廿年長成的中央別墅區

首都機場推動中央別墅區發展

可以說，中央別墅區的發展很大程度上得益于首都機場帶來的重大價值機遇。由于區域本身的良好的天然條件帶來的宜居性以及靠近首都機場的便利，讓中央別墅區成為高端人群置業首選地之一。

上個世紀90年代，中國處于向國際化邁進的第一階段，在成功舉辦亞運會之后，開始積極籌備申請2000年奧運會的舉辦權。當時還是縣級行政區的順義縣提出“依托機場、服務機場，大力發展空港口岸經濟”，隨后規劃出林河、空港兩個工業區和一個國家級出口工業區。

1992年，“北京外銷住宅”——麗京花園以北京首個外銷別墅的定位在中央別墅區天竺地塊橫空出世，這個緣起于當年北京市政府的一次赴港招商工作而誕生的別墅項目以4小時銷售60套的業績震驚業界，從此也拉開了中央別墅區發展的序幕。

由于空港經濟的發展，順義吸引了以航空產業、高新技術產業、現代物流業和現代制造業為代表的臨空產業。很多跨國公司、外企也因此先后入駐。當時別墅產品非常稀缺，跨國公司、大使館的高層管理人員都急切地搬入別墅，一些別墅產品往往還沒建成，他們就簽下租約，租期最少兩年，不少公司一下就簽了幾套。當時跨國公司在中國的分公司大多剛成立，租金甚至從海外直接匯款過來。當時投資者回報相當可觀，每年回報率能達25%～30%。

在中央別墅區發展的同時，首都機場這個區域發展的發動機也在時刻運轉。作為空港經濟區，順義經濟一直保持較高的增長率，國際知名企業的總部基地很多落戶順義，以現代汽車等為代表的汽車制造業及航空業支撐了順義的發展。此外，以北京銀行、中信銀行、民生銀行等金融企業為代表的金融行業也紛紛進駐順義，打造新的金融產業帶，為順義發展增加新的動力的同時，也對順義中央別墅區的發展起到了“推波助瀾”的作用。

隨著越來越多的企業、越來越多的高端人群在此聚集，以ISB為首的眾多國際學校、高爾夫球場、馬術俱樂部、和睦家醫院、日祥廣場等國際化配套日臻完善。至2007年，各跨國集團入駐的“順義國際空港城”初具規模。此后，龍灣、財富公館等別墅項目市場均表現不俗，成為當時京城別墅市場的中堅力量。如今，中央別墅區歷經二十年多的發展，從最早的天竺板塊，擴展到香江、后沙峪、孫河等板塊，成為北京別墅市場不可忽視的熱土。其中，孫河板塊的龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子單價均超5萬元/平方米，中央別墅區核心板塊的遠洋LAVIE單價超過5萬元/平方米、九章別墅單價則超過單價7萬元/平方米，甚至處于中央別墅區外圍的融科千章墅單價也直逼5萬元/平方米，價格令人咋舌。

地產評論人馬躍成認為，中央別墅區的形成以及快速發展主要得益于三大因素。第一，緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區的獨特的區位優勢，有京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通優勢。第二，四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環境，加之政府主導的綠色生態走廊規劃，使這一帶成為北京最適合居住的區域。第三，和其他別墅區相比，中央別墅區有二十年間累積起來的別墅氛圍，吸引高端人群。

從第二居所到第一居所

“機場既是一個基礎設施，也可以成為一個經濟中心，甚至成為一座城。”經濟學家李開發認為，機場的魅力不僅僅在于自身的運轉，更在于它的引擎力量。機場建設推進的過程，也是帶動地方經濟發展和配套完善的過程。而配套的完善、交通的便利也讓中央別墅區成為了北京第一個脫離遠郊別墅區的城市別墅區，讓以往的第二居所變成了第一居所。

作為北京最早的高檔別墅群落，中央別墅區歷經20多年的發展，已成為北京最負盛名的高檔居住區。時至今日，更是利好眾多。中央別墅區所在的溫榆河流域一直以來就是北京最適居的區域之一，而北京市政府投資15億元人民幣開發溫榆河生態走廊的工程建設，讓溫榆河兩岸的景觀帶更加宜人。機場高速作為北京市唯一一條永不堵車、永不封路的高速路，縮短了中央別墅區與市區之間的距離。2006年下半年開通的京密高速更為該區域交通錦上添花。便利的交通已經成為眾多高端人群選擇該區域的一個重要原因。

“便利的交通使得中央別墅區脫離了‘郊區型別墅’的范疇，很多項目距市中心車程都在30分鐘左右，進一步完善的生活配套也讓這一‘城市別墅區’名符其實。這塊由五環路、京承高速、機場北線高速、機場高速這四條高速公路圍合的區域，目前已經成為北京最具國際居住氛圍的地方。臨近使館區和CBD的地理位置，為中央別墅區帶來了大量海外租賃客源，眾多跨國企業高管及家屬成為最穩定的租客。”亞豪機構市場總監郭毅介紹，目前中央別墅區的產品開始走向多元化，大戶型別墅逐漸成為供應的主流。但從投資的角度來講，小獨棟產品是最好的投資選擇。從租賃人群分析，有近8成為海外人士，其中一半以上為歐美等國的企業高管，這類人群對于獨棟產品有較大偏好。相比之下，從近五年開始，中央別墅區的聯排產品并不好租。

除交通之外，直接面對外國學生的高端教育配套也是該區域的一個明顯優勢。據了解，該區域目前已經有京西國際學校、順義國際學校、瑞典小學、德威小學、蒙臺梭利幼兒園、伊頓學校等國內國際學校，可謂名校云集。加之日祥商業廣場完善的商業休閑、餐飲配套；眾多高爾夫球場、棒球場、馬術俱樂部等休閑娛樂配套也為區域營造出純粹、地道的國際化生活氛圍。在中央別墅區中，天竺區由于政府的支持、更有經驗的規劃以及國際學校的紛紛引進、新日祥商業廣場的興建、距離機場和機場高速最近等因素，成為中央別墅區中增勢最為強勁的發展區域。

現在，中央別墅區已經從傳統的郊區化別墅區向城市化別墅區轉型。發達的交通路網、區域環境質量不斷提升、更加適合外籍人士居住的國際化社區以及新國展給這個區域增添的更加完善的設施和商業氛圍，已經吸引越來越多的職業者選擇這里作為第一居所，中央別墅區基本已完成城市化別墅區的轉變。

邁入十萬元時代

去年7月23日，朝陽區孫河一低密地塊刷新北京單價“地王”，其商品房的地價已在5萬元/平米以上。業內驚呼，包括孫河在內緊靠機場優勢資源的中央別墅區項目，售價或將突破10萬元/平方米。

盡管經過了二十多年的發展，近年來中央別墅區的風頭依然不減。 從2013年9月至2014年2月底，孫河板塊幾次土地出讓如期而至。不到6個月的時間里，孫河板塊先后出讓土地共計四塊，萬科、龍湖、華遠、保利、融創、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等累計超過40家開發商相繼進入角逐賽中，進駐孫河板塊資格的爭奪越發白熾化。

從2012年9月龍湖拿下中央別墅區南側孫河鄉北甸西村二類居住用地開始，中央別墅區便屢次出現在人們視野，彼時龍湖的拿地價為14.7億元，折合樓面價為20158元/平方米，排在當時北京住宅類地塊樓面價歷史第6位。而到2013年1月，區域內另一居住地塊則被泰禾拿下，商品房樓面價約為2.9萬元/平方米。前后僅4個月的時間，中央別墅區樓面價漲了41.67%。

受中央別墅區熱度空前的利好影響，目前區域內多個項目去化率不錯，其中龍湖·雙瓏原著、萬通·溪悅瀾墅均銷勢看好，龍湖·雙瓏原著去化率已達到了80%以上。據該項目銷售人士介紹，由于項目距離孫河地王較近，不少置業者擔心未來會受地王影響提價，因此希望提前出手買入。

作為北京最早的高檔別墅群落，緊鄰首都機場的中央別墅區，吸引了多家實力房企進駐，打造了一批高端住宅。二十年多來，順義別墅區價格也多次翻番，從當時的每平方米1萬元漲到了現在每平方米6～7萬元，有的項目甚至高達10萬元/平方米。

根據統計數據顯示，2014年前三個月，中央別墅區成交額在北京高端別墅市場上所占的比重分別為11.64%、53.83%和36.23%。而據最新數據顯示，中央別墅區3月份成交均價在5.16萬元/平方米左右，為北京幾個別墅區中最貴區域。而在這一區域 3月份成交的91套別墅中，有90套均是千萬級別墅項目，約占區域成交的99%。

經過二十多年的發展，中央別墅區已有崔各莊板塊、天竺板塊、孫河板塊、后沙峪板塊和馬坡板塊五大精品別墅群落，每一個個體的發展在保持個性化的同時從未失掉中央別墅區特有的“低密、涉外”氣質，因此中央別墅區成為北京頂級高端人群無限向往的居住“圣地”。目前，僅剩孫河有地塊可供房企拿地開發別墅項目。

而孫河就其地理位置而言，位于北五環朝陽區，一河之隔，將別墅由順義帶入朝陽，為真正意義上的城市別墅，區域交通便利，緊鄰地鐵15號線孫河站及京承、京平、機場高速三條核心高速公路，距離首都機場6公里，距望京7公里，距機場南線為1.6公里。擁有極其便捷的交通路網。且孫河板塊周圍配套成熟，除聚集諸如奧特萊斯、歐陸廣場、日祥廣場等國際化購物中心外，還被國際高端學校、三甲醫院、商業會所、馬術俱樂部與高爾夫球場所環繞。

業內人士指出，從1992年第一個別墅項目開始在這里興建到現在，中央別墅區的價值以及它所承載的產品得到了眾多發展商的認可。目前，市場對中央別墅區產品的消化能力是很強的，因此明年的市場前景依然會很好。相對于北京其它別墅區而言，中央別墅區的國際化氛圍很濃，90%以上的居住者是外籍人士，已經形成了很強的聚集效應。住別墅的人是非常看中社區環境的，對于高層次的外籍人士而言，什么樣的鄰居與他住在同一社區非常重要，因為這一點關系到社區的生活氛圍。

還有一個原因是，由于競爭激烈，在中央別墅區每個開發商都在極力追求差異化，盡量做和別人不同的產品。這樣出現在購房者面前的就是各式各樣的產品。在購房者的個性化需求得到滿足的同時，別墅之間也避免了同質化競爭。

北京規劃學會秘書長高毅存認為，首都機場給中央別墅區帶來了活力、帶來了新的產業和支柱。天生氣候和地理環境的優越以及配套規劃的齊全讓中央別墅區稱為成熟的國際化居住區，就像香港的淺水灣和半山一樣，如今這里就是富人區的代名詞。未來，這個區域的房價今后依然看漲，單價超過10萬元的項目會越來越多。雖然建成的房子隨著折舊會貶值，但不可復制性的土地和高端人群的無形價值是不會貶值的。