大興 機場未建 地產先行

Part 1

大興中南片區興起

“算天價地嗎？”去年的光棍節，拿下大興孫村的地塊后，華遠地產董事長任志強在微博上評論道。任志強認為，北京首都第二機場對京南區域的推動作用是一個漸進過程，當前只是其價值釋放的冰山一角，隨著軌道、交通路網等基礎設施的完善，大量人群及高新產業進入新空港板塊，區域樓市價值還將迎來巨大的發展機遇。所以，盡管樓面價高達17227元/平方米，在任志強看來仍不算“天價”。

其實，隨著北京首都第二機場開工的日程越來越近，北京市大興區中南段早已硝煙漫起，成為多家房地產商角逐的主力戰場。因為開發商看好北京首都第二機場落定大興后帶來的各項利好，大興土地市場迎來了前所未有的沸騰場面。以前土地市場并不活躍的孫村、盛產西瓜以往卻不受開發商待見的大興龐各莊，借著北京首都第二機場的東風，近年來都成了開發商的香餑餑。

去年11月11日，北京市大興區孫村組團居住區B-17地塊R2二類居住用地項目經過20輪激烈競價，最終由華遠地產以12.1億元、配建9.2萬平方米自住型商品房、配建4.46萬平方米限價房競得。令人驚嘆的是，該地塊建筑控制規模為14.85萬平方米，剔除保障房后，純商品房面積僅約1萬平方米，樓面價達17227元/平方米。

由于大興核心區及地鐵周邊可供出讓的土地已經不多，城市規劃正在逐步發展大興周邊一些邊緣化地塊，而孫村地塊就屬于其中之一。2013年2月28日，在經過38輪現場競價和10輪競配建公租房面積之后，北京海賦興業房地產開發有限公司和北京金地興業房地產有限公司聯合體奪得大興區孫村組團三期B-07地塊二類居住用地，成交溢價率高達50%，樓面價為9633元/平方米。在華遠地產拿下大興孫村B-17地塊后，首創集團接棒發力，以10.2億元總價拿下相鄰的B-19、B-20地塊，其中5.15萬平方米的規劃商品房用地全部競拍為自住型商品房。

目前，孫村區域在售項目已經從2010年的1家增長到3家，而最高房價也已從2010年的1萬元/平方米飆升到當今的2.3萬元/平方米，該區域很可能在不遠的將來進入3萬元時代。

一路上揚的房價似乎給了開發商對后市的信心，孫村地塊項目緩出貨的態度明顯。以首地浣溪谷項目為例，該項目在去年5月一期開了6棟樓，均價在1.57萬元/平方米。今年5月18日，首地·浣溪谷二期開盤，再次獲得客戶認可。此次開盤推出首地·浣溪谷二期4號、3號、6號、16號樓，推出戶型83至128平方米不等的二居到四居，均價達到了2.1萬元/平方米，開盤當日項目已認購約3億元。

而多年來一直作為京郊西瓜產地的大興區龐各莊，已然成為熱地，在其中的5個已完成的地產樓盤項目中，富力地產一家就搶到2個項目，占比高達40%。近年來，龐各莊一改昔日京郊著名的西瓜產地的單一形象，悄然變成為北京南部地區別墅區的集中地。根據統計數據顯示，龐各莊一帶共集中了5個樓盤，分別為龍熙順景、富力丹麥小鎮、沿海未來deville、富力童話時光、龐各莊鎮定向安置房項目。

記者從大興區政府網站地圖上測量到，作為北京首都第二機場建設地榆垡鎮的接壤地帶，龐各莊鎮中心距離榆垡鎮、禮賢鎮的直線距離分別為12.09公里和13.31公里，是距離第二機場最近的住宅區域之一。開發商看到了大興區的規劃和發展，增加了投資欲望。早在2012年下半年，一家名不見經傳的房地產開發商河北眾美殺入重圍，最終以4.8億元競得大興區龐各莊鎮改造4號地兩地塊，溢價率達46.08%，折合樓面價4486.23元/平方米。去年11月，眾美城一期開盤均價1.5萬元/平方米，而于今年3月9日開盤的項目二期均價已漲至1.73萬元/平方米，二期共209套房源，主推90～20平方米二至三居，目前僅剩4套。

專家觀點

大興南部：第二機場最大受益者

郭毅 亞豪機構市場總監

大興中南片區的興起與北京首都第二機場的建設有關，作為新的經濟增長點，帶動了產業進駐，而固有規劃中大興原有的生物醫藥基地等產業也對其開發起到了促進作用，這些都對區域帶來利好。根據不完全統計，僅靠近大興空港區的樓盤，就至少涉及7家上市公司，其中不乏保利地產、富力地產、龍湖地產、金隅股份等知名房企上市公司，還包括央企背景的中國水電和地方國資背景的金融街。隨著空港區規劃的日漸清晰，這些于前幾年扎堆大興風光拿地的房企，無疑充分享受到新樓盤開盤后不錯的銷售局面。

Part 2

天宮院板塊升溫

最近，打算“賣小買大”的改善型購房人劉云霄，自從把房子掛在中介后，每天都能接到顧問的約見客戶的電話。面對如此好的市場形勢，劉云霄將最初的報價每平方米1.7萬元提高到1.95萬元，但前來看房的人還是絡繹不絕。2010年底，劉云霄買這套名為興宇名苑的房子時，價格僅為1.1萬元/平方米。2011年起，北京首都第二機場開建的消息不停地催漲著劉云霄購買房地產所在地——天宮院區域的房價。不僅如此，該區域還出現了多個“日光盤”、“月光盤”。越來越高的一手房房價，讓劉云霄開始盤算要不要把房價再提高點。

除了二手房看漲，天宮院新樓盤的表現也很搶眼。繼保利首開熙悅春天率先開盤、打響天宮院板塊首戰之后，今年初鑫苑鑫都匯、中國水電·云立方也緊隨其后入市。大興區天宮院板塊在經歷近半年的住宅供應空窗期后，以兩周連續三盤的入市頻率，成為馬年第一個剛需盤集中放量之地，但價格依然見漲。

今年以來，住建部門在預售價格審批上有所放寬，剛需盤上市熱情大增，并紛紛突破去年的價格高點。據記者了解，位于南六環附近的純新盤鑫苑鑫都匯與老項目后期中國水電·云立方兩個項目均以每平方米2.1萬元的單價入市，而之前開盤的保利首開熙悅春天項目開盤價格則更高，達到了每平方米2.3萬元，擬售平均價格相比去年1.7萬元左右的預售審批價格提高了5000元。2012年年中，本刊記者前往天宮院采訪時，該區域的保利春天里售價僅1.4萬元/平方米，精裝產品金融街·融匯也不過1.7萬元/平方米，而今年3月開盤的金融街·融匯4期均價已達22500萬元/平方米。雖然近年房價連續上漲，但由于積累需求較多，銷售盡管比去年遜色很多，但和北京其他區域相比這幾個項目仍然銷售不錯。尤其是保利首開熙悅春天項目。根據鏈家地產市場研究部的統計數據，扣除保障房后，北京4月純商品住宅成交4258套，比3月下降18.4%，比去年4月下降18.1%。而位于熱門區域天宮院的保利首開熙悅春天4月純商品住宅成交296套，接近北京4月純商品住宅成交量的1/14，在樓市下滑的大背景下實現了逆勢熱銷。

同時，地鐵大興線倒數第二站生物醫藥基地和天宮院因為距離較近，也成為逆市熱銷的熱門區域。住總萬科橙、珺悅國際和商住項目綠地啟航社都取得了不錯的銷售業績。統計顯示，6月18日北京全市住宅（不含商住立項公寓）網上簽約85套，成交面積為10607平方米，成交均價為24817元/平方米。成交量方面，排名第一的是大興區的住總萬科橙，網簽19套，成交均價為20261元/平方米?！拔覀儤潜P位于未來北京首都第二機場直線距離不到20公里，將來機場完工后，開通的機場快軌極有可能與樓盤附近的地鐵站聯通?！弊】側f科橙樓盤項目的銷售人士告訴記者。

與此相對應的是，大興區政府在十二五規劃中也明確表示，將以北京首都第二機場機場為核心，推進道路和軌道交通建設，規劃建設立體交通網絡，建成空運、公路、鐵路聯動的南部綜合交通樞紐。

事實上，在天宮院板塊，不僅今年已經開盤的項目銷售情況均呈火爆，去年售罄的保利春天里和龍湖時代天街、金隅i立方項目也出現過排隊買房的盛況。

專家觀點

天宮院將成新航城中央居住區

徐斌 偉業顧問事業集團總經理

北京新機場的建設，使大興天宮院等城南區域在經濟優勢上產生疊加效應。大興天宮院地區正加速發展高端制造業和戰略性新興產業，加上北京新機場之后會有更多經濟利好元素在這個區域疊加，對區域的長遠發展產生非常大的促進作用。

北京首都第二機場投用后，從市區出行到新機場，將有3條高速路為新機場服務。除了公路建設，作為新機場重要配套工程的新機場軌道線自中心城區至新機場，采用快速軌道交通方式實現半小時到達。而天宮院與北京首都第二機場一脈相守，踞守新航城進入市區的黃金節點。在新航城建設推進下，產業人群聚集效應越發顯著，天宮院憑借獨特的區位優勢和成熟的人居規模，將成為名副其實的 “新航城中央居住區”。

Part 3

亦莊“產城結合”的新動力

今年初，賣掉了昌平回龍觀的一套三居室后，趙彤在大興亦莊買了一套花園洋房。之所以做這個決定，是因為趙彤所就職的生物醫藥公司從昌平搬到了亦莊，不想每天舟車勞頓的趙彤選擇把家安在了亦莊。盡管不是北京首都第二機場受益最大的板塊，但新機場的建設將為亦莊帶來新的發展機會也不容小視。對于產業發達的亦莊來說，機場建設意味著高端人才的進入，有效帶動周邊高端住宅發展，北京首都第二機場利好輻射必將帶動亦莊更好的發展?！爱a城結合”的發展模式讓亦莊正像個大吸盤一樣，吸引著更多高新企業入駐，也同時吸引著更多的“趙彤們”在此安家置業。

作為北京首都第二機場的受益板塊之一，亦莊吸引了眾多大開發商陸續進入。開發商的進入讓亦莊加強產業升級的同時，完善城市功能，改善市政基礎條件和環境。如今，亦莊自身產業和配套，足以滿足居住人群生活、工作、娛樂等需求，擺脫了“睡城”所帶來的交通擁堵、環境惡化等問題。時至今日，憑借本身較強的產業支撐、較高的國際化程度、日趨完善的生活配套、良好的性價比以及政府政策的大力支持，亦莊已經成為經濟型別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集地。

2010年以前，亦莊土地供應量并不多，地價也還未大幅提升，產品也都以剛需類型為主。2011年9月，在整個亦莊樓市一片慘淡的情況下，遠洋天著創造了開盤即熱銷3億元的逆市神話。隨后2012年、2013年，亦莊涼水河西片區先后6宗居住類用地成交。亦莊涼水河西片區成為北京樓市中的供應大戶，不但亦莊的土地價格在將近一年的時間里翻了兩番，還有多個新建樓盤處于蓄客待推階段。從目前土地出讓和即將入市的項目情況來看，2014年北京樓市中的亦莊成為今年熱門區域。就亦莊樓市來說，隨著遠洋天著、北京城建·海梓府、亦莊金茂悅、楓丹壹號、金第萬科·金域東郡等項目的入市，各家房企對亦莊區域的爭奪戰更加激烈。

目前，亦莊區域云集了遠洋、萬科、方興、融創、保利、中信等諸多房地產巨頭，多家知名房企聚集亦莊使得區域逐步呈現出高端住宅集中發展的態勢。在這個過程中，亦莊呈現的價值潛力巨大。2013年10月20日，位于亦莊南海子公園附近的楓丹壹號首次開盤，并且標桿性地將均價定為3.5萬元/平方米。2014年5月，楓丹壹號順勢再次推出別墅產品，戶型面積為220平方米～255平方米，5萬元/平方米起。

專家觀點

產業基礎推動樓市發展

張丹 北京經濟技術開發區城市規劃和環境設計研究中心專家

亦莊從定位上是京津冀經濟戰略重要的節點和發展方向。亦莊的樓市得以迅速發展，某種程度是占據了政策的傾斜優勢，北京市兩次“城南計劃”行動巨資投入，亦莊作為三大重點新城之一受益頗深，基礎設施、民生設施、生態環境等都得到了巨大的改觀。而在北京首都第二機場的規劃中，亦莊是新機場“五城六鎮”格局中的五城之一，將借勢新機場的建設大力發展空港產業，成為重要的臨空經濟區和空港商務區。

同北京許多其他區域相比，亦莊是真正的“產城結合”，樓市的發展是在產業基礎的催化之下，應市所需而來。加之亦莊本身生態環境優越，對進駐企業環保要求高，亦莊宜居宜業的優勢也促使亦莊樓市穩步發展，后勁十足。 亦莊發展必然影響房價的改變，尤其是今年，亦莊土地出讓非常密集，出讓價格也是層層遞進，甚至有的樓面價超過了林肯公園的精裝現房價格。這些土地一旦入市，將會讓亦莊的房價更上一個臺階，甚至突破5萬元/平方米。

Part4

城南別墅區進化

多方了解北京的別墅項目后，北京某知名公關公司創始人黃川在大興南城的格林云墅定下了一套別墅。除了看中項目本身的自然、生態、人文、健康的居住文化外，更讓黃川心動的是項目靠近在建的北京首都第二機場。他認為，未來隨著周邊配套的完善，作為“空中飛人”的他完全可以把該別墅作為第一居所。

經過二十多年發展，別墅總價飄高、土地資源不足等成為北京傳統別墅區后續發展的制約因素。與此相反，隨著北京首都第二機場落地，土地儲備充足以及人文自然資源豐富的城南迎來全新發展機遇，眾多品牌房企聚集開發高端物業，北京下一個新興別墅區端倪初現。

城南別墅開發時間相對較晚，2007至2010年左右才陸續有中海、綠地、富力等房地產企業進駐開發多個別墅產品，使得城南別墅區氣候小成。此后，該板塊別墅開發進入沉寂期，少有新項目開工建設。隨著北京新機場規劃細則出臺、南城舊城改造進度的推進，南城別墅市場再次迎來全新發展機遇。中國水電、遠洋、孔雀城等數十家品牌房企圍繞北京首都第二機場一字排開，長期被低估的區域價值步入升級通道。

中國水電地產公司副總經理謝蘇明認為，大型國際機場的呈現，必將帶動周邊高端居住區形成，美國華盛頓州華盛頓湖畔藝術居住區是這樣，北京的中央別墅區亦是如此。這是經驗之談也是國際趨勢。機場意味著便捷通達，其周邊物業往往是高端商務人士首選，在市場需求引導下，會帶動形成高端居住區。

交通、生態、圈層等配套是形成別墅區的最大優勢。規劃中首都第二機場周邊擁有中華文化園、北京野生動物園、世界公園、榆垈萬畝森林公園、半壁店森林公園、北京留民營生態農場、南海子麋鹿苑、孔雀城十三萬畝大湖等自然景觀資源，以及北京大興京城高爾夫俱樂部、北普陀影視城、北京東方騎士休閑娛樂中心、團河行宮、北京窯上高爾夫俱樂部、金豐、國際企業家俱樂部等成熟配套，足以滿足高端人群置業需求。

而且，日前北京首都第二機場環評報告公示顯示起飛航跡均已避繞北京市區，自北向南的降落航跡大約從六環開始，高度達1800米，飛機噪聲對大興基本無影響。同時，飛機尾氣對PM2.5等貢獻值較低。此外，北京新機場南鄰永定河，機場產生的污廢水集中收集后進行處理，排水水質已具備景觀水功能，不會給永定河水質造成負面影響。這對北京首都第二機場別墅區的形成，亦是利好消息。

目前，北京首都第二機場周邊高端物業與中央別墅區項目近10萬元/平方米的價格相比差別很大。位于規劃中的北京首都第二機場北16公里的金地·中水電格林云墅目前均價才2.25萬元/平方米，將于7月份開盤的大興榆垡鎮首開璞瑅墅定價2.5萬元/平方米，位于大興龐各莊的龍熙·瓦德拉瑪莊園均價為2.7萬元/平方米，相對較低的房價意味著未來巨大的升值空間。

（文|夏肇玲）

專家觀點

北京南部別墅區或將成型

謝蘇明 中國水電地產公司副總經理

北京首都第二機場對城南的推動作用是個漸進過程，當前只是其價值釋放的冰山一角，隨著新機場高速、軌道交通路網等基礎設施的完善，大量人群及高新產業的進入，區域樓市價值還將迎來更大發展機遇。得益于南城發展的政府助推力與北京新機場的建設，眾多知名房企布局京南，大量跨國企業的經營者被吸引入駐，“第二中央別墅區”的雛形已經形成。

隨著近期北京新機場規劃細則出臺、南城舊城改造進度的推進，南城別墅市場再次迎來全新發展機遇。數十家品牌房企進駐北京南部區域，相繼推出一些高端物業項目，與北京別墅發展外延規律再次吻合。北京南部在土地、自然資源、價格等方面存在優勢，雖然目前南部相對落后，但南部相對來說還是較有可能性與可塑性的區域，并在將來能直接帶動泛南部別墅區的逐漸成型。