看中的是商業地產穩定的現金流以及較低的風險。在2014年上半年成交的1.2億美元的交易中，90%來自凈租約類型的商業地產。這類地產無須每日管理，適合海外投資者。同時，中國投資者從追求幼兒園、汽修廠（8%～10%回報率），慢慢轉向了全美連鎖的品牌藥店、快餐店（5%～6%回報率）等；他們不再是回報率至上，而是對地產的地理位置及升值潛力也開始諸多考量。這一轉變也表明了中國投資者理性回歸，為長遠計。

投資風險須提防

海外置業熱潮下，購房者必須保持清醒頭腦，防范投資風險，相比國內房地產項目而言，海外房產投資未必能夠保證穩定的升值空間。

中國的錢女士在2012年6月來到北美購房網，希望北美購房網幫助她在美國的房屋進行出租管理。后來經過仔細溝通，了解到她的別墅位于底特律主城，當時購入的價格不到3萬美元。之前有一位美國當地經紀人為她管理，房子不僅沒租出去，而且遭到了當地黑人的打砸破壞，在維修好之前是不允許掛到市場上出租的。

對于這類在“危險區域”的房子，經紀人也不愿涉足。首先，這類低收入地區的租客都是素質較差的無業游民，和這類人打交道非常困難。最常見的一個情況就是他們無法支付租金，并且賴著不走，房東得不償失。其次，底特律市政府在當時已經破產。整個城市警力有限，某些地區更是成了黑幫的“自治區”，經紀人根本不敢踏足，更別說出租管理了。

當時，錢女士說她根本無法想象一個城市會破產，政府會發不出工資給警察，這在中國是不可思議的事。她購買房屋的時候就看中房屋售價低，且房東對土地有所有權。但是，一個位置不佳的地產，也可能是負擔。錢女士的房屋至今也沒有脫手轉賣，而且每年還在繼續繳納房產稅。

在美國投資最重要的因素是選擇地段。縱觀過去五十年的發展趨勢，好區域的房子在經濟走強時價格上漲得快在經濟危機時價格下跌得慢；相反，差區域的房子在經濟危機時價格下跌的快，在經濟走強時價格上漲得非常慢。

Tips

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